09年房地产估价师《经营与管理》：写字楼物业分类

地铁5号线

[B]　　4．写字楼物业分类中考虑因素[/B]　　
（1）位置这是第一位的因素。写字楼建筑的吸引力，很大程度上取决于它与另外的商业设施接近的程度，这种吸引力，也会由于城市建设的发展而经常发生变化。　　
（2）交通方便性①是否有多种交通方式（公共汽车、地铁、高速公路等）以方便写字楼内租户出入，②是否有足够的停车位。　　
（3）声望或形象写字楼建筑的位置、业主的实力和声望、物业建造的标准以及为租户提供的服务内容，会强化这个大厦的整体形象。建筑物的规模，对其形象也有很大的影响。有良好声望或形象的写字楼建筑，会大大增加其吸引力。　　
（4）建筑形式一栋建筑物的建筑设计形式和物业外立面维护的水平，是影响物业吸引力的两个重要物理因素，在建筑形式上缺乏特点以至于难与其他建筑物区别或建筑物外立面维护状况不好，肯定会大大影响写字楼建筑的吸引力。　　
（5）大堂建筑物大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往构成了一栋写字楼建筑的特色。如果大堂显得过时、陈旧或维护不良，就会大大降低写字楼物业的吸引力。　　
（6）电梯垂直交通对于高层或超高层建筑来说非常重要，而且楼层越高对快速有效的垂直交通服务的需求就越大。电梯服务最重要的标准是安全和快速。在影响电梯服务质量的因素中，电梯的位置和易接近性是最重要的因素之一，其次是电梯的运行维护状况好坏，再次是电梯间入口和电梯内部的状况优劣。　　
（7）走廊建筑物内所有的通道都要进行认真的装饰、保洁和更新，并尽可能使走廊成为租户办公室空间的延展。　　
（8）写字楼室内空间布置许多室内空间因素，如租用面积范围内窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用。室内空间的质量还与装修、墙体质量、灯具布置、照明和顶棚的高度等有关。　　
（9）为租户提供的服务为租户提供的服务包括基本服务和特殊服务，也可分为租约内服务和租约外服务，特殊服务和租约外服务通常要另外付费。（10）建筑设备系统现代写字楼对动力、通信线路的布置以及空调通风系统的要求越来越高。缺乏这些现代化管理系统，就会降低大厦的吸引力。（11）物业管理水平写字楼物业管理的质量会影响到其租金水平和市场价值。租户非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其重要的是物业维护的水平。
（12）租户类型形象和声誉在商业经营活动中至关重要。大厦内的主要租户，往往决定了一栋写字楼内的租户类型。形象和声誉佳的租户会提升整个写字楼的形象和租金水平；反之，则会减损其形象并降低其租金水平。