税收政策调控楼市需要新思路

碧玉清风

原文标题李华罡:税收政策调控楼市需要新思路
    “国六条”中重要的一点也是要求进一步发挥税收政策的调节作用,完善住房转让环节税收政策,引导和调节住房需求。因此,我们急需思考如何通过合理的税收调控政策,促进房地产业健康发展。

    国务院出台关于房地产的六条调控措施以来,各相关部门将如何落实“国六条”为各界所观望。国税总局本月22日宣布,将提高土地保有环节的税负抑制囤积土地,促进空置房处置。尽管征税细则尚未披露,却已经引起了极大的反响。

    税收政策要从供需两个方面着力
    税收除了保障国家财政收入外,一个很重要的职能就是作为宏观调控的重要手段。

    近日,有网站就如何调控房价的问题进行了网络投票调查,结果显示,39%的人认为税务总局应出台税收调控政策打击投机者,25%的人认为应提高房贷首付比例,19%的人认为应该增加每年的土地供应量。看来民众对税收政策的期望很高。而“国六条”中重要的一点也是要求进一步发挥税收政策的调节作用,完善住房转让环节税收政策,引导和调节住房需求。因此,我们急需思考如何通过合理的税收调控政策,促进房地产业健康发展。

    以前包括税收政策在内的宏观调控政策,主要是期望通过抑制对土地和住房的需求,来抑制房地产投资过热和住房市场需求过热局面。但是,市场对价格的预期却是长期的,故抑制需求的政策只能起到短期作用。长期来看,不仅无法满足投资和居住的需要,也无法缓解供需的紧张程度。因此,中央提出下一步要“切实调整住房供给结构,重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房。”从我国目前房地产业相关的税种来看,有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等11种之多,但主要都集中在开发和流通环节。如何配合中央对经济适用房和廉租房开发的要求,在开发和流通环节给予廉租房建设一定的优惠,并合并和简化相关税费值得我们进一步研究。

    应考虑降低流转环节
    税赋而提高持有环节税赋近日,国家税务总局和国家统计局分别发布了两组有趣的数据,“今年1至4月,中国房地产契税仅增长7%,其中上海契税下降了四成七,北京下降了两成。”“截至今年4月底,全国商品房空置面积同比增长18.9%.”国和都知道,买房子都要交契税。但我们看到,一方面房价高涨,另一方面交易量却在下降、空置率在提高。与此同时,仍有不少房地产商声称,目前销售量很好,房子已经卖光了。说明确实存在部分房地产商利用信息不对称,囤积居奇、从中牟取暴利。对此,税收政策并非是无可作为。早在今年3月,国家税务总局发出了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。此举使得房地产企业的资金使用成本得到提高,捂盘惜售的预期收益下降,有助于促使他们按期售房,以加快资金周转。下一步,我们应当思考如何将税收信息和其他相关部门的信息披露有效结合,强化过程监管和增强房地产市场信息透明度,进一步打击房地产业中的欺诈和偷税、逃税行为。

    现在我们房地产市场存在着一个矛盾:一方面城市中存在着大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源；另一方面增量资源,也就是新房市场又供不应求。

    目前,我国的城镇中人均住房面积已达25平方米以上,但城镇中住房困难群体的比重却高达20%.这两个数字之间存在着明显的不相称,主要原因之一就在于一部分存量资源闲置严重。二级市场和租赁市场发育迟缓是造成这种现象的主要原因。我们以往的税收政策对流通环节比较侧重,主要是为了防止过度投资和投机。其实,在社会保障体系还不完善,通货膨胀压力较大,投资渠道有限的环境下,投资房地产是工薪和白领阶层防病养老的主要手段。我们应该考虑降低流转环节税赋而提高持有环节的税赋,促进房产的流通、转让和租赁来盘活存量、提高利用率。

    要防止税收调控政策“一刀切”的情况
    此外,还有两个要注意的方面,一是防止税收调控政策“一刀切”的情况。从契税的地区构成来看,北京、上海、广东、江苏、浙江五省市的契税占到全国契税总收入的一半以上,而且国务院特别指出了北京和深圳的房价上涨不正常。说明全国的房地产市场明显出现了结构性过热和发展不平衡。在国外,房地产相关的税收政策制定权和管理权一般由地方政府来执行。而在我国,税收立法权都集中在中央一级,地方政府缺乏自主的税收调控权限。因此,可以适当考虑税权结构的合理划分,防止个别地方过热,全国跟着“吃药”的现象。二是,要廓清税收调控政策所致的新增或减免税负的实际承担者是谁。

    在自由市场经济条件下,供需双方税负的承担份额与其市场的需求价格弹性相关。因此,税收调控政策想取得预期的效果,就必须分析政策环境和约束条件,使相关政策能够得到切实的执行。