房地产企业利息支出扣除的技巧

芳缘情

在计算土地增值税时，对利息支出的扣除，税法采取了比较宽松的处理方法：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出分两种情况确定扣除：

    1.凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。超过货款期限的利息和加罚的利息均不允许扣除。在这种情况下：

    房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额） ×扣除比例（5％以下）＋允许扣除的利息费用

    2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下：

    房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地严开发成本金额） ×扣除比例（10％以下）

    以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府规定。
    由此，纳税人可以根据上述公式进行筹划：将实际发生的利息支出代入公式（ 1），然后与公式（2）计算的结果进行对比，如果前者大于后者，则应正确分摊利息并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或者干脆不提供金融机构的贷款证明。这样做的结果是，在已耗费用一定的情况下，可以多获得扣除。

    [例]某房地产开发公司开发一批商业用房，共支付土地价款500万元，开发成本800万元，假设实际应当分摊利息为100万元，则：

    房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额） ×扣除比例（按5％计算）＋允许扣除的利息费用＝（500＋800）×5％＋100＝165（万元）

    如果不能分摊利息费用，或者不能提供金融机构证明，则：

    房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本金额） ×扣除比例（按10％计算）＝（500＋800）×10％＝130（万元）

    根据上述计算结果，该公司应当正确计算分摊利息，并如实向税务机关提供金融机构贷款证明，否则将不扣除 35万元。换一种情况，假如该公司实际计算分摊的利息是50万元，则采用公式（1）计算的扣除额为115万元，小于公式（2）计算的结果130万元。这时，只有采取公式（2）计算才可以多扣除15万元。

    站在完善税收政策的角度，我们认为，允许扣除的利息，应当按照《企业会计准则 ——借款费用》规定的计算公式进行，非按规定核算利息费用的，一律不得扣除。