偿债不动产处理过程中的税收问题

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近几年，随着经济形势的发展，以房屋等不动产偿还银行贷款本息的情况时有发生。但在实际工作中，由于经办人员对有关税收的规定不了解，致使银行在处理抵债资产时受到税收损失。本文试就偿债不动产处理过程中所涉及到的几个税收问题，谈一些粗浅的看法。

    一、契税。《中华人民共和国契税暂行条件》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。同时，《中华人民共和国契税暂行条件实施细则》第八条进一步明确，以土地、房屋权属抵债视同土地使用权转让，房屋买卖征收契税。因此，借款单位以房屋等不动产偿还银行的贷款本息，其不动产的所有权已转移至银行，作为不动产权属的受让方，银行应按规定缴纳契税，税率为成交价格的3%—5%.

    二、营业税。关于银行销售偿债不动产时是否应按照“销售不动产”税目征收营业税曾引起人们广泛的争议。对此，国家税务总局在国税函发(1995)156号文件《关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》中作出明确规定：借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。因此，银行在转让偿债的房屋时应按成交价格缴纳5%的营业税。

    此外，在偿债不动产的接收、变现时书立的产权转移书据，应就所载金额缴纳万分之五的印花税，在持有过程中应按规定缴纳房产税、土地使用税等，在此不一一赘述。

    《商业银行法》规定，偿债物应在一年内变现。以一年为例，偿债不动产处理全过程中，总体税负在20%以上。目前，市场竞争日趋激烈，存、贷款利差不断缩小，银行基本上处于微利经营的状态。在信贷管理中，如果只注意对抵押贷款手续的完备，而对处理偿债资产时可能遇到的税负问题未引起足够重视，会使信贷资产遭受损失。因此，在办理抵押贷款时，应对抵押物的价值严格把关，充分考虑到处理过程中的税金、费用等，适当降低抵押的比例。在取得偿债物的所有权时，应积极与有关方面协商，以偿债不动产的公允价值，扣除应交税金后的余额偿还贷款本息，对不足偿还的贷款本息继续保留追偿权。

    事实上，有关偿债不动产处理过程中的税金问题，在偿债不动产的取得之初即存在。例如，契税的纳税义务时间为取得土地、房屋所有权的当日。但这部分税金如何核算，到目前仍未有明确的制度或办法可作为依据。笔者认为，在会计核算中，应以偿债不动产的公允价格借记“待处理偿债物”，以预计应交纳各种税金贷记“应交税金”，差额部分贷记“××贷款”、“应收利息”、“催收贷款利息”，同时按收取的催收利息，冲转“待转营业收入”。实际缴纳各种税金时，借记“应交税金”、贷记“××科目”，实际缴纳的税金与预计的差额部分作为营业外收支处理。

    总之，随着抵债资产的不断增加，经办行因为处理偿债物而引起的税负问题日渐突出，亟待出台相关的制度以规范此类业务的核算，从而减少银行的经营风险。