房地产经纪概论试题剖析详解(4)

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第31题
　　试题答案：A
　　知识点：
　　第十章中国港台地区房地产经纪业☆☆☆考点1：中国香港地产代理监管制度建立的过程；
　　在香港，地产代理起着促进房地产市场兴旺活跃的重要作用，大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。
　　20世纪70年代末至80年代初，地产代理公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场。这一时期的房地产经纪行业，其代理活动是代表买卖双方的，很少有仅代表买方或卖方的单一代理。
　　1993年6月香港立法局通过一项动议，要求制定有关法规，通过发牌制度来监管地产代理业的运作。
　　政府于1993年11月成立监察地产代理工作小组，就建立地产监察制度相关事宜进行研究。
　　1994年8月出版了监察地产代理工作小组的报告书。
　　1995年11月发表《地产代理条例草案》，之后进行了多次修订。
　　1997年5月立法局通过了《地产代理条例》。
　　1997年11月成立相应的执行机构--地产代理监管局，由专家、学者、社会人士为代表组成。
　　1999年6月30日，立法会通过了《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》及《地产代理（裁定佣金争议）规例》，1999年11月1日起正式实施。
　　第32题
　　试题答案：D
　　知识点：
　　第十章中国港台地区房地产经纪业☆☆考点6：香港地产监管局的主要职能；
　　香港地产监管局是香港专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理的工作。它是根据《地产代理条例》成立的一个财政独立的法定机构，其主要职能和一般权力包括：
　　1．规范地产代理运作，确保地产代理机构和从业人员遵守条例的规定；
　　2．促使地产代理在进行代理活动中保持公正的立场，正确履行自己的职责，以维持并提高他们的声誉和社会地位。
　　3．联络教育机构或训练团体，提供与地产代理工作有关的训练课程；
　　4．制定执业指引，并依据条例制定其他条例和规则；
　　5．界定发牌条件和受理牌照申请；
　　6．有接受投诉后或主动对涉嫌违反条例规定的行为进行调查；
　　7．对违反条例的机构和个人采取纪律制裁行动；
　　8．就佣金方面的争议，作出裁定。
　　第33题
　　试题答案：A
　　知识点：
　　第十章中国港台地区房地产经纪业☆☆☆考点1：中国香港地产代理监管制度建立的过程；
　　在香港，地产代理起着促进房地产市场兴旺活跃的重要作用，大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。
　　20世纪70年代末至80年代初，地产代理公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场。这一时期的房地产经纪行业，其代理活动是代表买卖双方的，很少有仅代表买方或卖方的单一代理。
　　1993年6月香港立法局通过一项动议，要求制定有关法规，通过发牌制度来监管地产代理业的运作。
　　政府于1993年11月成立监察地产代理工作小组，就建立地产监察制度相关事宜进行研究。
　　1994年8月出版了监察地产代理工作小组的报告书。
　　1995年11月发表《地产代理条例草案》，之后进行了多次修订。
　　1997年5月立法局通过了《地产代理条例》。
　　1997年11月成立相应的执行机构--地产代理监管局，由专家、学者、社会人士为代表组成。
　　1999年6月30日，立法会通过了《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》及《地产代理（裁定佣金争议）规例》，1999年11月1日起正式实施。
　　第34题
　　试题答案：C
　　知识点：
　　第十章中国港台地区房地产经纪业☆☆考点16：不得收取差价或其他报酬；
　　台湾房地产中介收费的型态可归纳为下列4种：
　　固定费率，不赚超价。
　　固定费率，赚取超价。采用这种方式的固定费率约为2%～3%，其超价部分由卖方与经纪人员平分。
　　不付佣金，完全赚取超价。
　　固定费率，超价归中介业。
　　第35题
　　试题答案：D
　　知识点：
　　第十章中国港台地区房地产经纪业☆☆考点13：台湾房地产经纪业；
　　台湾经纪业包括中介业务和代销业务两种类型。中介业务指从事不动产买卖、互易、租赁之居间或代理业务。代销业务指受起造人或建筑业之委托，负责企划并代理销售不动产之业务。经纪业不得雇用未具备经纪人员资格者从事中介或代销业务。
　　第36题
　　试题答案：C
　　知识点：
　　第十一章美国房地产经纪业☆☆考点8：美国房地产经纪业如何提高从业人员的职业道德水平；
　　美国有关规范房地产经纪人的法律大致有：
　　一般代理法规、契约法规、各州的执照法、联邦法、专业伦理法则。
　　其中以房地产执照法为规范经纪业者的最严密的法令。
　　任何人受雇或与某一不动产中介人联合执行以下业务活动者，皆须领有不动销售员执照：①销售；②代售；③购买；④出租；⑤收租；⑥期约；⑦交换；⑧试图合或洽谈上述任何活动者；⑨表示从事上述任何活动者。
　　美国非常重视经纪人的职业道德，首先在法律上就对经纪业从业人员的职业道德进行规范，商业法典10176项和10777项中详细列举了从事中介业者的执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产经纪人协会还规定了详细、具体的职业道德规范，其主要内容有：
　　1．房地产经纪人应注意房地产方面的相关和各种法律规定，以提供完善的服务；
