自建建筑物后销售行为的会计、税务处理

碧玉清风

一、自建建筑物后销售的会计处理
    对于自建建筑物后销售行为，企业在会计上要分自建和出售两步进行分别核算。

    （一）自建建筑物的会计核算
    自建完成建筑物的会计核算，要先通过“在建工程”帐户归集全部建造成本，完工交付使用后再转入“固定资产”帐户。企业自建建筑物可采用自营和出包方式进行。

    [例1]企业自营建造楼房一幢。
    1、购入材料一批，价款250000元。作会计分录：借：工程物资 250000，贷：银行存款 250000。

    2、领用材料250000元。会计分录：借：在建工程 250000，贷：工程物资 250000。

    3、支付工程款50000元。会计分录：借：在建工程 50000，贷：银行存款 50000。

    4、工程交付使用。会计分录：借：固定资产 300000，贷：在建工程 300000。

    [例2]企业自建楼房一幢，出包给某建筑公司承建，按规定先预付工程款80000元，待工程竣工交付使用时，再支付工程余款140000元。

    1、预付工程款80000元。会计分录：借：在建工程 80000，贷：银行存款 80000。

    2、工程竣工交付使用时，支付工程余款140000元。会计分录：借：在建工程 140000，贷：银行存款 140000。

    3、工程竣工交付使用，按实际发生的全部工程支出转帐。会计分录：借：固定资产 2200000，贷：在建工程 2200000。

    （二）出售建筑物的会计核算
    企业出售建筑物的会计核算，通过“固定资产清理”帐户核算。以企业出售 [例2]中的楼房，实际出售价款250000元为例。

    1、将出售的楼房注销，转入清理。会计分录：借：固定资产清理 220000，贷：固定资产 220000。

    2、收到出售楼房价款。会计分录：借：银行存款 250000，贷：固定资产清理 250000。

    3、计算并结转清理净收益。会计分录：借：固定资产清理 30000，贷：营业外收入 30000。

    二、自建建筑物后销售的税务处理
    对于自建建筑物后销售的行为，企业在会计上虽然不确认为会计收入，但要依据营业税暂行条例及其实施细则等相关规定，视同提供应税劳务，在销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天，一是比照当月或近期提供的同类劳务的平均价格或者按照计税价格确定应纳税营业额按照营业税“建筑业”税目进行申报缴纳相关税费；二是以出售建筑物的价款为应纳税营业额按照营业税“销售不动产”税目进行申报缴纳相关税费。

    由于对企业自建建筑物后销售的行为视同提供应缴纳营业税的应税劳务，在进行会计核算、作会计分录时，可以直接按计算出的应纳营业税、及城市维护建设税、教育费附加的总额一并按用途借记“固定资产清理”科目，但同时要注意在月末计算应交城市维护建设税、教育费附加时避免重复计算。

    以企业出售
    [例2]中的楼房，实际出售价款250000元为例（假设成本利润率为10%）。计算应纳营业税及城市维护建设税、教育费附加时并作相关会计分录。

    1、按营业税“销售不动产”税目计算应纳税费：
    应纳营业税=250000×5%=12500元
    应纳城市维护建设税=12500×7%=875元
    应纳教育费附加=12500×3%=375元
    2、按营业税“建筑业”税目计算应纳税费：
    计税价格=220000×（1+10%）÷（1-3%）=249484.54元
    应纳营业税=249484.54×3%=7484.54元
    应纳城市维护建设税=7484.54×7%=523.92元
    应纳教育费附加=7484.54×3%=224.54元
    上述1、2项的应纳税费总计21983元，其中营业税19984.54元,城市维护建设税1398.92元,教育费附加599.54元。

    3计算应纳营业税及城市维护建设税、教育费附加时的会计分录：借：固定资产清理 21983，贷：应交税金—应交营业税

    19984.54、应交税金—应交城市维护建设税 1398.92、应交税金—应交教育费附加 599.54。

    4、缴纳营业税及城市维护建设税、教育费附加时的会计分录：借：应交税金—应交营业税 19984.54、应交税金—应交城市维护建设税

    1398.92、应交税金—应交教育费附加 599.54，贷：银行存款 21983。