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第一节 以财务报告为目的的评估概述
一、以财务报告为目的的评估及其作用
（一）以财务报告为目的的评估的定义
以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。
由定义可知，以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供专业意见。评估对象是财务报告中各类资产和负债。价值类型是公允价值或特定价值，它对评估技术（评估方法）具有一定的约束。由于以财务报告为目的的评估在遵循评估准则的基础上，还要参照相关会计准则的规定，以满足财务报告披露的要求。
（二）以财务报告为目的的评估的作用
1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。
2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。
3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。
二、以财务报告为目的的评估的适用范围和特点
（一）以财务报告为目的的评估的规范体系
一般意义上，以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象不仅有各类单项资产、负债，也有资产组或资产组组合（对资产组或资产组组合的分析应当符合会计准则的要求）。
表12—1 一般常见的以财务报告为目的评估所涉及的评估对象
序号 评估事项 评估对象 会计准则
1 合并对价分摊 （1）构成合并对价的非现金资产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等
（2）合并中取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债 企业合并
2 资产减值 单项资产或资产组或资产组组合 资产减值
3 投资性房地产
的公允价值确定 已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物 投资性房地产
4 金融工具确认
和计量 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，或可供出售金融资产 金融工具确认和计量
（二）以财务报告为目的的评估的特点
1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务。会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。
注册资产评估师应当理解会计计量模式的概念，知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法，根据会计准则的要求，合理确定评估对象，选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法，更有效地服务于会计计量的特定要求。
2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。
3.以财务报告为目的的评估所采用的评估方法的多样性。
三、以财务报告为目的的评估与会计和审计的互动关系
（一）会计信息计量对评估的需求
企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值（注意会计中的公允价值和我们第一章讲授的公允价值含义不同，相当于资产评估这门学科中的市场价值）计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量”。而会计计量中许多会计要素比如土地、投资性房地产、无形资产等公允价值的确定需要具备很强的专业知识，这一要求远远超出了会计人员的知识和能力范围，所以在确定这些资产公允价值时，需要借助外部评估人员的服务，由评估人员提供专业的评估结果。
对于专业性强、复杂程度高的公允价值确定，财务报告外部使用者更希望和愿意看到的是由独立专业人员提供的评估结果。
（二）审计对评估的需求
1.我国审计法规的规定
中国注册会计师审计准则第1322号——《公允价值计量和披露的审计》第四条规定“按照适用的会计准则和相关会计制度的规定，作出公允价值计量和披露是被审计单位管理层的责任。注册会计师应当获取充分、适当的审计证据，以确定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定”。
基于独立性的要求，审计单位或人员不能对同一客户提供公允价值评估服务，审计人员是公允价值计量的最终审核人。在一些需要专业性评估的领域，聘请外部独立评估人员更能发挥专业服务的优势，在提高会计信息质量的同时，也能降低审计人员的风险。
2.国外相关法规的规定
美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）于2007年12月发布了审计实务提示公告第2号《金融工具公允价值计量的审计和利用专家工作的相关问题》。国际会计师联合会（IFAC）下属的国际审计与鉴证准则理事会（IAASB）发布了国际审计准则第540号《包括公允价值计量的会计估计及相关披露的审计》、国际审计准则第500号《审计证据》和第620号《利用专家的工作》。
