史健谈住宅的节约型设计

山水地形
原来小区讲究做微地形，我觉得现在微地形已经过时了，应该做山水地形，超出人的尺度。北京是块平地，原来施工讲究土方平衡，要平衡，控出来的土就该堆成山。做地下车库，基础挖2米，上面覆土3米，怎么不行，何必要挖到5米深。而且小区里有地形的起伏，视觉效果也好。
多用涂料
现在各种规范出的非常多，算面积的，算绿化的，算节能保温的，所以在构造做法和材料选择上就要跟着这些规范来变。比如原来保温是铅丝网的，现在考虑节能，就可以用纯聚苯的。因为节能是一个综合的概念，少用一点儿水泥就是节能。如果外墙贴面砖，要用铅丝网，如果外墙用涂料，纯聚苯板就可以，少了铅丝网，少了面砖，少了聚合砂浆，就是最好的节约。用铅丝网要9厘米厚，纯聚苯板只要7厘米，薄了30%。在材料的选择上，建筑师要有一个节约的意识，涂料的优点是重量轻、施工简单、色彩丰富、环保，缺点是易脏。易脏，可以做个檐子，保护一下墙面，窗台底下有滴水线，用面砖包一下，其实有手段解决。说涂料档次低更是没道理，许多别墅用的都是涂料。还有室外空调机位，是不是还做板，二次支模，上下还要做保温，又花钱又费事，其实做个钢架就可以。

               
                 
        

        

infoxrs

垫层的做法
我做美林花园，是精装修，垫层只有5厘米，走管线怎么办？剃楼板呗！现在楼板上开个10厘米的洞，一点儿问题没有。10厘米剃一下保护层，做个跨越管跨过去，太简单了。管道有3厘米就能做下，如果是精装修，也不必再做2厘米的抹灰，木地板一铺什么也看不见。只要是精装修，5厘米的垫层可以做。毛坯房不行，因为验收时不能看到地面有裂缝，要多加2厘米。但20多层的楼每层加2厘米，费用差出很多。减少垫层，节约了材料也有利于环保。
卫生间走水平管线比较复杂。现在的做法是走在防水的上面，我觉得这是非常错误的一种做法。我最近做的项目，卫生间管线全做在防水下面。怎么做？还是要剃结构，因为管线有交叉节点，在楼板上剃个槽，很窄，有个3～5厘米深，10厘米长就过去了，对结构没有任何影响。还有一点，走管道这一层占用的正好是找平层，结构施工就不会一码平，要找平，要找坡，埋管线剃个3厘米，躲开地漏，上面做防水再一铺砖，厚度可以降到最低。这种做法最大的好处是管线走在下面没有破任何防水。其实防水层是为防止地面上的水渗漏。有的座便器从地面出管是错误的，所有的出管都应该从墙上出，座便器、手盆、淋浴、浴缸，出管距地面20厘米以上，地面找不到任何一个破点，怎么会漏水？如果管线走在防水层上面，进卫生间破一次，装修进墙又破一次。走在防水下面，有人会说管道破了怎么办？但不仅是卫生间有管道，所有房间都有管道，那里破了怎么办？而且管道的使用寿命是15年，防水是5年，防水会比管道先破，这么设计就是合理的。如果防水寿命是15年，管道是5年，那么揭防水就是浪费。这只是我个人的解释，但我觉得解释得通。卫生间垫层，按原来的做法要90～110mm，这种做法只要70～80mm就能做下来。现在卫生间都找坡，我也不同意。管线水平高了，哪儿有漏水的。装修的时候门口做一块高出半公分的垫脚石就行了。垫层少了，自重降低了，基础压力也减轻了。

               
                 
        

        

adolph5530

管线
我们设计的一个楼盘，管线做的是双管同程。因为这个楼盘的前几期做的都是单管串联，开发商就问我们为什么要用双管，多一根管线。我就给他作了个比较，乍一看管线是增加了，单管只要44米，双管要76米，但单管串联的温度会越来越低，意味着暖气片的增加，做双管，暖气片比单管要少32片。是暖气片值钱还是管道值钱？暖气片“森德”的，你算吧。而且对房间温度的调控，双管也比单管好。虽然前几期几十万平米可能做的都是单管，但从这一期开始，我让他们知道双管效果更好。所以不怕甲方挑理，建筑师要有论证，有说法，不是说甲方让改，想也不想就改。

               
                 
        

