出售类型房地产A项目财务评价，求助高手解答此题。

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出售类型房地产A项目财务评价
基础数据
（一）项目计算期
项目计划2年建成，建成后再经2年，可将商品房全部出售，项目计算期为4年。
（二）项目规模和项目类型
项目占地50亩，均为熟地，共开发三栋高层住宅，其中临街的一座高层住宅为裙楼，第一、二层为商业房地产，项目预计总建筑面积82000平方米，其中商业房地产占4800平方米，其余为居住房地产，假设全部作为商品房出售。因此本项目属于出售型房地产项目。
（三）投资估算
1. 固定资产投资估算
本项目按分项详细估算法进行固定资产的估算。
分为土地使用权出让金，开发成本，开发费用，税金支出。
其中：土地使用权出让金1750万元，发生于第1年初；开发成本8800万元；开发成本第1年支出40%，第2年支出60%；税金支出按开发成本的5%计取。
2. 流动资金估算
参照同类企业估算方法，在建设期内，流动资金按建设投资的20%计算，在销售期内，流动资金按经营成本的4.5%计算。
（四）投资使用计划及资金筹措
项目需投入固定资产资本金2800万元，用于建设投资，又投入流动资产资本金330万元用于铺底流动资金（占流动资金30%）。在第1年、第2年各筹措人民币长期借款2000万元，年利率为7.15%；各筹措外币1000万元，年利率为6.55%，商品房预售收入在扣除各种费用及分配后亦用作项目建设资金。
流动资金借款占流动资金的70%，利率为6.83%。
（五）销售收入、经营税金及附加估算
本项目居住房地产从建设期第二年开始预售，预计可售出面积占总面积的25%，其余部分于第三、四年售出，第三年售出总面积的30%，第四年售出总面积的45%。商业房地产均在第四年出售；
居住房地产预售价格为基准价格的80%，基准价格为3900元/平方米；商业房地产一层出售价格为6500元/平方米，二层售价5500元/平方米。
    1. 销售收入估算
考虑到购房者一般都通过银行按揭贷款方式一次性付清房款，故本案例不考虑购房者的分期付款。
2. 经营税金及附加按规定计取
（1）营业税按销售收入的5%计取。
（2）城市维护建设税按营业税的7%计取。
（3）教育附加按营业税的3%计取。
（4）教育地方附加费按营业税的1%计取。
（5）土地增值税。根据有关规定，本项目免缴土地增值税。
（六）总成本费用估算
出售类型房地产项目的总成本费用为产品销售成本、销售费用、管理费用及利息支出之和，其中：
（1）产品销售成本系由剔除建设期间开发费用后的固定资产投资按销售收入分摊到各年计算。建设期间开发费用为建设销售费用、管理费用和利息支出之和。
（2）销售费用按销售收入的2%计取。
（3）管理费用按土地使用权出让金、开发成本、建设期间税费之和的3%计算，再分摊到计算期各年。
（七）利润及分配
项目所得税税率为25%；
可供分配利润为本年净利润和年初未分配利润之和。
职工奖励及福利基金、储备基金、企业发展基金均按本年净利润的5%提取。
可供分配利润在提取职工奖励及福利基金、储备基金、企业发展基金后，为可供投资者分配的利润。
可供投资者分配的利润在分配利润后，余下为未分配利润。
未分配利润计入还款资金来源。
（八）基准收益率
按行业平均标准，本项目设置基准收益率为30%。

inthespring

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liubo9901

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