2013年理财规划师考试计算基础配套练习及答案2.4

youlanqingkong1

　　房贷本金与利息的计算
　　1.30万房贷本利平均摊还，利率为5%，期限20年。请问第183期应该偿还的本金和利息各是多少?该期本金还款后剩余贷款还有多少?
　　A)本金应还1,549元，利息应还431元，剩余贷款为101,815元。
　　B)本金应还1,556元，利息应还424元，剩余贷款为100,224元。
　　C)本金应还1,562元，利息应还418元，剩余贷款为98,697元。
　　D)本金应还1,569元，利息应还411元，剩余贷款为97,128元。
　　答案B
　　30PV，5 g i，20 g n，0FV, PMT=-0.1980（万元）
　　182 f AMORT , 显示出16.214(万元), 即前182期已付利息
　　1 f AMORT, 显示出0.0424 (万元), 即第183期应偿还的利息
　　x>　　RCL PV, 显示出10.0224 (万元), 即该期还款后剩余的贷款
　　净现值和内部报酬率的计算
　　2.用净现值法简单计算5年之内，下列哪种情况购房比租房更加合算? 贴现率均用3%计算。假设房租和房价均在5年内保持不变，不考虑税收，房贷，房屋持有、维护成本等因素。
　　A)年房租净支出1万元，购房总价款50万元。
　　B)年房租净支出1万元，购房总价款40万元。
　　C)年房租净支出1万元，购房总价款30万元。
　　D)年房租净支出1.5万元，购房总价款60万元。
　　答案C
　　分別计算购房和租房的净现值，再比较净现值的高低即可。
　　A)3i，5n，-1PMT，0FV, PV =4.7171，这是租房的净现值（注意需要设置为期初年金BGN）
　　50FV，3i，5n，0PMT, PV＝-43.1304，-50-(-43.1304)=-6.8696 ,这是购房的净现值。-4.7171> -6.8696。因此，租房划算。
　　B) 40FV, 3i，5n，0PMT, PV＝-34.5044，-40-(-34.5044)=-5.4956，这是购房的净现值。-4.7170> -5.4956。因此，租屋划算
　　C)30FV， 3i，5n，0PMT, PV=-25.8783，-30-(-25.8783)=-4.1217，这是购房的净现值。 -4.7170-8.2435，因此，租房划算。
　　另一解题方法:
　　A)
　　租房的净现值:
　　CF0=-1;CF1=-1,Nj=4;i=3
　　NPV=-4.7171
　　购房的净现值:
　　CFo=-50;CF1=0,Nj=4;CF2=50;i=3
　　NPV=-6.8696
　　3.李先生向银行贷款70万元，投资购买了价值100万元的一个店铺用于出租，租约3年，月租金收入为5,000元。3年后，李先生将该店铺以120万元的价格卖给了郭先生。若李先生的办理的房贷利率为5%，期限20年，每月本利平均摊还。请用内部报酬率方法计算李先生房地产投资的年报酬率。
　　A)18.06%
　　B)19.31%
　　C)24.93%
　　D)25.71%
　　答案D
　　李先生每月现金支出，即房贷本利平均摊额为：70PV，5 g i，20 g n，0 FV, PMT=-0.462（万元）
　　李先生每月现金流入，即房租收入为：0.5万元。
　　3年后出售房产时剩余贷款为：-0.462PMT，5 g i，17 g n，0FV, PV=63.4045（万元）
　　(如果用AMORT功能键计算,剩余贷款为63.3989万元)
　　3年后出售房产可赎回的现金为：120-63.4045=56.5955（万元）
　　(相应地,可赎回的现金为56.6011万元)
　　CF0=-30+0.5（注意：租金是典型的期初年金）=-29.5，按-29.5 g CF0;
　　CF1=0.5-0.462=0.038 ，按 0.038 g CFj, 35 g Nj;
　　CF2=56.5955-0.462（房贷一般认为是期末年金）=56.1335，按56.1335 g CFj;
　　IRR =1.8972%, 即房地产投资的月报酬率为1.8972% .
　　换算为年报酬率：(1+1.8972%)12- 1=25.3%，或者1.8972%*12=22.77%。


现金流量
期初投资额
第一年
第二年
第三年
第四年
A
-200,000
0
50,000
100,000
150,000
B
-200,000
30,000
60,000
90,000
120,000

　　3.有AB两个方案，现金流量的情况如上，若资金成本为6%，问这两个方案的净现值NPV各是多少?
　　A)A案47,276 ，B 案52,318
　　B)A案55,141 ，B 案112,680
　　C)A案63,348， B案 124,529
　　D)A案71,917， B案 139,852
　　答案A A案 -20 g CF0; 0 g CFj; 5 g CFj; 10 g CFj ; 15 g CFj, ; 6 i;
　　NPV =4.7276
　　B案 -20 g CF0; 3 g CFj; 6 g CFj; 9 g CFj; 12 g CFj; 6 i;
　　NPV = 5.2319