新办地产企业不再享受税收优惠

芳缘情

国家税务总局日前发布《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（以下简称通知），通知对9个方面的内容作出了相应的调整，其中通知规定对于今后新办房地产企业，将不得再享受普通新办企业的税收优惠，同时对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整。

    新增税负将会转嫁给谁成为焦点
    目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营操作新项目，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，这样可以享受到国家关于新开公司的优惠税收政策，盈利率较高。但根据新通知规定，对于今后为操作项目而新成立的房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业将不得享受新办企业的税收优惠。这就使开发商的开发成本大大增加，而相应的房价就有可能增加。这部分新增加的成本，引起了社会很大的关注。

    这部分成本是转嫁给购房者还是房地产公司缩小利润空间自己负担成为了国和关注的焦点。中科院博士周城雄表示“政府征税会加重企业和消费者的负担，不过负担到底是消费者承担的多还是企业承担的多，就取决于需求价格弹性，如果市场需求弹性大，那么消费者承担的税收负担就轻，企业承担的税收负担就重；如果需求弹性小，消费者承担的税收负担就重，企业承担的税收负担就轻。而从目前的情况来看，中国的房地产市场供不应求、供求矛盾突出，基本处于卖方市场的状态，因此开发商很容易将增加的成本转移到消费者身上，税收负担的增加就很可能推动房价上涨。”

    地产预售收入所得税上调5%
    在未完工开发产品的税务处理问题上通知规定将区分经济适用房和非经济适用房两种情况处理。经济适用房项目的预售收入的计税毛利率不得低于3%；非经济适用房开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%、位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%、位于其他地区的，不得低于10%.

    已经执行3年的83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税，但根据新的规定，大部分房产企业预售收入的预计计税毛利率都将提高到20%，这意味着房产企业要拿出更多钱来预缴企业所得税。

    人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，这可能导致大城市商品房价格的上涨。中国税网涉税风险研究室首席专家李晓兰表示，以前部分地区是按照开发房产项目的性质预征所得税，别墅、普通住宅分别执行不同的预计利润率，现在是按照城市来划分，同样是在北京，在市中心和郊区都实行20%的预计利润率，这样的调整是否合理还值得探讨。

    除此之外，通知还对房地产企业税收征管方式提出了新要求；对转借款发生的利息支出税前扣除问题作出了新规定；并增加了防止资本弱化和关联交易的规定。

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    房地产税收居全国各行业首位
    国家税务总局发布的统计报告显示，“十五”期间，我国房地产业税收完成5190.98亿元，年均增长41.4%，增幅在各行业中居于首位：“十五”初年，房地产业税收占全部税收比重为3.0%，至“十五”末年提高到5.9%，上升2.9个百分点；占第三产业税收的比重同期从7.0%提高到14.6%，翻了一番，是三大产业中比重上升最快的行业。

    税务总局相关负责人表示，由于“十五”期间宏观政策方面经历了从积极财政政策向稳健财政政策的转换，税收宏观调控目标也从刺激投资、消费以及出口向促进经济稳定协调发展进行了转变。

    从2004年起，税收调控政策在建立合理的税收产业结构，实施促进房地产业健康发展等方面发挥了重要作用。如出台了个人住房销售征收营业税、二手房交易缴纳个人所得税等各项政策，加大了对房地产市场投机炒作的调控力度。

    2005年全国房地产投资增长19.8%，比上年回落8.3个百分点，低于全年城镇固定资产投资增幅7.4个百分点，全国70个大中城市2005年房屋销售价格涨幅呈现回落趋势。2005年全国房地产税收增长31.3%，增速比2004年回落14.4个百分点，结束了自2002年以来持续3年的40%以上高速增长，税收调控职能得到充分发挥。但房地产仍为我国税收“第一增收大户”，居各行业首位。