（三）评估在会计计量、审计中的应用
中国资产评估协会发布的《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，规范了注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务行为，维护了社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益。该指南明确了以财务报告为目的的评估的相关业务（包括合并对价分摊、资产减值、投资性房地产、金融工具确认和计量）的价值类型、评估方法，以及各项业务的评估假设和参数选取注意事项等，为会计计量提供客观、公正的专业支持。
在公允价值计量体系中，外部专业人员的评估结果是计量工具，会计将根据评估结果直接对账目进行调整，评估结果通过会计计量成为资产、负债公允价值的会计信息。
会计人员对公允价值的计量和披露负责，外部评估人员对评估结论的合理性负责，审计人员对公允价值的审计结论负责。由此，会计信息责任体系发展成为会计责任、评估责任和审计责任构成的三维责任体系。
四、以财务报告为目的的评估国内外发展状况
（一）以财务报告为目的的评估在国际上的发展
（二）以财务报告为目的的评估在国内的发展
2006年2月财政部发布的会计准则引入了公允价值的概念和计量模式。2007年11月，中国资产评估协会发布了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，以规范注册资产评估师以财务报告为目的的评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益。该指南自2008年1月1日起实施。
第二节 以财务报告为目的的评估实务应用
一、资产评估在企业合并对价分摊中的应用
（一）企业合并对价分摊概述
1.企业合并
（1）定义
企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
（2）分类
①同一控制下的企业合并：参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。
②非同一控制下的企业合并：参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的。
【注意】
（1）涉及业务的合并可比照企业合并准则的规定处理。
业务是指企业内部某些生产经营活动或资产、负债的组合，该组合具有投入、加工、处理过程和产出能力，能独立计算其成本费用或生产的收入，但不构成一个企业，不具有独立的法人资格。
（2）以下类型的交易或事项因不属于企业合并准则的规范范围。
组建合营企业、购买子公司少数股权以及购买资产或资产组。
2.企业合并对价分摊
（1）同一控制下的企业合并，不涉及合并对价分摊的问题
对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，应当按照合并日在被合并方的账面价值计量。因此，同一控制下的企业合并，不涉及合并对价分摊的问题。
（2）对于非同一控制下的企业合并，涉及合并对价分摊
合并对价分摊指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。
对于非同一控制下的企业合并，购买方在购买日应当对合并成本进行分配，按照相关规定确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债。购实方对合并成本大于合并中取得的对购买方购买可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。
3.合并对价分摊对合并报表的影响
（1）对购买方合并日财务报表的影响
企业合并形成母子公司关系的，母公司应当编制购买日的合并资产负债表，因企业合并取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债应当以公允价值列示。在合并资产表上，可能产生下述新会计科目，包括但不限于无形资产、递延所得税资产或负债、商誉等。
企业合并发生当期的期末，购买方应当在附注中披露被购买方各项可辨认资产、负债在上一会计期间资产负债表日的账面价值和公允价值。
（2）对购买方合并日后财务报表的影响
合并对价分摊会影响购买方合并日后各会计期间的会计利润，如经济寿命有限的无形资产在剩余使用寿命内摊销，将会导致合并利润表的息税前利润减少；如对商誉、经济寿命不确定的无形资产进行的年度减值测试，可能加剧未来会计期间合并利润表的净利润波动。
（二）企业合并对价分摊评估中的评估对象
1.企业合并对价分摊评估中的评估对象（特别注意区别）
根据《以财务报告为目的的评估指南（试行）》第十九条的规定，合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项的可辨认资产、负债及或有负债。
这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。在企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值。