　　2．严于律己，注意维持业界形象；
　　3．从业人员应彼此分享工作经验，不断充实个人的专业知识；
　　4．经纪人作为卖主的代表出售房屋，在交易过程中，有对卖主忠心、负责、并及告处理过程的义务；
　　5．经纪人不得私自收取不该拿的佣金，更不得向买主收取介绍费或佣金等，如果买主愿意付佣金给经纪人，也必须在合同上注明，且一定要让卖主知道此事；
　　6．代理方式尽可能以“经纪人独家代理”方式为主；
　　7．经纪人不得刊登不实广告；
　　8．公平对待任何种族、宗教以及性别；
　　9．除非对立的双方当事人知道并同意双方代理，否则经纪人不得同时代理双方进行交易；
　　10．有纠纷或违法行为时，由经纪人协会的仲裁委员会先行判定；
　　11．经纪人不得将业主的钱和自己的钱存在信托账户中，理应另立账户；
　　12．有关买卖双方的责任，应当以书面的方式加以明确，并有双方的签名，以示负责。同时应当将副本交给双方当事人；
　　13．非全国房地产经纪人协会会员者，不得擅用此会员标志（Realtor），或擅自以其他房地产协会的名义从事中介活动。
　　第37题
　　试题答案：D
　　第38题
　　试题答案：B
　　知识点：
　　第二章房地产经纪人员☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
　　房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
　　1．守法经营
　　遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
　　房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
　　房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
　　2．以“诚”为本
　　“诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。
　　“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。
　　3．恪守信用
　　信用是保持经纪活动运行的重要因素。房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。要言必行，行必果；不随意许诺，避免失信。
　　4．尽职守责
　　经纪活动中的许多环节都是必不可少的，经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事；
　　房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、和市场经验来为客户提供服务的，必须不断提高自己的专业水平；
　　房地产属于大宗资产，在交易活动中，除非客户涉及违法，否则经纪人员决不能将客户的机密散布出去，更不能以此谋利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益；
　　在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所从业的房地产经纪机构的名义来执业的，因此房地产经纪人员对自己所从业的机构也承担一定的责任。这种责任一是要帮助公司实现盈利目标，二是要维护公司信誉、品牌。房地产经纪人员必须做到在聘用合同期内忠于自己的机构，不随意“跳槽”或“脚踩两只船”；同时，在言谈举止和经纪行为上都要从维护公司信誉出发，决不做有损公司信誉、品牌的事情。
　　5．公平竞争，团结合作
　　市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。
　　竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争、团结合作”是制胜的前提。
　　第39题
　　试题答案：B
　　知识点：
　　第二章房地产经纪人员☆☆☆☆考点6：房地产经纪人员在职业道德方面应符合的基本要求；
　　房地产经纪人员职业道德基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念3个方面。
　　1．守法经营
　　遵纪守法是每个公民的基本道德修养，房地产经纪人员更应牢固树立这一思想观念，并理解其对自己的职业活动的特殊意义。
　　房地产是不动产，其产权交易必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人员是以促成他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的法律、法规。
　　房地产经纪人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证执业和经营。在经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等各个环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。
　　2．以“诚”为本
　　“诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一个经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金以外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。
　　“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。这样的交易不容易产生后续纠纷，也有助于客户对房地产经纪人员及其机构产生信赖感。