土地增值税全面清算 利润“跳水”会否转嫁买房者

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长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%.而上海房地产市场的销售困境已经成为普遍现象，这使得开发商将税收成本转嫁到房价的可能性变得微乎其微。

    从2月1日起，国家税务总局对房地产企业土地增值税实行全面清算。对于上海数千家房地产开发企业而言，绝大部分房产企业家远不如某几位地产老总此前在媒体前表现出来的那般平静。

    开发商净利润将“跳水”
    长城证券最近发布了一份分析报告，以量化的方式计算了普通住宅开发商在各个毛利率额度下土地增值税对净利润的影响程度。报告指出，对于毛利率超过40%的开发企业来说，土地增值税对净利润的影响将超过17.4%.报告称，“通过计算……按照相关的实施细则，普通住宅毛利率在40%以上的项目才需缴纳土地增值税，毛利率低于40%的项目是免税的”：“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目征税的影响越大”。

    而从2006年前三季度房地产上市企业的利润表可以看到，大部分上市公司的毛利率在30%至40%，部分企业如深长城超过了50%；对于非上市公司来说，平均利润至少不会低于40%的平均值，而很多企业的毛利率水平应该更高。这意味着对于大部分开发商来说，他们将至少面临17.4%的利润损失。

    企业面临更大财务压力
    如果不进行预先计提，收税额度如此高的土地增值税对任何一家房地产企业资金链都将是巨大的考验。大部分开发商资金都是滚动投入。当年顺驰中国控股有限公司的资金调度情况被形容为“3个锅盖去盖10口锅”，类似的情况是房地产行业资金模式的一种极端。但大部分开发商即使资金实力再雄厚，也不太可能为10口锅备足10个锅盖，资金永远是在流动中产生足够的效益。

    实际上，仅就上海而言，由于大部分税种采用预征模式，房地产企业的交税额实际上并没有外界想象中的那么“高昂”。

    据一家代理公司负责人介绍，每售出一套位于上海的商品房，售楼发票中包含的税金接近房价的12%，包括：5.5%营业税＋15%×33%所得税（预征）＋1%土地增值税（预征）＝11.45%

    也就是说，一家年销售额在百亿元左右的开发商，一年缴纳的税金为11.45亿元左右，而这样的缴税额度已经可以被当做依法纳税“典范”了。

    除了土地增值税部分是采用的预征方式之外，房地产开发商缴纳的所得税同样也是按照15%的利润水平预征。

    业内人士表示，15%只是目前社会全行业的平均利润，一般来说“明显低于”房地产开发商的实际利润。而土地增值税的清算与所得税的清算模式类似，都需要等到项目公司结束时进行。

    因此，一旦税务部门对房地产企业各类税收进行全面清算，房地产开发未来则将会面临更大的财务压力。

    转嫁房价几乎不可能
    销售困局加上资金链压力，这个冬天对于沪上开发商来说，似乎寒意越发浓重。

    一家有外资背景的房地产公司内部人士表示，公司目前还不需要面对土地增值税清算的问题。国税局1月16日出台的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中规定，清算需要满足三个条件，包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满3年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。

    “这三种条件我们一个都不符合。”这家开发商说道。据悉，他们前几年开发楼盘的项目公司已经按照规定注销，而今年销售的楼盘“没有一个达到销售率85%的标准”。

    上海房地产市场的销售困境已经成为普遍现象，这使得开发商将税收成本转嫁到房价的可能性变得微乎其微。

    据了解，作为非上市企业的开发商所能想到的唯一对策就是将成本转嫁。包括提高建安费用、广告宣传费用额度等等，换句话来讲，就是尽量使得未来的扣除部分提高。

    但是，几乎没有开发商想以抬价方式降低增值税压力。中原地产副总经理唐振东表示，目前开发商只有在降价的情形下才可能取得比较理想的销售成绩，涨价只可能导致楼盘滞销。

    分析人士认为，从目前上海市场的供求关系来看，已经出现供过于求的上海楼市已经不具备将税收再度转嫁给购房者的能力，因此，寄希望于购房者为土地增值税埋单的可能性几乎没有。

    市场报
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    [编者按]土地增值税清算本是一个税收征收管理的政策，起初被媒体误解为新税种征收的通知，进而在业内外展开了该不该开征土地增值税的讨论，并在股市产生不小的影响，应该说是在税总的意料之外的。最后不得不专门出面澄清。

    即便是一个清算通知，影响也是比较巨大的。开发商面临项目清算，以前逃避税款的路径已经被堵住，原有利益格局将发生很大变化，此中争鸣与观点交锋尽在本专题。