2.可辨认资产、负债及或有负债的确认原则与识别
（1）合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠地计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。
（2）可辨认无形资产确认
①识别无形资产的法规依据
评估师在执行以财务报告为目的的评估业务中，应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。
评估师在识别无形资产过程中应当以《企业会计准则第6号——无形资产》以及《企业会计准则第20号——企业合并》中对于企业合并项下无形资产的相关规定为依据。
②在实务中，评估师识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认。对此，评估师应该进行分析，满足以下两方面任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产
首先，向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；
需要注意的是，对于满足合同权利或基于法律的法定权利，即使从法律角度并非合同或有合同约束力，例如订单，甚至是可以取消的订单，亦满足了合同权利的确认条件。
在判断无形资产是否满足合同权利或基于法律的法定权利的条件时，如果合同或协议含有限制特定资产从被收购方分离的条款（如限制转让与政府签订的合约），即需要与其他相关的合同、资产、负债一起出售或转移，此类限制并不影响满足合同权利的无形资产的确认。即使某项无形资产无法单独出售、转移、授权许可、租赁或者交换，但可以与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换，这项无形资产仍然满足可分离的确认条件。
其次，考虑该无形资产是否能够从被收购公司中分离出来，并能单独或者与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。
【注意】
满足可分离条件的无形资产的出售、转移、授予许可、租赁或者交换不能受到任何限制，否则，该等资产不满足可分离的确认条件。例如，客户信息受到保密协议的限制，不可以被出售，因此其无法满足可分离的条件。
图12—1
③下列无形资产因无法满足上述可辨认的判断条件，在实务操作中，一般不作为可辨认无形资产。
例如：消费者基础、客户服务能力、地域优势、经过特别训练的员工等。
（3）或有负债的识别
①法律依据
《企业会计准则第13号——或有事项》
②认定条件
与或有事项相关的义务同时满足下列条件，应当确认为预计负债：
该义务是企业承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
③评估师在识别或有负债的过程中需要关注以下几方面：
在收购日是否存在未决诉讼；在收购日是否存在待执行的亏损合同；被收购公司是否有为其他公司或个人进行债务担保；在收购日是否存在已对外公布的详细重组计划；被收购公司对售出产品所作的质量保证；了解对被收购公司进行的相关尽职调查的结果。
④可能确认的或有负债的项目一般包括
产品质量保证、不可撤销的亏损合同、未决诉讼、重组义务等。
（三）企业合并对价分摊评估
1.有形资产、负债以及或有负债的评估
企业合并准则应用指南的规定的确定有形资产和负债的公允价值方法如下：
评估对象 评估方法
货币资金 按照购买日被购买方的账面余额确定
金融工具 有活跃市场的股票、债券、基金等 按照购买日活跃市场中的市场价值确定
不存在活跃市场，如权益性投资等 参照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等，采用适当的估值技术确定其公允价值
应收款项 短期应收款项 一般应按应收取的金额作为公允价值，同时考虑发生坏账的可能性及相关收款费用
长期应收款项 以适当的现行利率折现后的现值确定其公允价值，同时考虑发生坏账的可能性及相关收款费用
存货 原材料 按现行重置成本确定
在产品 按完工产品的估计售价减去至完工仍将发生的成本、预计销售费用、相关税费以及基于同类或类似产成品的基础上估计可能实现的利润确定
产成品和商品 估计售价减去估计的销售费用、相关税费以及购买方通过自身努力在销售过程中对于类似的产成品或商品可能实现的利润确定
房屋建筑物 存在活跃市场 以购买日的市场价格确定其公允价值
但同类或类似房屋建筑物存在活跃市场 参照同类或类似房屋建筑物的市场价格确定其公允价值（市场法）
同类或类似房屋建筑物也不存在活跃市场、无法取得有关市场信息 按照一定的估值技术（如重置成本法等）确定其公允价值
机器设备 存在活跃市场 按购买日的市场价格确定其公允价值
但同类或类似机器设备存在活跃市场 参照同类或类似机器设备的市场价格确定其公允价值（市场法）
同类或类似机器设备也不存在活跃市场，或因有关的机器设备具有专用性，在市场上很少出售、无法取得确定其公允价值的市场证据的 用收益法或考虑该机器设备各类贬值（包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值）后的重置成本合理估计其公允价值
短期债务 一般应按应支付的金额作为其公允价值
长期债务 按适当的折现率折现后的现值作为其公允价值