        

zuozifu123

类型，多变型
“曼城”是我们在北京通州做的一个项目，我们只做了2居和3居两个基本户型。甲方说两个户型就把我们打发了。我就用车来给他们打比方，比如奥迪A4和A6，代表2居和3居，排气量代表户型面积，A4的排气量可能比A6的排气量大，2居的面积可能比3居大，户型的位置是沿街还是朝向庭院，代表类型，是豪华型还是基本型。通过这样一种简单的元素列举，可以组合出一条线，这条线可以涵盖从29万元到50万元的空间。做设计不可能做很多户型，这二种元素可以在少分类的情况多变型，涵盖整个产品空间。基本类型也许只有A4、A6两个，可以通过增加变化，调整配置来解决产品的单一性。

               
                 
        

        

erjiankaoshi123

曾繁柏：史健做了许多有名的住宅项目，对住宅很有研究。但他做的项目，我清楚，从经营上基本不赚钱，因为做得太细，设计费又压得太低。不像有的设计单位，一栋塔楼，25张图全解决了。史健就是做精品，从公司来说也尽量支持他做精品。我也做过住宅，确实有些事气得你没招儿。施工单位号称是一级的、特级的，但插座、开关给你放得乱七八糟。设计不到位，施工不到位，监理也看不出问题。所以设计是甲级的，监理是甲级的，施工是特级的，盖出来的楼往往什么也不是。大家都清楚，结构土建施工，施工单位拿不拿“长城杯”，差价很大，如果要拿“长城杯”，可能一分钱利润也没有。

褚  平：这和甲方的要求有关，有的要一线产品，有的要二、三线产品，三线产品就是短平快的项目，只为挣钱。设计质量、施工质量就很难保证。

史健：我今天讲的这些内容也常跟手下的设计师讲，但仅仅设计师了解不行，还要让甲方了解，潜移默化地去影响甲方。建筑师和甲方想法一样了，就能做出精品来。双方一定要有沟通，其实我的不少想法最开始的萌芽是来自甲方，只是我又进行了分析提炼。

曾繁柏：史健曾经跟我说，做项目一定要与能拍板的大老板见面，不见面就不做。开始我不理解，现在理解了，要做一个好东西，拍板的人首先要清楚，不能拍板的人跟他说半天也没用。


               
                 
        

        

leef127

史健：其实这里面有小利益、中利益、大利益的协调。开发商首先要有利益，才能满足大利益。开发商挣不着钱，你让他为社会利益着想，没戏。

曾繁柏：国内开发商与设计、施工单位之间不完全是一种合同关系，如果事事讲合同，事情很难做。很多情况下大家是交个朋友，把相互的利益绑在一起做。想挣钱没问题，我帮你想办法。如果只是一种合同关系，我完全可以做完合同规定的工作就完了，没义务去告诉开发商怎么省钱。其实合理的省钱办法很多，既能节省造价，楼盖出来也不错。

史  健：有些工作在大设计院里是做不了的，自己出来干才有条件做。比如我专门找了两个装修设计师，不干别的，就是在户型里布置家俱，在图纸上标出电气插座、开关的位置，奖金不从设计提成里走，单拨出来。要是在设计院里，全靠建筑师自己画，一是没时间，二是也不愿意干。

周方宇：地价现在是越来越贵了，住宅的造价在整个成本里也不过占到30%。如何从造价中节约成本，设计和施工比较起来，设计可能占到80%的比例，施工顶多占到20%，所以设计的作用非常大。我们公司的项目都要做一次二次设计的，设计单位的图纸来了，要根据市场、客户的情况做一次内装修设计，根据这个图来二次定位，把点为找出来。减少将来施工中的反复。有时就会出现设计变更，而且量相当大。设计变更和施工洽商导致的工程造价增加相当高。自己家里装修，一开始都计划得挺好的，但干着干着肯定会超预算，可能一超就是几万元，对一家一户可能不算个大数，但折合成百分比就不得了，如果是一片住宅，这个数字放大成百上千倍，是相当惊人的。
               
                 
        

        

追逐77

史  健：其实施工单位挣的就是洽商的钱。先低价中标，再在施工中出洽商。所以施工中减少洽商非常重要。有些房地产项目在设计合同中就提出控制洽商，像“朗琴园”三期，对出现洽商的数目有具体的要求。

曾繁柏：我做的北京某个住宅项目，设计合同的补充协议就有20多页，其中规定由于设计原因出现的工程洽商，根据大中小级别扣设计费，小的1000元，中的1500元，大的3000元。

史  健：节省造价，选材料也很重要。应该尽量选非定额材料。同一种材料，定额上标明的和定额上没有的，价钱可能差出一半。现在市场上有许多新产品，不一定比定额上的老产品贵。所以多用新产品，按市场价走。

