2009房地产经纪人考试考点指导(4)

colar1

影响房地产需求量的因素，或者 对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的，其中主要有：
　　1.该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格上升，对其需求就会减少;价格下降，对其需求就会增加，但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
　　2.消费者的收入水平。
　　3.相关房地产的价格水平。
　　4.消费者的偏好。
　　5.消费者对未来的预期
　　☆考点12：
　　房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
　　在下图(a)中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。
　　如下图(b)，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1;如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
　　☆考点13：
　　是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
　　▲形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。
　　☆☆☆考点14：
　　对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：
　　1.该种房地产的价格水平。
　　2.该种房地产的开发成本。
　　3.该种房地产的开发技术水平。
　　4.开发商对未来的预期。
　　它们对房地产供给量的影响分别如下：
　　1.该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多;相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
　　2.该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少;相反，会使该种房地产的供给增加。
　　3.该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
　　4.开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给;如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。