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【风云洞评】金融与房地产:枝叶相持是良性循环吗?

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 楼主| 发表于 2018-2-24 22:04:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

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【风云洞评】金融与房地产:枝叶相持是良性循环吗?

  严控资金违规入房市,金融与房地产要枝叶相持。金融和房地产之间何以良性循环?一方面,着力防范房地产泡沫风险,重点控制居民杠杆率过快增长,严肃查处各类违规房地产融资行为。另一方面,发挥金融工具匹配性,支持租购并举住房制度的建设。此外,创新金融产品金融服务,利用不动产证券化产品将住房租赁市场与金融市场有效衔接。
  正所谓“人养玉三年,玉养人一生”。金融乃现代经济之核心,金融发展之根基正是实体经济。离开实体经济之金融为无源之水无本之木。金融与实体经济,相互借助相互依赖相互促进。金融市场依赖于实体经济,实体经济为金融市场的发展提供物质基础。实体经济借助于金融业而发展,金融业发展影响实体经济。金融业的发展为实体经济的发展增加后劲,实体经济的发展随时都需要资金的支持和金融血液的灌输。金融发展无法独立于实体经济而单独存在,实体经济为金融业的发展提供了血液和可能。
  一句话概括:实体为公民,金融为公仆。公仆来自公民,公仆为公民服务。
  房子是用来住的不是用来炒的。住之属性也即房地产之实体属性,炒之属性也房地产之即金融之属性。房住不炒也就是说,我们多年来本应该属于实体之房地产,已然被当做金银般炒作而严重金融化,与人民大众心目中居住之房屋概念早已然相去甚远,如今是正本清源的时候了!
  多主体供给多渠道保障租购并举,让全体人民住有所居。房地产长效机制之一揽子计划,包含土地金融税收等一系列工具。中国房地产市场的变化,将对金融行业产生很大影响。通过在交易税费信贷等环节作适当的限制,来管控房地产市场中的过度投机行为。房地产行业传统商业模式必须洗牌,何以拨乱反正脱虚向实,房地产去金融化方为本。
  实体经济全面萎缩,崛起的唯有房地产。房价收入比之畸高程度,标志着房地产之金融属性程度。脱虚向实房住不炒,采取诸如房产税空置税等降房价到合理水平,是经济发展之必须,是民生要求之必须,更是政府维持社会公正公平之必须。在金融与房地产之间也一样,房地产为主,金融为仆;房地产需要金融时就用,不需要金融时就不用。简单说枝叶相持有失笼统含糊蒙混过关。具体而言,在现实房地产市场买卖中,不贷款的情况越多,房地产去金融化就越明显,房住不炒也就越得以实实在在呈现。而相反,若绝大多数的房地产买卖都离不开金融贷款,则越说明其主仆特性已然发生了反转。
  发展住房租赁市场,特别是长期租赁,其出发点就是要房地产去金融化的,怎么能又冒出来一个说法,需要发挥金融工具的匹配性?租赁市场,特别是长期租赁,金融介入应该为零才对。如果一个租赁市场,我们的公民们租房也还必须来贷款,那和70年产权之卖房,也就基本一个意思了。据说,有房地产租赁公司,不是一年一年的租房子,而是十年十年的来租房子,意思很明确,你不是不让我卖房子,你不是让我租房子吗?我十年十年的来租房子不也是租房子吗?如此而猪猪们还是租不起,金融正当介入。名义上产权70年,实际使用能超过30年就怕是要偷笑了。把原来70年一卖变为10年一卖,这就是租赁市场?
  明目张胆抵制房住不炒!
  身为公仆之金融业,本应为实体经济服务的,如今反而成了,制约实体经济发展之官老爷,对实体经济大吸特吸血之四害蚊虫。防范和化解金融风险,是一场输不起的战役。何以促进形成金融和实体经济金融和房地产金融体系内部的良性循环,特别是金融和房地产之良性循环?
  众所周知,高杠杆之传统房地产业离不开金融支持,而如今之房地产业泡沫巨大,维持还是缓释?要求金融既要支持促进房地产市场良性健康发展,支持房地产长效机制建立,同时又不能助长投机和泡沫。这有现实可行性吗?绝对没有!支持租赁市场,何以发挥金融工具匹配性?房地产金融分家!防范泡沫风险,严控资金违规入房市。资金入市只因有利可图,我们可否去其利?中低收入阶层通过投机性买房导致“加杠杆”较快,大量非住房贷款“暗度陈仓”流入房地产市场,其中消费贷款变相房贷的问题最为突出。涉房贷款占到银行业贷款总额的40%以上,给金融体系带来隐患。如之奈何?
  扬汤止沸,不如釜底抽薪!控制居民杠杆率过快增长,打击挪用消费贷款违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入楼市;严肃查处各类违规房地产融资行为,遏制房地产泡沫化,等等诸般举措怕都是扬汤止沸之行为。若要釜底抽薪,恐怕只能是在在房地产持有端动手术了。而房产税空置税等等房地产持有端手术,却偏偏是迟迟不能实施,只因涉及到了利益集团之根本利益。所谓壮士断腕,利益集团早已习惯了让PP民们动辄就断腕了,让他自己断腕,即便猴年马月也不可能。
  在金融与实体经济之间,金融应停止高息吸血之压榨实体,回归为实体经济服务低息输血之公仆地位,是为良性循环。在金融与房地产之间,房地产应尽可能远离金融而去金融化,同时,金融业对房地产而言是,召之即来来之能战战之能胜还挥之即去,是为良性循环。
  金融与房地产之间,所谓枝叶相持,不仅不是良性循环,更悖逆房住不炒。



