农村土地流转:评估是重要环节

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10月19日，党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》正式发布。农村土地改革中允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营已被明确，相应的服务体系建设也被列入日程。
　　作为土地流转中介服务中的一项内容，评估是一个重要环节。中央财经大学资产评估研究所所长刘玉平认为，评估作为服务于市场经济条件下经济行为的手段和工具，是资产流通转让中的一个重要内容。土地作为一项单位价值高、受影响因素多的资产，对其进行独立、客观、公正的评估有助于正确认识其价值，更有利于切实保障农民的根本利益。
　　目前，农民绝大多数是自发转让，土地使用权的价格多是流转双方自由协商或基层组织协调确定，缺乏科学的评估依据。业内人士透露，现在并没有相应的农用土地评估机构。即使有相关评估机构参与，也只是“流转后的评估”，目的主要是监督土地使用情况，
　　1999年，《土地管理法》实施，同年，国土资源部在安徽芜湖等地进行了农村集体土地建设用地流转的试点。在试点过程中，芜湖市摒弃了原来征地安置中的年产值计算标准，引入“地价”概念，由政府相关部门专门委托土地评估所对各试点乡镇的地价进行统一评估，确定土地等级和基准地价。
　　中国土地勘测规划院的一位研究人员表示，农村土地流转中土地使用权市场价格评估对交易双方都具有指导意义，是有助于实现“双赢”的重要途径。该人士认为，流转中的农村土地使用权价格主要受地价内涵、地理位置、双方交易用途等因素的影响，但最终应该遵循市场经济规律，由市场决定。虽然目前还没有具体的农村土地流转的评估模式，但应该既可以由政府指定评估，也可以由农民自主选择评估事务所进行评估，评估费用则可根据具体情况，依照相关协议确定由谁给付。
　　当然这并不意味着在农村土地流转中一定要实施强制评估。刘玉平说，国有资产与集体土地有一定差异，国有资产因关乎社会公共利益而被要求实施法定评估。一般意义上，非国有资产的转让也可协议解决，不过这最终取决于有关方面的论证和相关立法考虑等因素。
　　目前，土地评估可采用成本法、收益法、市场法等多种方式，且不同的评估方法有不同的依据，随着土地流转进程的加快，业界对评估方式的要求将会越来越迫切。
　　相关法律、法规对集体所有土地作价投资、租赁或出让等经济行为并没有明确规定。南京某土地估价事务所的一位评估师介绍，因为没有相关实施细则的指导，在进行土地流转中的评估时往往比照国有土地使用权的转让规定进行处理。对此，刘玉平认为，随着改革的深入，发布有关集体土地使用权的财务会计与税务会计的规定是大势所趋。除此之外，一些具体的操作环节也有望更加顺畅。农村土地流转政策的实施与完善，有关土地权属等问题会得到合理解决，验资和会计记账等方面的障碍也将逐渐消除。
　　有关人士还认为，土地流转中的使用权市场价格评估体系应该纳入政府的管理范畴。刘玉平表示：“在将来具体的评估操作中，还要不断对其进行规范，要强化其在农村土地流转中的作用，并要不断研究和总结其规律和特点。”
　　“虽然目前国内多数资产评估事务所很少涉及农村土地流转业务，但现有的资产评估机构和注册资产评估师具备较高的专业能力。随着相关规则的出台，服务于农村土地流转的资产评估业务可以全面有效的开展。”刘玉平说。
　　10月13日，四川省成都市成立了全国首家综合性农村产权交易所，交易所将为林权、土地承包经营权、农村房屋产权等项目提供专业服务。上海大雄资产评估有限公司评估师潘文志说，土地流转的推行必然需要相应中介服务机构的介入，这也在一定程度上拓宽了土地评估事务所的工作范围，我们也将成为其中的受益者。