理财师细谈个人如何做房产投资

追风

武汉市江汉区的小王夫妇，现在居住的房子是套老式的一室一厅，而他们另外还有两处房子：一年前小两口在市中心买了一套80平方米两室一厅的房子，将其租了出去，做起了房东。为了圆他们的“豪宅”梦，最近他们又贷款买下了一套120平方米三室两厅的大房子。每月还贷的钱从何而来？原来是两室一厅的租金在“进补”。

    业内人士称，目前，像这样做房东“楼赚楼”在江城大有人在。一些业主花少量的钱，买下一套小房子，将其租出去，然后再贷款去购置一套更大的房子，每月用小房子所收租金去交大房子的贷款，这样“以楼养楼”、“以楼赚楼”。

    据悉，这种方式在广州、上海等沿海发达地区，已经非常流行，是“滚动置业”理财方式的一种。

    小房比大房赚得多
    依照现代人居住的需求标准，一般60至100平方米以下的房子称之为中等户型，60平方米以下的称之为小户型，大户型则在100平方米以上。

    专家介绍，大户型单从居住上考虑，自然是舒适安逸，但从角度看，存在的风险较高，利润空间也小。对投资者而言，小户型的投资回报率远比大户型高。

    举个简单的例子，花50万元买个140平方米的大户型和花25万元买个70平方米的小户型，虽然一个是大两居，一个是小两居，但在武汉租赁市场上出租的价格比较接近。一般来说，小两居的月租金为600元左右，大两居的月租金是800元左右，这样算下来的投资回报率比大户型可高多了。

    朱先生原来花36万元买下武昌火炬路一套146平方米的大户型，月收租金为1200元，年回报率约3％。现在抛出套现后，买入两套价值18万元的二室一厅，出租后各收取月租金800元，年回报率上升到6％，且好租多了。还有一些业主将三室一厅或四室二厅的大户型，分拆成三四个单间分租，其回报率也远高于原来整套出租的收益。

    精打细算才会赚
    房产投资是一种花费大的投资行为，任何盲目和冲动都是不可取的。在房产投资之前，必须进行成本测算。

    民生银行理财师介绍，目前房产投资的成本包括首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费，以及首付款和按揭还款的利息损失。