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房产税近期全面开征?你想的太简单了!

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 楼主| 发表于 2018-9-8 15:10:05 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近各个圈都很热闹。

  从天价药到假疫苗,从奖励二胎到以房养老,从P2P爆雷到长租公寓爆仓。

  现在的年轻人真不容易,房价不降、房租上涨、物价提高,工资却不高,还要时时面临更多的不确定性。

  多少人焦虑,多少人迷茫,多少人坐卧不安,多少人观望踌躇......

  然而,真正的宿命,仍未可知。

  就比如房产税,近期的呼声又高了起来,官方对房产税的频繁吹风,让我们不禁想到,狼是不是真的快要来了?
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  首先来说,房产税的推进,一方面是为了抑制炒房,另一方面可以提高财政收入。

  欧美发达国家均实行房产税制度,地方财政60%依赖于房产税,所以中国未来也一定会全面推行房地产税制度。至于是不是马上就会落地,我们来分析一下。

  如果房产税真的全面开征,谁最慌?

  即使房产税有合理的免征面积,但是在中心城市囤积了大量房子的人,财富也将会大幅缩水。

  如果到时候出现集中抛盘,对中心城市短期房价会构成不小的影响。

  在三四线城市囤积了大量住宅的人,受到的将是暴击。

  由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,但当你想抛盘的时候,可能连“接盘侠”都找不到。

  手中有多套房、负债率非常高的炒房者,这类人的压力是最大的。

  加杠杆购房是因为当初的预期是房价会一直上涨,而一旦市场全面抛售房源,他们可能会选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

  不管哪类,持有多套房源的人,最终的结果都会选择卖掉他持有的投资房,只保留一个自住的,免征房产税的房子。

  那么,为什么是卖掉,而不是租出去,把房产税转嫁到房租上呢?
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  房子的出租不失为一个开源节流的好办法,房产税征收租金会涨吗?

  答案是会!房子征收的税费越多,所谓羊毛出在羊身上,房东会将税费征收的部分强行加到租金里。

  但是不可能把所有加出来的税都转嫁到租金上,因为租房人群的承受能力是有天花板的。

  目前一线城市的租售比一般为1.5-2%,如果想快速提升到3-4%是不可想象的。看最近大城市租金上涨幅度约为20%左右,已经导致民怨沸腾,国家介入平抑租金。

  假设目前租金5000,对于北上深很多月入一万的人来说,已经达到了承受能力的极限,如果这个时候开征房产税,假定只征收一个点,600万的房子一年征收6万,那就是每月5000,如果能全部转移给租客,那么租金会直接暴涨到一万元。这种涨幅是肯定让人难以接受的。

  等价类比之后,高端房子没什么人租,原来高收入的人租中等房子,中等收入的人租差房子,收入低的人租不起房可能就回老家了。

  但是我们知道,工资呈现金字塔分布,从上到下人数急剧递增,人数最多的就是中低收入阶层,而房源数量最多的,也是中低房租房源。

  大量中低收入者离开之后,原来那些中低房租房源,就会大量空置,这个损失只能房主自己承担。房子空置的损失再加上房产税对房主来说可不是一个小数目,时间一久就会促使房主抛售房产。

  如果不抛售,再来看看投资房产的回报率:

  北京等大城市的住房出租投资回报率大概是1.5%左右,而贷款利率是5%左右。也就是1000万的房子,如果是在高位买入,贷款七成,每年要交35万的利息给银行,而租金收益只有15万,妥妥的亏本生意。

  如果这个时候征收1%的房产税,也就是每年收10万元的税,那每年的持有成本就是45万,在房价不涨的前提下,如果想要不亏损,每个月的租金要提升到3.75万元,这在短期内是万万不现实的。

  为了避免长期亏损,房子就要卖出去。

  也就是说,房产税是真的有效果的,如果真的推行房产税,确实可以解决我国房产投机和空置房的问题,促使这些房源向市场抛售,导致房价下跌。
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  那么,为什么以前的房产税试点影响不大?
  房产税是2010年首次提出,2011年1月,上海和重庆就进行了试点。然而效果并不明显。
  上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,比同类城市降幅高10至20个百分点,但成交均价并未出现明显下跌,而第二年两地成交量就呈现较大幅度的增长。

  此后3年多,房产税试点对房价的影响更是可以忽略不计。
  其原因主要是,上海试点中有6条税收减免政策;而重庆只是为豪宅“量身定做”的房产税征收方式,这种,甚至被人们戏称为房地产界的“奢侈品税”。

