转让增值土地 妙用公司分立

yuan

笔者在房地产公司一直从事资产重组工作，现就采用公司分立的方式转让增值土地的问题谈谈看法。

    案例
    2003年3月，A公司分别以3000万元购得M和N两块土地。但是，直到2003年6月底，M地块一直处于生地状态；另一N地，已完成前期手续。A公司银行贷款(土地抵押)3000万元，注册资本3000万元。

    因所在城市重新规划给M地块带来的极大利好，导致该地块价格迅速飘升，评估价高达7000万元。A公司拟以转让方式将M地块出手以获取差价。

    B公司系一家房地产集团公司。在得知了A公司意向并看好M地块的良好前景，决定以评估价受让M地块土地使用权后独立开发。

    那么，该项目如何筹划才能实现A、B公司合作成功并实现整体利益最大化?

    案例分析
    1．如果直接转让土地使用权，税负太高。
    2．转让A公司股权给B公司，不能操作，A、B公司都没这个意思。

    3．A公司以土地出资，B公司以现金出资注册新公司，然后A公司将股权转让给B公司。但土地价7000万元超过A公司所有者权益50％(A公司注册资本仅3000万元)，不能操作。

    4．双方合作建房，但合作期太长，土地在A公司没有道户，B公司无法保证其权益。

    5人公司派生分立新公司Y，且B公司同时入主并购新公司。

    下面就以第五种情况——分立并购方案来进行筹划(注：本筹划只适合内资企业)。

    筹划
    一、A公司采用派生分立方式设立新公司Y，同时将Y公司50％的股权转让给B公司。

    1．设计Y公司注册资本为1000万元，持有M地块，资产3000万元，银行贷款2000万元。A公司注册资本2000万元，持有N地块，资产3000万元，负债1000万元(按A公司账面数直接分割，尚未考虑土地增值)。

    2．M地块的升值，新公司Y的土地增值为4000万元，Y公司对A公司的负债增加4000万元。对A公司来说，是M地块分立出去后形成财产转让所得4000万元。同时增加对Y公司的应收款4000刀冗。

    依据《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》(国税发[2000]119号)企业分立业务的所得税处理，企业分立包括被分立企业将部分或全部营业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业(以下简称分立企业)，为其股东换取分立企业的股权或其他财产。企业分立业务应按下列方法进行所得税处理：

    被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。根据本《通知》，A公司把转让所得4000万元计入纳税所得，Y公司土地增值4000万元可以列入计税成本。

    3．分立的同时，Y公司股东其实就是A公司股东把50％股权折价500万元转让给B公司。因为内资企业没有分立方面详细的操作法规，可以外资企业法规举例。

    2001年11月22日原对外贸易经济合作部、国家工商行政管理总局颁布实施的《关于外商投资企业合并与分立的规定》  第38条在公司合并或分立过程中发生股权转让的，依照有关法律、法规和外商投资企业投资者股权变更的规定办理。按本《规定》，此次分立的过程中可以办理股权转让。

    二、Y公司按约定偿还A公司负债4000万元．资金由B公司负责筹集。

    三、在适当时候，B公司出价500万元购买Y公司50％股权。

    涉税分析
    根据相关规定，企业在分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为，不征收营业税、土地增值税。另根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》  (财税[20031184号)规定，企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

    一、本文筹划中，A公司分立财产转让所得4000万元，应纳企业所得税1320万元。A、B、Y三公司应纳税款为1321万元(含股权转让印花税1万元)。

    二、Y公司因土地增值4000万元列入计税成本，Y公司可抵减土地增值税1440万元(4000万元加成20％扣除，土地增值税率按30％计算)、企业所得税844．8万元，假设第五个纳税年度列入计税成本。计算其现值为(资金年利率6％)：1809．78万元。

    三、本案中土地增值应纳税金1321万元带来了1809．78万元的税金抵减。间接实现现金流人488．78万元。

    评析
    房地产行业中，土地是稀缺资源，土地是房地产业的命根子，资金是房地产的血液。房地产业的并购，主要看目标公司占有土地数量，在目标公司有两个或两个以上地块，且不是全部地块都收购时，运用公司分立是较好的选择。虽然从税务上分立是一种最优，但分立有一定局限：

    首先，分立程序耗时长。公司分立首先要公告90天。办理土地证、规划证、建设施工许可证等变更需要很长时间。

    其次，公司分立后影响到公司偿债能力，需要债权人同意，在本案如果债权银行不同意，股东如果有钱，需筹钱还贷后分立，否则就无法分立。房地产公司一般是负债经营，有较多债权人，这可能是房地产公司分立最大的困难。

    再次，分立后公司对公司分立前的债务承担连带担保责任。

    最后，如果像以前《中国税务报》刊登的有关人士的筹划方案那样：先分立、再合并、偿还负债、剩余股权转让，则太过繁琐。分立合并都需要债权人同意，公告90天，变更计委、规划、建设、土地相关证书，需耗费太多的时间、人力、物力，实际运作不大可行。