房地产估价师考试：确定房价的七大要素

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·房产估价师《理论与方法》习题与解析·2010年房地产估价案例分析复习
对于市场而言，房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，消费者所购买的不仅是住房本身，还包括诸如环境、设施等各方面。了解房价的构成，在购房时就可以判断出是否物有所值。房价的制定包括了以下各方面的内容：
　　一、土地出让金。土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此商品房所占用的土地必须支付相应的出让金。好地段的出让金比差地段的高。外国投资比国内投资的出让金高。商业楼的出让金比住宅楼高。
　　二、前期费用，主要包括三通一平费用和专用费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整，达到通上下水，通电，通路等投入的资金。大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专业费用指支付设计公司总体规划，房型设计等费用，开发商若重视此方面的投入，将对其本身和消费者带来利益。如：上海万里城的总体规划是通过国际抬标最后确定下来的。1999年万能里城连连热销，频频获奖，用事实证明专业费用是不能省的。
　　三、土建费用。很多房子外表看起来差不多，质量却有很大在差别，其主要就区别在土建费用上。框架结构、多层打桩、现浇楼板虽然提高了成本，但其质量也大大改变了。俗话说，一分价钱，一份货。
　　四、配套设施费用，其主要包括开发商在水、电、煤、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。如今，越来越多购房者开始注视环境，绿化率成为了衡量环境的重要标准之一。
　　五、经营管理，销售费用。指用于房地产支付使用到出售过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。及销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用，也是房地产价格的组成部分。
　　六、利息。对于一个项目的资金投入，开发商多数会选择银行代款来解决，这就产生了利息。就目前而言，银行多次向下调息，对于开发商负担减轻了，虽对于房价影响不大，但相对而言成本降低了。
　　七、利润，是房地产开发商应得了收益，是企业扩大再生产的资金来源。
　　以上是构成房地产价格折主要部分，但房地产作为商品进入市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格、宏观环境变化、房型设计都将影响其价格的制定，这就需要购房者在购房中整体衡量了。
　　最重要的一点，是参考周围的房价，做方案时按照以上做成企划书，给领导看看多么的专业，确定房价时一定根据周围楼房的来定，否则，可是要吃亏的呀~本单位的房子就比周围贵了那么100~200元，硬是卖不出去，呵呵，那可是知名广告公司和全国知名策划搞的项目啊，结果
　　结论：务实万勿务虚。