或有负债 公允价值在购买日能够可靠计量的，应单独确认为预计负债。此项负债应当按照假定第三方愿意代购买方承担该项义务，就其所承担义务需要购买方支付的金额计量。
2.无形资产的评估
（1）无形资产评估总体方法选择
存在活跃市场的 按购买日的市场价格确定其公允价值
不存在活跃市场的，无法取得有关市场信息的 按照一定的估值技术确定其公允价值。
（2）无形资产的具体评估方法
市场法 市场法往往较难作为无形资产的首选评估方法。
收益法 ①无形资产最常用的评估方法。
②常用的具体方法包括增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法。
成本法 ①运用成本法进行无形资产公允价值评估，往往无法反映该项无形资产给企业带来的未来经济利益。
②成本法较少运用于企业无形资产的评估。
3.递延所得税的计算
（1）在按照规定确定了合并中应予确认的各项可辨认资产、负债的公允价值后，其计税基础与账面价值不同形成暂时性差异的，应当按照所得税会计准则的规定确认相应的递延所得税资产【如资产账面价值小于计税基础引起可抵扣暂时性差异】或递延所得税负债【如资产账面价值大于计税基础引起应纳税暂时性差异】。
（2）确认递延所得税资产或递延所得税负债的金额不应折现。
（3）被购买方在企业合并之前已经确认的商誉和递延所得税项目，购买方在分配企业合并成本，汇总可辨认资产和负债时不应予以考虑。
4.商誉的计算
（1）在汇总计算各项可辨认资产、负债的公允价值后，即可得到被购买方可辨认净资产公允价值。
（2）确定合并成本
通常情况下，企业合并成本按照购买方为进行企业合并支付的现金、非现金资产、发行或承担的债务和发行的权益性证券等在购买日的公允价值以及企业合并中发生的各项直接相关费用之和确定。对于通过多次交换交易分步实现的企业合并，其企业合并成本为每一单项交换交易的成本之和。
（3）购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应确认为商誉。
（4）对于企业合并商誉应确认的商誉值，评估师应当对其合理性进行分析，解释商誉所代表的含义及其组成成分。一般来说，商誉由以下几类因素构成：
①企业现有的管理团队和员工团队；
②并购后的协同效应，如销售额的增加、成本开支的压缩等；
③企业持续经营的能力，包括各类不符合无形资产确认条件的其他资产，如市场占有率、通过资本市场直接融资的能力、良好的政府关系等。
（5）在商誉的评估结果较高的情况下，评估师应当提请公司管理层关注其减值风险，并考虑及时执行商誉的减值测试程序。
5.整体合理性测试
（1）基本要求
通常来说，在合并对价分摊的评估中，以被购买方各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率，应该与其加权平均资本成本基本相等或接近。否则需要进一步复核无形资产的识别过程以及各项可辨认资产、负债和或有负债的评估过程是否合理。
（2）各项资产的加权平均资产回报率计算
R=
式中：R——加权平均资产回报率；
Ai——各项可辨认资产的公允价值；
Ri——各项可辨认资产的要求回报率
（3）在各项可辨认资产的必要资产回报率确定
除了考虑被购买方的整体企业价值外，尚需考虑该资产自身风险相关的因素。确定可辨认无形资产的必要资产回报率时，可参考企业价值评估时采用的加权平均资本成本，并在此基础上考虑必要的风险溢价或折价。
（四）企业合并对价分摊评估案例分析
某公司以现金收购的方式收购了另一家处于非同一控制下的公司100%的权益，收购对价为人民币7亿元。假设该被收购公司适用的所得税税率为25%，在收购日的资产负债表状况如图12—2左表所示（单位：人民币百万元）。评估师在完成四个阶段评估工作以后，将得到被收购公司进行合并对价分摊以后以公允价值计量的资产负债表，如图12—2右表所示。
第一阶段 分析阶段 （了解）
评估师在本阶段的主要工作为分析和理解本次并购交易；主要包括以下内容：
1.与管理层进行深入沟通，充分了解收购方对此次交易拟达到的目标，即交易目的；
2.收集各类相关资料，主要包括：股权转让协议、董事会决议、公司对该交易的信息披露、被收购企业历史财务数据以及与收购相关的尽职调查报告等；
3.对收集的资料进行分析，了解被收购公司在收购日经营状况及其资产负债状况；
4.确定合并成本。本案例中，合并成本为7亿元人民币，假设没有其他交易费用。
第二阶段 无形资产和或有负债的识别阶段
根据企业合并准则第十四条，“（一）合并中取得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，应当单独确认为无形资产并按照公允价值计量”以及“（三）合并中取得的被购买方或有负债，其公允价值能够可靠地计量的，应当单独确认为负债并按照公允价值计量”。
在本案例中，被收购公司在收购日的资产负债表中并无任何无形资产的会计记录。因此，在本阶段工作中，评估师应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。
本案例中，评估师在对无形资产执行了相关的识别程序以后，认为被收购公司良好的经营业绩主要取决于客户对公司驰名商标的认可度，以及公司在全国各地建立的比较稳定的客户关系。因此，评估师识别了以下两项重要的无形资产，即商标和客户关系。此外，评估师通过执行相关识别程序以后，并未发现被收购公司在收购日存在任何可辨认的或有负债。
