2009年房地产估价师《理论与实务》复习纲要（2）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
三、估价目的
　　土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算。
　　四、价值类型
　　同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行交易;交易双方出于利已动机进行交易;交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对象知晓市场行情;交易双方有充裕时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。非市场价值有：快速变现价值;谨慎价值;清算价值;投资价值。
　　五、估价时点
　　估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值估算在后。
　　六、估价依据
　　有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产估价机构和房地产估价师掌握和搜集的有关情况和资料。
　　七、估价假设
　　是房地产估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假定。在估价中要防止出现3种情况：滥用估价假设;不明确估价假设;无针对性列举一些与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。
　　八、估价原则
　　合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
　　九、估价程序
　　获取估价业务;受理估价委托;拟定估价作业方案;搜集估价所需资料;实地查看估价对象;分析估价对象及房地产市场上;选定估价方法进行测算;确定估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;出具估价报告;估价资料归档。
　　十、估价方法
　　市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
　　十一、估价结果
　　估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。
　　第三节对房地产估价的现实需要
　　土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁的需要，房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵押、续贷抵押、处置抵押房地产估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要，企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要
　　第四节房地产估价师的职业道德
　　独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责任。
　　第五节中国房地产估价行业发展状况
　　估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同;土地所有制在城市和农村不同，市场上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位，房地产市场不够发达。