2010注评备考 资产评估随章讲义：房地产评估

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第一节　房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地的供给
1.自然供给
⑴含义：供给人类可利用的土地数量。
⑵自然供给土地的5个条件。（满足人类的生存）
2.经济供给
⑴含义：在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。　　土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。
土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。
⑵特点
①土地的经济供给是有弹性的。
②土地的经济供给会受人类社会活动的影响。
（二）土地的特性（掌握）
1.土地的自然特性（05年多选）
（1）土地位置的固定性。
土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。
（2）土地效用的永续性
只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。
（3）土地资源的不可再生性。
（4）土地质量的差异性。
土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此差异导致土地级差地租的产生。
2.土地的经济特性。
（1）土地经济供给的稀缺性
土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。
（2）土地产权的可垄断性
土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。
（3）土地效益的级差性。
土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→经济效益上具有级差性
（4）土地利用的多方向性
一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。
二、土地使用权
㈠土地所有权的归属

1.城市土地的所有权属于国家，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
2.国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）

1.土地使用权出让含义
指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.土地使用权金额相关规定
土地使用权出让合同约定的使用期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，应该依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
3.国务院确定的土地使用权出让最高年限（掌握）
⑴居住用地 70 年；
⑵工业用地 50 年；
⑶教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；
⑷商业、旅游、娱乐用地 40 年；
⑸综合或者其他用地 50 年。
4.土地使用权出让到期续期的相关规定
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期末获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。
㈢土地使用权二次交易
1.土地使用权转让
指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。通过土地使用权转让获得土地使用权的年限为剩余年限（原来规定的出让年限减去已经使用年限）。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

2.土地使用权出租
指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。
3.土地使用权抵押
其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
三、房地产的特性
房地产是土地和房屋及其权属的总称。
我国《城市房地产管理法》规定："房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押"同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。
房地产一般具有如下特性：（熟悉）
1.位置固定性。
2.供求区域性。
3.使用长期性。
4.大量投资性。
5.保值与增值性。
一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。
而从长期来看，土地的价值呈上升走势。
（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。
（2）对土地的改良和城市基础设施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
6.投资风险性。
房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。房地产投资的风险主要来自三个方面：
（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。
（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。
（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。
7.难以变现性。
由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。
8.政策限制性。
房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
四、房地产评估的原则 （掌握）
在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：

（一）最有效使用原则
评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。
（二）合法原则
合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。
五、房地产评估程序
第六步"综合分析确定评估结果"中特别注意以下几点：
1.所选用的资料是否适当；
2.评估原则的运用是否适当；
3.对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。
第二节　房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格。
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。
租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。
（二）根据价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格。
1.市场交易价格
房地产在市场交易中实际成交的价格。
2.评估价格
对市场交易价格的模拟。
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。
其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。
1.土地价格
包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。（第七节讲解）
2.建筑物价格
指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。
3.房地产价格
指建筑物连同其占用的土地的价格。
（四）按房地产价格的表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 。（掌握）

房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格

楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
=（土地单价×土地总面积）/建筑总面积
=土地单价/容积率
（五）其他价格类型
公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。
申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。
二、房地产价格的特征：
1.房地产价格是权益价格；（非所有权的价格）
2.房地产价格与用途相关；
3.房地产价格具有个别性；
4.房地产价格具有可比性。
三、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。

（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。
（1）经济发展因素。
（2）财政金融因素。
（3）产业结构因素。
2.社会因素。
（1）人口因素。
（2）家庭规模因素。
（3）房地产投机因素。
（4）教育科研水平和治安因素。
（5）社会福利因素。
3.行政因素。
（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。
（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。
（4）行政隶属关系变更。
（5）交通管制。
4.心理因素。
（二）区域因素（06年单选）
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素。
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素。
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
4.城市设施状况因素。
（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
5.环境状况因素。
若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。
（1）区位因素。
区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。
（2）面积因素、宽度因素、深度因素。
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
（3）形状因素。
土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。
（5）容积率因素。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。
一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素。
（1）面积、结构、材料等。
建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
（2）设计、设备等是否良好。
建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
（3）施工质量。
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
（4）法律限制。
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
（5）建筑物是否与周围环境协调。
建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
第三节　收益法在房地产评估中的应用（掌握）
一、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等
不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。
二、基本思路
㈠收益为无限年期的房地产价值
计算公式为：
房地产价值=纯净益/资本化率 （5-1）
这种理论的抽象，包含着三个假设前提：
（1）净收益每年不变；
（2）资本化率固定；
（3）收益为无限年期。
提示：参见教材56页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。
㈡收益为有限年期的房地产价值
计算公式为：