第三阶段 评估阶段
在本阶段中，评估师的主要工作是对企业合并中取得的各项可辨认资产（包括识别出来的无形资产）和负债、或有负债进行公允价值评估。在确定各项可辨认资产、负债的公允价值时，应当遵循企业合并准则应用指南的规定进行。
流动资产中的存货采用上述方法进行评估，评估增值5 000万元。
对于固定资产，由于该类工业厂房和设备不存在活跃市场，评估师采用了重置成本法对其进行评估。最终评估结果，固定资产评估增值人民币5 000万元。
对于识别出的商标和客户关系两项无形资产，评估师分别采用了节省许可费折现法和多期超额收益折现法对其进行了评估，确定商标的公允价值为人民币2亿5千万元，客户关系的公允价值为人民币5 000万元。
在得出各项资产可辨认资产、负债的公允价值后，对其计税基础与账面价值不同所形成的暂时性差异，应根据《企业会计准则第18号——所得税》的相关规定确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。
第四阶段 商誉计算及整体合理性测试阶段
在完成以上三个阶段的工作以后，评估师在本阶段的工作主要包括以下两方面的内容：
1.计算商誉
在本案例中，商誉的计算过程如下：
合并成本 +700（A）
公允价值调整：
（1）流动资产增值额 +50
（2）固定资产增值额 +50
（3）无形资产增值额 +300
公允价值调整项合计： +400（D）
递延所得税（负债） -100（E）=（D）×25%
税后公允价值调整项合计： +300（F）=（D）-（E）
合并前账面净资产 +200（B）
经公允价值调整后的账面净资产 +500（C）=（B）+（F）
商誉价值 +200（G）=（A）-（C）
在计算出商誉价值以后，评估师应当对最终得出的商誉的合理性进行分析，解释商誉所代表的含义及其组成成分。此外，在计算得出的商誉结果较高的情况下，评估师应提请公司管理层关注其减值风险，并考虑及时进行商誉的减值测试程序。
2.整体合理性测试
本案例中，评估师计算了以各项资产公允价值为权重计算的加权平均资本回报率（WARA），其结果为12%（其中流动资产回报率为6%，固定资产回报率为9%，无形资产回报率为16%，商誉回报率为25%），该数据与企业的加权平均资本成本（WACC）13%基本接近，因此，评估师认为其各项资产、负债的公允价值评估具备合理性。参见下图12—3
注：由于商誉是在合并报表过程中出现的会计处理，因此在被收购公司层面的资产负债表中未作反映。
二、资产评估在企业资产减值测试中的应用
（一）资产减值测试及其所涉及的价值类型
1.资产减值测试
当企业资产的可收回金额低于其账面价值时，即表明资产发生了减值。
图12—4为资产减值测试的一般流程：
图l2一4
2.资产减值测试评估中的价值类型
在资产存在减值迹象时，应当估计其可回收金额。可回收金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
会计准则下的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值这两种计量属性，可以理解为相对应的评估价值类型（见表12—2）。
表12—2
价值类型 含义
公允价值减去处置费用后的净额 自愿买方和自愿卖方在各理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在基准日进行正常公平交易的价值并扣减相应的处置费用后得到的净额。
资产预计未来现金流量的现值 将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。
（二）资产减值测试评估中的评估对象
1.资产减值测试对象
（1）测试对象
①单项资产
如果有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单项资产为基础估计其可收回金额。
②资产组
但是在企业难以对单项资产的可回收金额进行估计的情况下，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
（2）资产组认定
①定义
资产组是企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入应当基本上独立于其他资产或资产组产生的现金流入。
②判断一个资产或资产组是否独立于其他资产或资产组产生现金流，至少应当从以下两个方面来考虑：
Ⅰ.经营层面的独立性
例如一个铁矿公司（假设只存在一个资产组组合）使用一条私有铁路来运输铁矿石，这条铁路不能单独运营，因此无法单独产生现金流，如果单独出售，也只能收回残值。在这种情况下，这条铁路在经营上与铁矿公司无法分离，应该并入铁矿公司所在资产组组合一并进行减值测试。
Ⅱ.是否存在合同的约束性限制
例如，一个公交运营公司同时运营五条线路，其中一条出现亏损，然而由于公交公司与政府签订了一揽子合同，必须同时运营五条线路，无法将该条亏损线路单独关闭。在这种情况下，这条亏损线路与其他四条线路由于合同的约束性限制无法分离，该线路应该与其他四条线路一并认定为一个资产组组合进行减值测试。
（3）商誉以及总部资产的减值测试
应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。