  征收面小、税率低,而且类似于奢侈消费税,也就是只有这个消费的额度或者说消费的面积超过了一定的限额,那才会征收到。

  可见,试点的房产税并不想给市场带来过渡震荡。

  到了2016年,上海房产税收入为171亿元,土地出让金收入1578亿元。重庆房产税收入57亿元,土地出让金705亿元。

  这个数据可以看出,房产税在财政收入中的占比微弱,一旦房价出现崩塌导致土地拍卖出让金收入锐减甚至流拍,那么房产税根本堵不上这个窟窿。

  上海的土地财政依赖程度是全国最低的,仅为30%左右,即便如此,如果少了这千亿收入,上海市财政也完全扛不住。而很多地方政府,土地财政依赖程度高达50~80%。

  除非,房产税的收入能够达到一定的比重,抵上土地出让金的收入,但目前房产税的征收,仍然会导致房价崩塌。而且房产税的推出,短期内是无法完全替代土地财政的。

  但如果房产税征收幅度过高,引发崩盘,会出现什么结果?

  北、上、广、深等拥有多套以上房产的人,纷纷出货,短期内大量抛售,市场严重供过于求造成房价大跌;

  中小城市房子也连带滞销,房价大降,土地流拍,或只能以极低的价格拍出。几百个靠“土地财政”生存的城市一下子断奶,连工资也发不出;
  与房地产有关的产业一片萧条,失业率急剧上升,并引发不可预知的社会动荡。
  所以,崩盘不但不是政策想到达到的目的,反而是最怕出现的结果。
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  那么反复吹风房产税的目的是什么呢?是给未来做准备,毕竟存量房是越卖越多,多到一定的份上,开征房产税的税收就可以覆盖掉土地出让金,这个时候才是开征的日子。

  也就是说,在征收房产税之前,肯定是要先去库存。

  房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前中国房地产市场存在两类问题,在一线和强二线体现的是价格过高问题,在三四线和资源型省份体现的是库存问题。

  出现泡沫的根本原因,在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化,以及当前城市国土规划不到位导致的人地分离、供需错配。
  中国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。

  在一线和强二线,刚需和改善性需求持续旺盛,而库存相对不足,投资投机性需求旺盛,加速房价上升。
  这正是目前楼市的现状,房价处在高位,三四线高库存,一二线供需不平衡。如果要在房价的高位推房产税,一个操作不留神就会引发暴跌。
  目前经济下行压力并没有缓解,国家开放二胎之后,买房子、养孩子、教育等可能在未来若干年内又成为一大难题,对于处于这一阶段的人群而言,其生活压力、生活状态都会受房产税影响很大,而这一切都是国家需要考虑的问题。
  推行房产税难度极大,不然不至于反复多年进行试点。
  房产税的本质是税收,房地产税无论立法周期多长,最后也肯定要开征。
  但肯定不是现在,也不会是近期,更不可能是普通人难以承受的高税率。
  而且,随着目前楼市风向的逆转,高房价被控制,做为最大杀器,一不留神就会伤敌一千,自损八百的房产税,更没有了尽快开征的动力,毕竟,不到最后,谁也不想去触动这颗大雷。
  但是,随着三四线城市去库存的逐渐完成,可拍卖土地的逐渐减少,接盘侠越来越少,面对三四线严峻的地方债问题,房产税又是迟早要开征的,至于何时开征,又以何种形式开征,不妨拭目以待。
  但基本可以确定的是,房产税的征收要达到三个目的,一是能够在一定程度上弥补土地财政的缺口;二是让持有房产的成本有所提高,但又不能提的太高;三房产税出台后不能以让人急于抛出手中房产,从而引发更多的社会问题。
  这些都考验着制定人和决策者的智慧,房产税的出台注定是一个慢工出细活的工程。
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 楼主| 发表于 2018-9-8 15:10:11 | 显示全部楼层
路过
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发表于 2018-9-8 15:13:13 | 显示全部楼层
楼主辛苦了
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发表于 2018-9-8 15:15:00 | 显示全部楼层
想多了
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发表于 2018-9-8 15:19:10 | 显示全部楼层
赞位
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发表于 2018-9-8 15:31:00 | 显示全部楼层
想多了脑壳痛,该来的始终会来
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发表于 2018-9-8 15:33:12 | 显示全部楼层
我们想多少没卵用吧
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 楼主| 发表于 2018-9-8 16:47:19 | 显示全部楼层
媒体放风,专家点赞,试探风向,舆论引导,五毛引路,顺应民意,捞钱正义。套路一贯如此。
  人口普查都能全国联网,房产却拖的足够久,一会儿去库存,一会儿拉地价,总觉得有股恶势力与民作对。
  入世多年,人民没啥忧虑依旧。三峡发电,电费半毛未降。也莫怪现在人心惶惶,政策朝夕可变,唉!米达语信司
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