理财规划师二级《理论知识》讲义：不动产销售案例

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不动产销售案例
　　某商贸公司因业务关系欠某个人独资企业200万元债务，经过双方协商决定，商贸公司以其一长期不用的库房作价200万元抵顶债务。随即该独资企业以200万的价格将库房转让给某化学工业公司。
　　根据现行营业税条例规定，商贸公司和个人独资企业均需按照销售不动产缴纳营业税。
　　应纳税额=200×5%=10(万元)
　　即商贸公司和独资企业分别就其转让不动产的行为缴纳10万元的营业税。
　　但是若该独资企业先与化学工业公司协商售房事宜，并使商贸公司直接与化学工业公司签订房屋买卖合同，化学工业公司支付200万元给商贸公司，商贸公司再以之偿还个人独资企业的欠款。这样，个人独资企业就避免了缴纳10万元的营业税。
　　税率的筹划
　　某工程承包公司承接了某建设单位的一个工程项目，工程总造价210万元。工程承包公司将该工程转包给了某施工单位，并在转包合同中约定支付给施工单位工程款200万元。
　　工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均应按照“建筑业”税目征收营业税，如果工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按照“服务业”税目征收营业税。
　　因此，在这一案例中，若工程承包公司没有与建设单位签定建筑安装工程承包合同，那么就只能按照“服务业”税目计算缴纳营业税。
　　即，应纳营业税=(210-200)×5%=5000(元)
　　如果工程承包公司与建设单位签定了建筑安装工程合同，那么就按“建筑业”税目计算缴纳营业税。
　　即，应纳营业税=(210-200)×3%=3000(元)
　　工程承包公司与建设单位签定建筑安装工程合同，可以少纳税2000元。
　　其他税种的筹划方法
　　·房产税的筹划方法#
　　·契税的筹划方法
　　·城镇土地使用税的筹划方法
　　·印花税的筹划方法
　　房产税的筹划
　　·由于房产税的征税范围是位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村房屋。企业在选择厂址时，可考虑把企业设在乡村所在地，则无须缴纳房产税，相当于每年给企业带来一笔数额可观的收益。
　　·但是，这应该在不妨碍企业的长期发展战略、不增加不必要的成本费用的前提下进行。
　　·同时，需要指出的是，按照我国现行税法规定，在农村设立企业，除不征房产税外，也不征收城镇土地使用税，城市维护建设税按最低一档的税率1%征收。再考虑这些因素，在乡村建厂的节税意义更大。#
　　印花税的筹划
　　·企业甲和企业乙欲签订一加工承揽合同，数额较大。由于加工承揽合同的计税依据是加工或承揽收入，而且这里的加工或承揽收入额是指合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和，因此，如果双方当事人能想办法将辅助材料金额压缩，问题便解决了。具体的做法就是由委托方自己提供辅助材料，如果委托方自己无法提供或是无法完全自己提供，也可以由受托方提供，当然这时的筹划就要分两步进行。
　　·第一步，双方签订一份购销合同，由于购销合同适用的税率为0.3‰，比加工承揽合同适用的税率0.5‰要低。只要双方将部分或全部辅助材料先行转移所有权，加工承揽合同和购销合同要缴纳的印花税之和便会下降。
　　·第二步便是双方签订加工承揽合同，其合同金额仅包括加工承揽收入，而不包括辅助材料金额。