资产组组合是指由若干个资产组组成的最小资产组组合。
2.资产减值测试评估对象的界定
（1）总体要求
资产减值测试评估对象应当与资产、资产组或资产组组合账面价值的成分保持一致。
对于资产组或资产组组合而言，其账面价值应当包括可直接归属于该资产组或资产组组合以及可以合理和一致地分摊至该资产组或资产组组合的商誉与总部资产的账面价值。除非不考虑该负债的金额就无法确定资产组的可收回金额，资产组的账面价值一般不应包括已确认的计息负债的账面价值。
（2）常见的资产组或资产组组合的构成与评估对象
表12—3归纳了在固定资产减值测试中，常见的资产组或资产组组合的构成与评估对象。表12—3
项目 资产组账面价值涵盖的项目 评估对象
房屋建筑物 √ √
机器设备 √ √
土地使用权 √ √
工程物资 √ √
在建工程 √ √
营运资金 可选择 可选择
商誉 可选择 可选择
总部资产 可选择 可选择
负债 一般情况不包括，但可选择是否加入资产组的测试 一般情况不包括，视乎管理层的选择而定
（3）几种特殊对象分析
①营运资金
营运资金的主要组成为存货、应收账款和应付账款等，严格来说并不属于非流动资产减值测试的涵盖范畴。然而在实务操作中，有时也将其加入资产组组合，在一般情况下以下两种处理方法都是可行的：
情形一：资产组或资产组组合账面构成中不包含营运资本，则评估对象也不包含营运资本。
预测期第一年的营运资本变动应在期初余额为零的基础上计算，即假设预测期第一年需要投人一笔额外的营运资本，并且到预测期结束时收回该笔营运资本投入。
情形二：资产组或资产组组合账面构成中包含营运资本，则评估对象也包含营运资本。
预测期第一年的营运资本变动应以评估对象构成中包含的营运资本为期初余额进行计算。
②总部资产
Ⅰ.企业总部资产包括
企业集团或其事业部的办公楼、电子数据处理设备、研发中心等资产。
Ⅱ.总部资产的显著特征
难以脱离其他资产或者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一资产组。
Ⅲ.总部资产减值测试具体步骤
对于总部资产能够按照合理和一致的基础分摊至某资产组的部分，应当将总部资产的账面分摊至该资产组；
对于总部资产难以分摊至任何资产组的部分，应当按照合理和一致的基础分摊至由若干个资产组组成的最小的资产组组合。
③商誉
企业合并所形成的商誉，应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。相关的资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合，并且不应当大于企业所确定的报告分部。其具体分摊过程和总部资产类似。
商誉减值测试与企业合并对价分摊息息相关。很多企业在进行企业合并对价分摊时，就会对商誉将分摊至哪个资产组或者资产组组合进行初步判定，为日后的商誉减值测试打下基础。而在进行商誉减值测试时，评估师也需要关注之前的合并对价分摊评估，理解商誉的分摊基础，并在此基础上仔细判断合并对价分摊以及商誉减值测试在评估参数选取方面的不同之处。
（三）资产减值测试的评估方法和评估参数
1.资产减值测试的评估方法
（1）会计准则规定的资产减值测试不适用成本法。
①成本法的出发点是重置价值，其实质是在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。而按照会计准则的要求，无论是考虑单项资产、资产组或资产组组合预计未来现金流量的现值，或者公允价值减去处置费用的净额，其实质都是从评估对象未来可能为企业带来的经济利益角度来衡量其公允价值。
②成本法成立前提受限于资产、资产组的评估值可以通过资产的未来运营得以全额回收。而运营收益需要使用收益法。
③资产减值测试准则定义的用于减值测试的资产、资产组或资产组组合是一个最小的现金产生单位，不可以继续分割为更小的单元。资产、资产组或资产组组合的个体性决定了无法以成本法来将其作为一个整体加以评估。
（2）资产的公允价值减去处置费用的净额
①公允价值的估计首先考虑采用市场法，根据公平交易中销售协议价格，或与评估对象相同或相类似资产在其活跃市场上反映的价格为计算依据。
②当不存在相关活跃市场或缺乏相关市场信息时,参照企业价值评估的基本思路和方法（收益法）进行分析和计算。
资产或资产组的公允价值可以根据企业以市场参与者的身份，对单项资产或资产组的运营作出合理性决策，并适当地考虑相关资产或资产组内资产的有效配置、改良或重置的前提下提交的预测资料，参照企业价值评估的基本思路和方法（收益法）进行分析和计算。通常来说，采用这种方法时，评估师也应该采用市场乘数等其他方法验证结果，从而保证评估结论的取得充分考虑了恰当的市场参与者可获取的信息。
③处置费用的估计包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
（3）资产预计未来现金流量的现值---收益法
估计资产预计未来现金流量的现值时通常采用收益法，即按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
未来现金流量的预测是基于特定实体现有管理模式下可能实现的收益。预测一般只考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限，即不考虑单项资产或资产组/资产组组合内主要资产项目的改良或重置；资产组内其他资产项目于预测期末的变现净值应当纳入资产预计未来现金流量的现值的计算。