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 楼主| 发表于 2018-2-24 22:06:19 | 显示全部楼层

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 楼主| 发表于 2018-2-26 08:12:04 | 显示全部楼层

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 楼主| 发表于 2018-2-26 08:14:03 | 显示全部楼层
【房产税持有环节征收税费必要性】
  目前,我国人民的工资水平与房价相当不对等,在北京、上海等一线城市,房价已经达到了均价五万元的时代,甚至还屡有天价房的出现,就是说一个年收入36万元的中等水平家庭十年收入的总和才能够买到一套70平米左右的房屋。而对于中等偏下或者低收入家庭,买房更是遥遥无期。为了能够改善这一问题,我国政府前些年出台了一个限购的政策,但这个限购政策只能解决将来,难于将目前已存在的不合理现象纠正过来。做一个不恰当的比喻,目前的限购政策相当于提高收益中的节流,即限制采买,将房屋提供给有需求的人。
  限购令起到了一定作用,但如前文所说,房产需求属于刚性需求,而随着人口的增长,尤其是一线城市人口的爆炸式增长,以及货币超发现象,导致房屋价格只能是在一定程度上减缓上升,并不能解决目前房价虚高问题。而现阶段房价的涨幅与收入上浮相比仍然处于较高的水平,即收入的增长追不上房价的上涨幅度。也就是说这一状况仍然会愈演愈烈。
  考虑到提高收益中的另一个层面就是开源,应用到此处应当叫增加供应量,即不但要限制需求,而且也要增加供应。增加供应量有两条途径:提高产能;或者二次利用现有资源。提高产能目前来讲已经到了一定限度,无法再进一步,所以二次利用现有资源就成了目前论证的主题,如何将现有的闲置房源流通进市场成为了目前一个非常热门的讨论话题。这也是政府可能会考虑开征房产税持有环节征收税费政策这一说法的来源。
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 楼主| 发表于 2018-2-26 08:15:40 | 显示全部楼层
持有环节征税将会损害到相当一部分人,尤其是一些特权阶级以及职业房虫。这一部分人名下拥有大量房产,通过出租、换租、换房等方式为自己谋求福利。所以政府在房产税改革上并未采取一刀切这种激进措施,而是循序渐进,通过一种类似釜底抽薪的方式来解决阻力问题。目前公职人员房产登记政策就是一个例子。通过这一举措使某些可能产生阻力的公职人员先将持有的房屋出手,将这部分阻力变为助力。而对于可能产生阻力的非公职人员来说,虽然没有政府人员那么容易影响,但也可以通过鼓励二手房销售、预先发出持有税风声、提高多套房购买条件等方法,从一定程度上刺激其出手。相信通过这些举措,在一段时间内能够转变出一部分助力。
  另外遗产税征收在即,也会对持有税产生正面影响,当遗产税征收时,将不动产折为现金将有助于避免遗产继承带来的大量税费,当然,遗产税的根本目的是解决贫富差距,而将不动产变现规避遗产税这种情况并不是遗产税实行的目的,而是一个必然出现的副产物。所以从时间来看,持有环节征税节点据我估计应当在遗产税起征3-5年范围内。短了影响不够,阻力太大,长了影响太过严重,恐怕对经济会有负面影响。
  对于房产税征收力度,我认为采用阶梯定价将是一个必然的方向。因为这部分税收征收目的是要刺激闲置房和出租房源的流通,但同时还要考虑一个重要问题,对于出租房源这一部分还需要有所照顾,毕竟租房人群占据了城市人口比例相当大的部分,要在刺激房屋流通的前提下,照顾到这一部分人的居住需求。那么从这点来看征收力度就需要谨慎的论证,到底一个家庭有多少房屋面积比较合理,那么超出合理范围的房产持有税价格应当高于通胀以及租金;但保持在合理范围内的房产留作出租使用,则持有税征收点就不宜过高。一定要避免矫枉过正,避免清空出租房这种现象的发生。
