2008年房地产基本制度与政策精讲第58讲讲义

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四、综合分析题(共两大题，20小题，每小题1.5分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得1.5分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
　　(一)某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。请回答以下问题：
1．下列关于W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，说法正确的是()。
A．由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续
B．由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续
C．由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批
D．由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
答案：A
解析：征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，属于省级政府审批的范围。
2、下列关于房地产估价机构进行房屋拆迁估价，表述正确的是（）
A、拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”
B、拆迁估价时点一般为房屋拆迁合同签订之日
C、拆迁估价一般应当采用成本法
D、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可
答案：AD
解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁估价一般应当采用市场比较法。
3．下列关于W公司支付1800万元的土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费使用问题，表述正确的是()。
A．土地补偿费归C村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归C村集体组织所有
C．不需要统一安置的人员，补助费发放给个人
D．由C村集体组织安置的人员，安置补助费由C村集体经济组织管理和使用
答案：ACD
解析：土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
4、如果该项目建成经济适用住房小区，下列关于经济适用住房表述中，错误的为（），
A、经济适用住房实质上就是廉租住房
B、低收入家庭可购买经济适用住房
C、经济适用住房土地可以划拨取得
D、计入房价的企业管理费原则上控制在3％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算
答案：AD
解析：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。中低收入家庭购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房土地划拨取得。计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项成本因素为基础计算。
5．W公司转让该项目给甲公司需办理的手续()。
A．签订房地产开发项目转让合同
B．办理公证
C．办理土地使用权变更登记手续
D．到房地产开发主管部门办理备案手续
答案：ACD
解析：开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。
6．下列关于W公司转让该项目的条件，应包括()。
A．应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B．应取得土地使用权证书
C．按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让
D．除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的20％以上
答案：ABC
解析：属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上。
7．甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，应该()。
A．必须取得出让方的同意
B．必须取得市、县人民政府城市房产行政管理部门的同意
C．必须取得市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意
D．必须变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
答案：ACD
解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
8．根据《城市房地产抵押管理办法》规定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同还应当载明()等项内容。
A．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号
B．已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额
C．已投入在建工程的工程款
D．尚未完成的工作量和工程量
答案：ABC
解析：《城市房地产抵押管理办法》第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
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