2.资产减值测试的评估参数（固定资产减值测试计算未来现金流量现值为例）
（1）现金流预测基本要求
①现金流预测是基于经企业管理层（如董事会）准备的针对评估对象的最近财务预算或者经营计划进行的，评估师应通过关注、检验历史现金流预测和实际值之间的差异来评估和确定当前现金流预测假设的合理性。
②现金流预测应以评估对象的当前状况为基础，不应当包括与将来可能发生的、尚未做出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。
③评估师应当关注现金流预测涉及的主要评估参数，如销售收入的增长，预测的长期息税前利润率等，是否与行业保持一致。如果不是，评估师应关注其原因所在。
④传统使用的现金流预测包含的是未来每期单一的预计现金流量。在实务中，评估师应该详细询问管理层未来现金流在产生时间以及现金流大小方面的不确定性，并在必要时可以考虑情景分析（如考虑悲观、一般、乐观三种情况），以期最大程度对管理层准备的现金流预测加以校验。
（2）现金流预测期
一般情况下，预测期必须涵盖只考虑单项资产或资产组内主要资产项目在简单维护下的剩余经济年限，评估师可以基于管理层提供的财务预算或经营计划适当延长至资产组中主要资产项目的经济使用寿命结束。
根据减值测试准则的相关规定，减值测试涉及的现金流预测期一般只涵盖5年；如超过5年，评估师要向管理层询问，并取得管理层提供的证明更长期间合理性的证据。
一般来说，原来涵盖的预测期之后延长期间内的现金流应该保持稳定或者递减的增长率，该增长率不应超过产品、行业或者企业主要业务所在国家的长期平均增长率，除非管理层能证明其是合理的。
（3）资本性支出预测
①预测的资本性支出中应该包括
维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出，即维护性资本支出；完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出。
②预测的资本性支出中不应当包括
与资产改良或企业扩张相关的资本性支出，即改良性资本支出和扩张性资本支出。
（4）资产组中主要资产项目经济使用年限最后一年的净现金流量
需要考虑处置资产所收到或者支出的净现金流，相当于预期公允价值减去处置费用后的净值。由于必须考虑处置费用，该处置资产的净现金流可能为负值。
（5）企业所得税的影响
估算预计未来现金流量现值应该基于税前基础进行。
在实务操作中，可以考虑采用税后基础进行测算，或者将税后折现率简单推算为税前折现率。
税前折现率=税后折现率/（1一所得税率）
一般情况下，如果基于上述两种方法计算的未来现金流量现值远远超过被评估对象的账面价值，则代表被评估对象出现减值情况的可能性较低。否则，则需要根据企业会计准则的要求计算以税前为基础的现值。
（6）折现率
①折现率要与预计的未来现金流匹配
如是否同为税前或税后基础，是否同时考虑了通货膨胀因素，又如是否有根据企业会计准则的要求计算相应的税前折现率。
②特定风险对折现率预测的影响
从理论层面来说，在预计未来现金流量时已经对特定的风险影响进行了调整的，在估计折现率时不需要再重复考虑这些因素，如缺乏控制权折扣；在预计未来现金流量时尚未对特定的风险影响进行调整的，在估计折现率时则需要考虑这些因素，如规模风险、缺乏流动性折扣。
3.可变现净值两种价值类型计算方法下的参数确定区别
采用收益法计算资产公允价值减去处置费用的净额时各项参数选取和确定与前述的在预计未来现金流量所涉及的参数在某些方面会有不同，表12—4列举了常见的区别之处：
表12—4
项目 公允价值减处置费用的净额 资产预计未来现金流量现值
假设前提 持续经营假设，可以考虑将来可能发生的、尚未做出承诺的重组事项或者资产改良；
应同时考虑重组、改良对应的收益和成本、费用 以当前状态为基础；
不应当包括与将来可能发生的、尚未做出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量
盈利预测 在各方面与市场参与者预期保持一致 评估对象在目前使用情况下可实现的盈利情况
资本性支出 维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出；
完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出；
与资产改良或企业扩张相关的资本性支出。 维护资产正常运转或者资产正常产出水平而必要的支出，或者属于资产简单维护下的支出；
完成在建工程和开发过程中的无形资产等的必要支出
营运资金预测 维持现有企业运营并考虑企业扩张或重组所需的营运资金 基于特定实体现有管理模式下经营所需的营运资金
所得税基础 可以考虑为税后 通常为税前
三、资产评估在投资性房地产评估中的应用
（一）投资性房地产与公允价值计量
1.含义及构成
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.会计计量规定
在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
（二）投资性房地产评估中的评估对象
1.投资性房地产的具体范围包括：
