09年房地产估价师《理论与方法》模拟练习（三十九）

地铁5号线

　　1．房地产估价中的价值，一般是指（　）。（2002年试题）
　　A．使用价值
　　B．交换价值
　　C．投资价值
　　D．账面价值
　　答案：B
　　解析：房地产估价中的价值，一般是指交换价值。
　　2．同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（　）。（2002年试题）
　　A．互补性
　　B．权益差别
　　C．替代性
　　D．外部环境差异
　　答案：C
　　解析：同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的替代性。
　　3．甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（　）。（2001年试题）
　　A．甲等于乙
　　B．甲大于乙
　　C．甲小于乙
　　D．难以判断
　　答案：C
　　解析：土地单价=楼面地价×容积率，甲地单价=2000×5=10000（元），乙地单价=1500×7=10500 （元），据此判断甲小于乙。
　　4．某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（　）万元。（2006年试题）
　　A．93.75
　　B．115
　　C．293.75
　　D．315
　　答案：D
　　解析：理论上应补地价的数额为：（2000>
　　5．有一家开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（　）。（2004年试题）
　　A．交换价值
　　B．公开市场价值
　　C．投资价值
　　D．理论价格
　　E．标定地价
　　答案：AC
　　6．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（　）。（2004年试题）
　　A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
　　B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
　　C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
　　D．不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值
　　答案：ABC
　　7．在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（　）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。（2003年试题）
　　A．高于
　　B．等于
　　C．低于
　　D．不高于
　　E．不等于
　　答案：AB
　　解析：如果当买者所愿意支付的最高价格低于、不高于、不等于卖者所愿意接受的最低价格时交易不会成功。
　　8．从某种意义上讲，房地产价格是（　）。（2002年试题）
　　A．个别人的价值判断
　　B．估价人员的主观定价
　　C．由市场力量决定
　　D．市场参与者集体竟价的结果
　　E．由交易双方委托经纪人确定
　　答案：CD
　　解析：房地产价格是由市场力量决定的，是市场参与者集体竞价的结果。
　　9．某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58％。则下列说法中正确的有（　）。（2006年试题）
　　A．该房地产的实际价格等于名义价格
　　B．该房地产的名义价格为50万元
　　C．该房地产的实际价格高于50万元
　　D．该房地产的实际价格为50万元
　　E．该房地产不存在名义价格
　　答案：DE
　　10．公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（　）。（2006年试题）
　　A．卖方和买方掌握必要的市场信息
　　B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
　　C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
　　D．卖方和买方追求各自利益的最大化
　　E．卖方和买方急于完成交易
　　答案：AD
　　解析：公开市场价值在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。