褚  平：设计的含金量高，许多甲方也理解。但如何使含金量变成真正的价值，需要提高设计管理的水平。我发觉国外设计公司这一点做得特别好。他们卖的不仅是图纸，还包括研究、经验，而且所有这些都能在帐单上反映出来。咱们经常是拿着一张图纸，说含金量有多高多高，SOM就不是，如果他的图纸含金金量里有20%的附加值，甲方会收到一摞资料和一张帐单，咱们就一张图纸，说含金量是100%，甲方承认吗？甲方不承认。不能光说甲方给的设计费不足，设计深度就不够。相反，设计单位从管理上能不能提出高价来，说出在增加设计深度的情况下要增加多少图纸，需要多少费用。有的甲方为什么爱用外国建筑师，因为他能说出费用出在哪些地方。其实设计费在造价里能占多少钱，只要是合理支出，甲方可以接受。
               
                 
        

        

410361346

周方宇：是20%还是100%，光拿一张图纸，说不服人，因为大量的设计思想没有表达出来。

褚  平：成熟的开发商帐算得比较清楚，不成熟的开发商不是从项目整体运作来考虑，而是想每一个环节都省钱，就像拿着零件攒汽车，最后攒出来的汽车什么样不知道，缺乏对目标的控制。

曾繁柏：我们和日本的设计公司合作过两个项目，发觉他们考虑问题非常细。我们合作的一个1万平方米的小项目，光建筑施工图就出了200多张，还不包括装修图。

褚  平：最近我们和SOM合作一个项目。SOM做的概念设计，厚厚的一本图，里面水的概念、结构的概念，甚至装修的概念都提得非常细。但他们不了解中国国情，最后拍板的大老板来了，一句“立面我不喜欢”，所有的图全做废了。美国建筑师当时都说不出话来了。对于国内的这种随意性、不严谨，国外建筑师非常不适应。

王  柏：国外的建筑师在工程建设中的权威很强，国内还做不到。国内设计行业的市场化比房地产的市场化时间还要短，所以有很多传统的习惯。国内开发商做项目都有一个定位，如果是短平快的项目，就走廉价路线，做大路货，如果是做精品，比较典型的有“星河湾”，就需要加大投入。现在大的开发商都积累了一定的项目开发经验，在这方面的认知是足够的，所以设计单位也要有一个定位。现在很多设计单位也强调自己的服务如何到位、如何人性化，实际上做得还不够。如果只是浅层面的工作，要想获得市场竞争力就太难了。现在需要有深度的精细化的设计，就像史总做的这些工作。开发商也愿意减少设计变更，因为工地一个整改，动辄几十万元要花掉。要么就是不做整改，让业主装修时自己去剃凿，把损失转嫁给业主。如果设计能避免这些情况，设计师提出费用和周期上的要求，容易获得讲品牌的开发商的认可。因为精致的楼盘售价的提升远远高于多付出的成本。设计费每平方米多花10元钱，带来的收益肯定不是每平方米几十元的概念，而是每平方米几百元上千元的概念。
现在土地市场逐渐规范的条件下，很多开发商肯定要从产品的精细化上找出路。还做粗放的产品，地就糟蹋了。既然地产方面比较透明了，利润就要多从房产上出。一个项目拿到地，有了严格的经济技术指标，就要做客户定位，然后决定找什么水平的设计单位，用什么样的材料，选什么样的供应商，造价是多少，房价是多少，方案出来后，预算也就八九不离十了，这是开发商必然的思路。做精品楼盘的可能偶然性强些，有时表现为老板想到哪儿做到哪儿，但这要求老板有很强的驾驭这个盘的能力。做房地产项目不可能像家里装修那样随意，本来想花5万元钱，最后洁具买好点儿、厨柜买好点儿、材料买好点儿，多花了两三万元，这对于业主可以承受。但对于一个楼盘，本来想卖每平方米7000元，成本预算已经到了每平方米5500元，如果实施过程中每平方米再多花500元，基本上就不赚钱了。

               
                 
        

        

zxdlg

周方宇：史总这边最大的一个优点就是市场化了，职业化了。国营设计院的建筑师不能叫职业的，只能叫御用的。社会发展的趋势就是市场化、职业化。现在一些国营设计院也在搞低价竞争，但降价首先会把自已拖垮，因为大院的成本很高。像史总搞的这些研究，如果由国营设计院来搞，首先要成立一套班子，有编制，有经营，东西没搞出多少，钱已经花了不少了。

史  健：我们跟甲方签合同，甲方压价，我就跟他说，超市里的促销广告老写着“加量不加价”，你也别压价，我做细点儿，多给你点儿东西不就完了吗。降价是你亏，不是我亏。你往下压吧，我少画几张图就完了，但你得不到一个好结果。

