2009年房地产估价师《理论与实务》复习纲要（3）

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
第二章房地产
　　第一节房地产的含义
　　一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。
　　二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义
　　土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
　　建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不包括房屋。
　　其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
　　三、实物、权益、区位的含义
　　1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面
　　2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：
　　①房地产的各种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等
　　②受其他房地产权利限制的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利
　　③受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利
　　④房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。
　　房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是担保物权。
　　在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：
　　(1)机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值
　　(2)专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。
　　(3)房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。
　　3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。交通是指进出该宗房地产的方便程度—通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施。
　　四、房地产的其他名称：不动产、物业。
　　五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑物存在对土地价值的影响;建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价;房地形态。