房地产开发可分两步走

碧玉清风

从事房地产开发的纳税人直接和间接负担的税收主要有销售不动产营业税、土地增值税、建筑安装营业税、转让无形资产（土地使用权）营业税等等，其总体税收负担相对较重。如果纳税人进行合理的筹划，有可能使税收负担大幅度降低。下面，我们分两种情况介绍。

    建筑公司
    大华建筑公司同意某债务人以土地使用权抵偿100万元债务，取得一块土地。2003年4月，大华建筑公司在这块土地上建造10幢别墅，并以每幢30万元的价格销售出去，取得销售收入300万元。10幢别墅的建筑安装成本为120万元，土地增值税扣除项目金额为220万元。其应缴的各项税费金计算如下（成本利润率为10％，城建税适用税率为7％）：

    根据国税发[1993]25号文件的规定，大华公司自建房屋在销售时应纳建筑安装营业税＝120×（1＋10％）÷（1－3％）×3％＝4.08（万元）

    应纳销售不动产营业税＝300×5％＝15（万元）
    应纳土地增值税＝（300－220）×30％＝24（万元）
    [增值率＝（300－220）÷220×100％＝36％，土地增值税适用税率为30％。]

    应缴城建税、教育费附加＝（15＋4.08）×（7％＋3％）＝1.91（万元）

    大华公司合计应纳4.08＋15＋24＋1.91＝44.99（万元）的税费。

    其实，大华公司可以分两步进行筹划：第一步，在建房前，先确定10户购房人，将土地以每户10万元的价格销售给购房人，可得销售收入100万元；第二步，以每户20万元的价格与10户购房人分别签订建房合同，房屋建成后可得建筑安装收入200万元。筹划前后，大华公司的收入、开发成本、费用以及购房人的支出是基本相同的，而税收负担却发生了巨大的变化：