涉外房地产企业所得税征管的难点与对策

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近年来，房地产开发企业蓬勃发展，呈方兴未艾之势。特别是我国加入ＷＴＯ后，不少外资房地产开发商也纷纷到来分一杯羹。从税收的角度来看，税源是增加了，但同时也对外商投资房地产经营企业的税收征管提出了新的要求。

    存在的主要问题及原因
    ——滞纳税款严重。近年来，涉外房地产企业滞纳税款的问题比较突出。统计资料显示，１９９９年至２００１年，全广州市涉外房地产企业欠缴所得税２５３６７万元，已清理８４５５万元，清理面达３０％。造成外资房地产发展商滞纳税款且难以清理的原因，主要有以下几方面：

    １．销售楼盘在会计核算上确认销售与税法规定发生纳税义务的时间不一致。会计制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票账单提交买主时，作为销售实现。而税法上规定应以收到预收款的当天为纳税义务发生的时间。由于一些纳税人对税法了解不够，认为销售实现后再纳税是天经地义的事，从而延迟缴纳了税款。

    ２．受巨额预收楼款资金的诱惑，促使开发商占用滞留国家税款。根据国土房产部门的规定，房地产发展商开发的商品楼盘在完成其工程总量的２５％后，即可申请销售许可证销售楼花。从开始预售楼盘到楼盘竣工验收交付使用，少则数月，多则三两年。在此期间，发展商会陆续回收到一些地段好、质量高的商铺和商品房的预收款，而这部分预收款可达到总楼价的５０％以上。面对如此巨额资金的诱惑，一些发展商明知收到预收款就要纳税，却采取各种手段隐瞒转移预收款收入，一直拖到楼盘交付使用后才缴税，从而达到无偿占用这一笔“无息贷款”的目的，致使国家税款不能及时、足额入库。

    ３．有的房地产经营企业由于长期欠税，不仅欠税余额大，而且欠税所产生的滞纳金也很大。对此，部分房地产开发商采取了消极的态度。

    ——国税部门对房地产经营企业的监管力度不足。按照国家税务总局对税种征管权限的划分，对涉外房地产经营企业销售不动产或转让土地使用权的收入，由地税部门负责征收营业税；对于其销售收入实现后的应纳税所得额由国税部门负责征收所得税。但是，房地产经营企业所需开具的发票是从地税部门领购的，国税部门在房地产经营企业发票的使用方面，难以控制。而国税部门对房地产经营企业又缺乏有效的监管机制，对于这种类型企业的征管是偏松的。

    ——房地产经营企业的成本核算混乱，收入与支出不相匹配。房地产经营企业从开发到竣工，到楼盘发售等，涉及的环节多，结算复杂。大多数的房地产经营企业的成本核算混乱，收入与费用支出的比例不相匹配，相应的成本费用难以确定，增加了税务机关征收管理的难度。

    对策
    ——加大对预收款征税的力度，保证税款的及时足额入库。一方面，税务机关要加大对纳税人的宣传力度，争取纳税人的理解和支持，减少工作的阻力和压力；另一方面，要采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度，确保税款的及时足额入库。

    ——对于部分成本不真实的企业分别采用“核定法”征收。《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十六条规定：企业不能提供完整、准确的成本、费用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，由当地主管税务机关参照同行业或者类似行业的利润水平核定利润率，计算其应纳税所得额。依据这一规定，对于成本核算混乱，成本不真实的房地产经营企业，可考虑采用“核定法”对其进行征收。

    ——加强源头监控，由发证的房产管理部门代扣代缴。房地产的销售，最终都要以房产管理部门出具的房产证作为房产转移的归宿，不论房地产开发商采取何种销售方式，或一次性付款，或分期付款，或银行按揭等，都离不开房产管理部门这一关。税务机关可参照个人储蓄存款利息所得税的征收方式，对于外商投资房地产经营企业的所得税可由房产管理部门进行代扣代缴。对于扣减预收款已征所得税后的应补所得税税款，可由房产管理部门在出证时代扣代缴，从源头上堵截税款的流失。

    ——加强与地税部门的配合，争取地税部门的支持和协作。对于征收难度大的个案，可由国税、地税联手，加大打击力度，严肃税收法纪。