周方宇：如果建筑的使用率提高2%，在建筑师眼里是怎么合理使用的问题，在开发商眼里是多2%的收入的问题。这是二者思维方式的不同，一个对空间敏感，一个对数字敏感。如果能合在一起就非常高明了。我也是搞建筑设计出身，以前对使用率的感觉从来联想不到钱上。现在搞开发就不同了，多出2%的面积，就相当于销售时可以给客户打个九八折。建筑师应该多一点儿资金的概念，任何一处设计改变，都能马上转换成数字，收入多少，支出多少。因为做住宅与做普通公建还不一样，直接对应的就是钱，加一点点配置，可能就会多卖多少钱，同时也要计算一下增加多少成本。住宅设计可能画的每一笔都对应要花的钱，房地产商要挣的钱，建筑师应该有一些这方面的意识。
史总搞了这些研究，对他今后的设计就会提供很多方便。现在看费了不少事，但将来就会省不少事，因为你做了，别人没做，你的市场竞争力就强了。

               
                 
        

        
王  柏：设计虽然有各种规范、条例，但仅仅满足这些是不够，一些大的开发商往往有一些很细的要求。比如对一些节点、对栏杆、雨落管、开关、暖气的设计有一些很细致的要求，已经超出了设计通则上要求的深度。有的在前期同建筑师签设计合同就会谈到，而且也认可这部分工作量。对于这种精细化设计的要求，现在一些小事务所反而能满足，因为是自己控制设计团队、设计内容，可以做细。如果设计不断细化，就能形成自己的品牌。就像房地产商老是跟在别人后头，没有自己的品牌，就说不上含金量和附加值，每平方米成本加个1000多元就卖了，真正做出品牌，每平方米加个3000～4000元也可能有市场。

王  蔚：我刚才听了史总讲的，觉得挺震撼的。史总是在以一个职业建筑师的责任感，通过长期艰苦的实践来回应社会的需求。现在提倡“建设资源节约型，环境友好型社会”，一个建筑师带领自己的团队从设计上响应这种需求，而且能做到这样的层面，是难能可贵的。从这一点上，我给新纪元公司曾总提个建议，应该从更高的层面上经营支持史总，一个是宣传，让更多的人知道史总的研究成果，再一个是上升成为一种有品牌特色的服务模式，要让开发商知道请史总设计是有附加值的，要从设计费上体现出来。
史总本身也要更进一步，要把今天讲的这个课题从演示系统上升成为一个住宅成本控制的集成系统，包括各种工程子项，细致的成本控制核算，迅速在公司内部推广，这是必须的。
现在我们工作室只能在公建上做到无装修的设计，全模数对位，没想到史总在经济型住宅设计上也能做到这一点，市场的需求呼唤精细化生产的建筑师。“星河湾”的那种豪华精装修与史总这种经济型住宅的整体改良是有本质区别的，从某种角度上讲，史总的努力更值得提倡。

               
                 
        

        

pantryagin

史  健：在中国，想到太容易，做到太难。其实我这些想法，设计院的人想不到吗？肯定有人想得到，或努力在做，但做不成。就像今天这个演示文件，我在设计院那么多年，一直想写个东西，就是写不出来，因为没时间去收集资料，整理资料。出来以后自己干，要靠这个东西吃饭，逼着自己也要搞出来。

王  蔚：其实商业化就是职业化。当然二者之间不能简单划等号。但社会越商品化，越精细化，越需要职业化、专业化的建筑师。

史  健：设计师与开发商有时在做一种博奕。设计师说先给钱我才能做到，开发商说先做到我才能给钱。先有鸡，还是先有蛋。肯定是先有设计，建筑师要有一种自觉性。如果每个项目做到比上一个有5%的创新，积累几个项目以后就有50%了，因为基数在增长。不要求多，多了就控制不住了。每次改进一点儿，又控制得住，又有创新。然后跟甲方谈了，我的设计提高了，你该怎么做？
作为建筑师要能够自我否定。你画个方的，开发商说要个圆的，你非说不行。你先画个圆的试试，比较分析之后再说不行。开发商提的意见我能接受，可以这么做，但我会告诉他这么做不好，不是我想做的，也不是你想要的，有理有据讲出来，开发商能接受。
另外，不要让开发商去做论述题，让他去做选择题。任务书完全可以用划勾的方式做出来。题目列出来，可选项A、B、C、D，优缺点都标出来，画勾就行了。

王  蔚：史总做的，也正是我们现在做的一项工作，把项目变为一个目标控制。房地产项目决策永远都有叉路，每次选择一条相对合理的路，不断缩小选择范围，最后大家在利益上、在目标上达成一致。设计不是简单地画几张图，而是一种目标控制，过程控制，需要许多量化的精细化的指标来支撑。