（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物
指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物：其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权
指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
2.下列不属于投资性房地产
（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（2）自用房地产
自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或者提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
（3）作为存货的房地产
作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。
【注意】
在评估实务中，存在某项房地产部分自用或者作为存货出售、部分用于专区租金或资本增值的情形。如果某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产（土地使用权）、存货和投资性房地产。
需要注意的是，投资性房地产通常附带有租约，业主在拥有房地产的同时也拥有该租约的未来收益，因而在进行评估的时候，评估对象应为附带有租约的房地产。
（三）投资性房地产的评估方法及评估参数
在实务中，投资性房地产可采用市场比较法、直接资本化法、收益乘数法、现金流折现法和租期及回收金额折现法。
1.市场比较法（属于市场法）
在求取一宗待估投资性房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。在应用市场法时，对于投资性房地产尤其要注意所附租约所带来的影响，在选择可比交易案例时也需要考虑相关租约的因素。
2.直接资本化法（适用于暂时空置的投资性房地产，属于收益法）
将待估房地产未来一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取估价对象价值的方法。收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等，然后利用相应的资本化率将年收益转换为价值。
一般公式为：
P=A/R
式中：P——待估房地产价值； A——房地产的未来收益；R——资本化率。
3.收益乘数法（属于市场法）
（1）原理
收益乘数是房地产的价格除以某种年收益所得的倍数，即收益乘数=价格/年收益。利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：
房地产价值=年收益×收益乘数
（2）收益的确定
比较常见的收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。
①毛租金（年或者月）
通过价格除以月租金求得毛租金乘数；当采用年租金来求取估价对象的价值时，应采用通过价格除以年租金求得毛租金乘数。
②潜在毛收入
假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入，包括了除租金以外的收入。与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它考虑了房地产租金以外的收入，但同样没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。
③有效毛收入
由潜在毛收入扣除空置率和收租损失等以后的收入。
④净收益又称净营运收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相关税费、运营费用后得到的净营运收益归属于房地产的收入。运营费用是指维持房地产正常使用或营业所必须的费用。
4.现金流折现法（收益法）
5.租期及回收金额折现法（Term＆Reversion，“T&R”）（现金流折现法的简化形式）
投资性房地产通常附带有租约，由于在评估时，租约合同已经签订，所以可能会使房地产的租金水平偏离市场实际情况，从而影响到房地产的公允价值。因此，在评估时，需要对被估房地产租期内的收益情况加以单独考虑，在评估中体现为对租约期内外的收益分别进行资本化来得到最终价值。
（四）投资性房地产评估案例分析
以下通过一个案例来说明实务中评估投资性房地产通常所采用的收益。
1.基本情况
某房地产开发公司，拟于2008年底于中国内地A股市场首发上市（IPO）。该公司拥有的房地产中，有一项房地产项目根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》可以确认为投资性房地产。公司管理层选择公允价值模式对该类投资性房地产进行后续计量。
该投资性房地产位于广东省S市中心城区的某购物广场，建成于2007年3月。该购物中心为地上2层，建筑面积共16 000平方米，目前大部分已出租。根据会计准则，需在2007年12月31日确认房地产的公允价值。
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发表于 2016-8-18 05:29:33
