营业收入的核算

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物业管理企业的营业收入是通过“营业收入”帐户核算的。核算的具体内容包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。“营业收入”属于损益类帐户，贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转“本年利润‘，帐户后，期末没有余额。”主营业务收入“应按收入类型设置下列明细帐：”物业管理收入“、”物业经营收入“、”物业大修收入“。

    （一）物业管理收入的核算
    物业管理收入是指物业管理企业利用自身的专业技术，为物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常维修、管理活动而取得的收入。根据国家计委、建设部联合频发的 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法）（计价费[1996）266号）规定，物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。

    1、公共性服务收入的核算
    公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。

    （1）公共性服务费价格的制订 根据 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法）（计价费[1996]266号）规定，公共性服务费实行政府指导价的价格管理办法，各地区物价部门根据费用构成制定基准价和浮动幅度。物业管理企业公共性服务收费的费用内容一般由以下部分构成：

    1）管理、服务人员的工资和规定提取的福利费；
    2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
    3）绿化服务费；
    4）清洁卫生费；
    5）保安费；
    6）办公费；
    7）物业管理单位固定资产折旧费；
    8）法定税费。
    其中第2）项至第6）项支出是指除工资福利费以外的物质损耗补偿和其他费用开支。物业管理服务收费的利润率由各省、自治区、直辖市政府物价部门根据本地区实际而定，不搞一刀切。此外，对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险（如火险、灾害险等）及各种责任保险的支出。

    物业管理企业公共性服务收费标准的测算原则是由各地区根据本地区综合服务项目劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力以及小区的档次制订。物业企业公共性服务收费的测算方法，可用公式表示

    其中：z：公共性服务收费标准，单位为元／（月。m2）；

    x=各分项费用收费标准，单位为元／（月。m2）；
    i二分项项数
    ∑二各项费用算术求和
    例9-1 某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算，得出各个费用项目每平方米月金额，详见物业管理费测算表

    序号  项目  金额  总费用比例（%）
    1  工资、福利费  0.266  32.25
    2  维修费  0.146  18.25
    3  绿化管理费  0.04  5
    4  清洁卫生费  0.08  10
    5  保安费  0.01  1.25
    6  办公费  0.13  16.25
    7  折旧费  0.032  4
    8  利润  0.056  7
    9  税费  0.04  5
    10  合计  0.8  100
    该物业企业有多种经营收入的补贴，如小区配套公建房出租收入的补贴、停车费收入的补贴、维修养护专项基金利息的补贴。各项补贴合计数被该物业管理企业管理建筑面积去除，分摊到每平方米建筑面积为0.30元／（月。m‘）。则该小区物业管理应收服务费为0.8元／（月。m2）-0.30元／（月。m’）：0.5元／（月。m2）。

    公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的，建筑面积除包括“自用”建筑面积外，还包括“公用”建筑面积。各套房屋的“自用”建筑面积包括：各套房屋门户以内的起居室（厅）、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的“公用”建筑面积包括：公共使用的门厅、楼梯、电梯井（厅）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。各套房屋分摊的“公用”建筑面积应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊，各套房屋建筑面积的计算，可以按以下公式进行。

    例某幢房屋建筑面积为5 000m2，其中：各套房屋“自用”建筑面积总合为4 000m2，“公用”建筑面积为1 000m2，则分摊率为

    各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“共用”建筑面积的分摊率=1000/4000*100%=25%

    某套出售房屋的“自用”建筑面积为80m2.则：
    该套房屋建筑面积=80m2X（1+25％）=lOOm2
    根据上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为0.5元／（月。m2），则该套房屋业主每月应交公共性服务费为：

    100m2xO.5元／（月。m2）——50 元／（月。m2）
    （2）公共服务费收入的核算
    公共性服务费收入一般有两种收取方法：按月收取；定期预收，按规定可以6个月收取一次，分月度计算营业收入。

    1）按月收取公共服务费时，借记“现金”或“银行存款”，贷记“营业收入——物业管理收入——公共服务费”。

    例 某物业管理企业收取1月份物业管理费，3号楼1门业主“自用”建筑面积100m2，经“公用”建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积为125m2.每月每平方米收费标准0.5元，则房屋业主当月公共性服务费为100元。收到款项时，根据收款凭证，作会计分录如下：
    借：现金 100
    贷：主营业务收入——物业管理收入——公共服务费 100
    2）定期预收。预收时，借记“现金”、“银行存款”，贷记“预收帐款”，分月度计算营业收入。

    例9-4 某物业管理企业收取1——6月份公共性服务费。10号楼2门业主“自用”建筑面积80m2222，经“公用”建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积100m2，每月每平方米收费标准0.5元，则房屋业主预付公共服务费360元。当物业管理企业收到此款时，编制收款凭证，作会计分录如下：

    借：现金 360
    贷：预收帐款——10-2公共服务费 360
    每月结转收入时，作会计分录如下：
    借：预收帐款——10-2公共服务费 60
    贷：主营业务收入——物业管理收入——公共服务费 60
    此项结转会计分录，从1—6月份相同。
    2.公众代办服务费收入的核算
    公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等服务而收取的费用。该项收费根据物业管理企业与物业产权人、使用人之间进行协商，收取一定服务费。该项收费标准，须经当地物价部门认可后，方能向业主和租住户收取。

    例 某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8 000元，电费24 000元，煤气费26 000元，按2％收取代办服务费1 160元。根据收款凭证，作会计分录如下：

    借：现金 59 160
    贷：主营业务收入——物业管理收入——代办服务费 1 160

    其他应付款——自来水公司 8 000
    ——电业局 24 000
    ——煤气公司 26 000
    以存款解缴各部门帐户时，根据对方开出的收款凭证，作会计分录如下：

    借：其他应付款——自来水公司 8 000
    ——电业局 24 000
    ——煤气公司 26 000
    贷：银行存款 58 000
    3.特约服务费收入核算
    对于物业管理企业管辖区内的物业产权人、使用人需要的特殊服务的收费，管理部门统一制订收费标准，明码实价，双方自愿。如某物业管理小区特约服务项目及收费标准如图表。

    当收取服务费时，借记“现金”、“银行存款”、贷记“营业收入——物业管理收入——特约服务费”。

    例某物业管理企业接受该管理区内5号楼二门特约委托接送小孩上学，每次3.元，本月共接送40次，收取服务费80元，另有6号楼3门特约委托家具卫生清洁，收费5元／h，本月共提供服务12h，收特约服务费60元。根据收款凭证，作会计分录如下：

    借：现金 140
    贷：主营业务收入——物业管理收入——特约服务费 140
    例：某物业管理企业接受3号楼2门1号业主委托对该套三室一厅房屋进行装修，按照业主装修要求，该工程承包者——房屋装修公司的预算额为35 000元，物业管理企业按2％收取特约服务费700元，根据合同及收款凭证，作会计分录如下：

    借：现金 35 700
    贷：其他应付款——房屋装修公司 35 000
    主营业务收入——物业管理特约服务收入 700
    该项工程在合同期间完工，业主验收满意，物业管理企业将装修费用支付装修公司时，根据付款凭证，作会计分录如下：

    借；其它应付款——房屋装修公司 35 000