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 楼主| 发表于 2018-2-26 08:19:08 | 显示全部楼层
【房产税持有环节征收税费影响】
  当房产税从交易环节征税转变为交易以及持有环节都要征税情况时,房产持有成本就会提高,就会压缩房产投资投机者的牟利空间,将房地产市场不正常的需求泡沫挤出去;其次,同时也会促使房产持有人将其手里的二套及以上房产投入到二手市场,这将会直接带来大量闲置房源、在租房源流向市场,从而将供应量提升。通过这一减一增,就会改善房地产市场的供需平衡,势必使房屋价格向价值的合理区间靠拢。当房屋价格下降,就将会有更多的房源流通到市场,进一步刺激房屋下降,直到逼近合理区间时才会趋于平缓,这是一种连带效应。但这一结果也将会对GDP产生巨大的影响,所以也需要循序渐进,并且在某些节点可以先出台一些小范围调节政策,避免房价短期内的大量波动甚至造成房市崩溃等现象。
  对于GDP来说,这一政策同样也是一把双刃剑,如果度把握好了,将会给财政增加一大笔收入,成交量增大,税费的征收都会给国家财政带来大笔的资金,但是如果没有把握好度,使房地产市场过分低迷,就将造成GDP下滑,经济萎缩等一系列严重的影响,所以对于国家的经济发展来说,这也是一个需要慎之又慎的决策。
  同时,随着出租房源的减少,房屋租金将会水涨船高,这里也带来两个问题,首先是租房人群的安置问题,当然随着房价的下降,一部分租房人群会向购房人群分流,但整体来看还是会有很多空缺,所以政府廉租房工程需要扩大,或者可以推出一些利民社区,专门用来对这部分人群进行安置,以解决他们的租房需求。其次,还要及时更新房产税征收点,要能够与实际租金相匹配,避免税收过度或失效。
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发表于 2018-2-26 14:29:17 | 显示全部楼层
加大房产税持有环节的征税力度会对房地产市场的调控起到很大作用,但这些举措仅仅是能让房屋价格逼近房屋价值,而无法做到完全契合房屋价值,这是由于根本问题还要归结于房产市场的蓄水效应。我国货币超发相当一部分目前是在向房地产市场流入,导致房地产市场货币资源过剩,生产力不匹配从而抬高单位房屋价格。如果想要从根本上解决这一问题,还需要大力发展我国经济,使人民币走出国门,使资金外流,将国际市场作为货币蓄水池,刺激经济增长,来平衡拉动经济的三驾马车。当这样的情况出现时,货币超发将不会作为刺激房地产市场的一个因素,房产市场将会完全由市场经济作用带动,由供需关系决定市场走向,届时房屋价格自然会与其价值相匹配,百姓也都能实现美好愿望,人人都能居者有其屋!
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 楼主| 发表于 2018-2-27 09:20:19 | 显示全部楼层
第一次这么靠前
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 楼主| 发表于 2018-2-27 09:36:07 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2018-2-27 09:36:47 | 显示全部楼层
【北大教授郑也夫说】
  “获诺贝尔奖的中国人,没一个在大陆受过中小学教育。在中国受过12年中小学教育的人,即使进入哈佛、耶鲁等世界名校,也不会获诺奖。12年的中小学教育,把人修理的没了想象力和创造力,只是一个考试机器, 中国教育除了“洗脑”就是淘汰一些有个性和创造力的人。
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