房产估价师考试辅导：单项评估与整体评估

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
单项评估与整体评估
　　单项评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等，这些都可作为单项评估对象。或者说房地产单项评估是对可确指的具有相对独立使用功能的并能单独界定其产权的单项房地产所进行的评估。像一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，不能作为单项资产进行评估，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能。再如，房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，或事实上不可从房屋中将它分割出来。将单项房地产资产评估价格汇总，可以求出一个相对完整的房地产综合体的总价格。目前，我国对房地产资产综合体的估价，一般采用栋号和可确定其相对独立功能的设施及土地逐一列示，作为单项资产分别估价，最后汇总求出总体价值。按照系统论的观点，考虑单项房地产组合的群体效应及综合环境效应，房地产群体的总价值，应大干单项房地产价值之和。因此，对一组建筑群体，或一个相对独立的城市地段单元，甚至一个城镇，就存在着整体评估问题。
　　房地产整体评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价，这就需要将这个房地产资产作为一个综合体进行整体评估乙如对某一工业区房地产作整体评估，各单项房产、地产的价格之和，只能作为整体的基础价格。除了考虑各单项资产的价格之外，还应考虑以下八大因素：一是生产性房产的质量及整体功能；二是非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系；三是基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性；四是土地等级及其使用结构；五是周边环境状态；六是工业区的发展前景；七是隐含的元形资产价值；八是潜在的相关收益能力。只有将这些因素综合起来考虑，才能正确判断该房地产综合体的整体价值。
　　目前，我国房地产的成片出让、房地产整体的产权变更的现象已有发生，但对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价，忽视了整体房地产的综合价值效应、环境波及效应、潜在收益因素、不可确指元形资产价值等方面的作用。对房地产整体评估，建立一套科学方法，是房地产估价工作者、理论研究工作者值得重视的一个重大课题。