房产估价师，每日一练（131016）

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房地产基本制度与政策
　　下列土地中，属于国有土地的有（　）。　　A．城市市区的土地　　B．已被国家依法征收的土地　　C．依法不属于集体所有的林地　　D．宅基地　　E．经济适用住房占用的土地　　【正确答案】：ABCE　　【答案解析】：《土地管理法实施条例》第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。参见教材P10。　　【该题针对“土地制度概述”知识点进行考核】
房地产估价相关知识
　　土地面积量算在（　）的基础上进行。　　A．室内测量　　B．产权调查　　C．行政调查　　D．野外测量　　E．权属调查　　【正确答案】：DE　　【答案解析】：土地面积量算在权属调查和野外测量的基础上进行。参见教材P160。　　【该题针对“房地产面积测算”知识点进行考核】
房地产开发经营与管理
　　一个整体市场之所以能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。（　）　　Y．对　　N．错　　【正确答案】：Y　　【答案解析】：参见教材P119。　　【该题针对“市场细分”知识点进行考核】
房地产估价理论与方法

　　某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（　）。【2011年真题】
　　A．维持现状
　　B．改变用途
　　C．重新装修
　　D．重新开发
　　【正确答案】：B
　　【答案解析】：重新装修价值=6500-800*1．1-0.5-500=5161
　　改变用途价值=8000-2160*1．1-0．5-500=5235。
　　【该题针对“最高最佳利用原则”知识点进行考核】

冬天美

最后一题装修后和改变用途后的价值不折1年吗，即6500/1.1-800/1.1^0.5-500