这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：
（1）净收益每年不变；
（2）资本化率固定且大于零；
（3）收益年期有限为n。
提示：参见教材56页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。
㈢以上思路的具体运用
运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。
三、净收益
（一）净收益的含义
1.定义（接近于财务管理中现金净流量的概念）
净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。
2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。
⑴实际净收益
①指在现状下被估房地产实际取得的净收益
例如：
ⅰ.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；
ⅱ.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；
ⅲ.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；
ⅳ.土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。
②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估

⑵客观净收益
①含义
房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。这个收益称为客观纯收益。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。
②只有客观净收益才能作为评估的依据。
3.净收益的计算公式
净收益=客观总收益-客观总费用
（二）客观总收益（接近于会计中收入的概念）
1.含义
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。
2.确定客观总收益时候要注意以下问题
⑴求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
⑵在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

⑶有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况

【例题1.综合题】（08年度考试题）被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。

要求：
评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
[答案]（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年
（2）现有合同是否应该违约
目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为
2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元
2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元
2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元
这些违约多获得的收益现值之和为
21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元
违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
（3）现有合同的收益现值
基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。
收益现值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2
150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）
（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为
客观收益年限＝40-2-5＝33年
基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）
收益现值=154 545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）
（5） 最佳转让价值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）
3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行
（1）需以类似房地产的收益作比较；
（2）需对市场走势作准确的预测；
（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。
（三）客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）
1.定义
总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。
2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。
3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。
四、资本化率
资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。
（一）资本化率的实质
1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率；
提示：这里实质上和教材第二章54页的内容一致， 请大家对比学习
2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系；
3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。
（二）求取资本化率的方法
1.净收益与售价比率法（这个方法本质上和150的例题方法接近）

⑴收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料；
⑵计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率；
⑶对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。
[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期）。
表5-1　净收益与售价交易实例
可以实例        净收益（元 /年•平方米）        交易价格（元/平方米）        资本化率（%）净收益与售价比率法
1        418.9        5900        7.1
2        450.0        6000        7.5
3        393.3        5700        6.9
4        459.9        6300        7.3
5        507.0        6500        7.8

对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
注意：⑴在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。这样就有P=A/r，从而有r=A/P。

⑵但是在教材150页的例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P= A×（P/A,i,n）=A/rA，从而有rA=A/P，再使用内插法才能够计算获得折现率r
2.安全利率加风险调整值法
资本化率=安全利率（银行中长期利率）+ 风险调整值
3.各种投资收益率排序插入法
（三）资本化率的种类

1.综合资本化率
⑴定义
将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。
⑵适用对象及净收益的范围内涵
评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。
2.建筑物资本化率
⑴适用对象
建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。
⑵净收益的范围内涵
采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。

3.土地资本化率
⑴适用对象
土地资本化率用于求取土地自身的价值。
⑵净收益的范围内涵
采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。
4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系
房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益
房地合一的净收益
=房地合一的价值（L+B）×房地合一的年收益率（即综合资本化率r）
土地净收益=土地价值（L）×土地的年收益率（r1）
建筑物净收益=建筑物价值（B）×建筑物的年收益率（r2）
（L+B）×r= L×r1+B×r2
很容易得到：

式中：
r--综合资本化率；
r1--土地资本化率；
r2--建筑物资本化率；
L--土地价值；
B--建筑物价值
明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的。
五、计算公式
（一）评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值=房地产净（纯）收益/综合资本化率　（5-5）
房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用
房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
（二）单独评估土地的价值
1.由土地收益评估土地价值—--适用于空地出租
土地价值=土地净收益/土地资本化率　　　　　　（5-6）
土地净收益=土地总收益-土地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
2.由房地产收益评估土地价值
（1）方法一（建筑物价值扣除法）
土地价值=房地产价值-建筑物现值 （5-7）
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数

当耐用年限小于土地使用权尚余年限则取短，则年贬值额
=（建筑物重置成本-残值）/耐用年限
当耐用年限大于土地使用权尚余年限则取短，则年贬值额
=建筑物重置成本/土地使用权尚余年限
注意：
①上述关于年贬值额的公式的基本原理是71页2-36；
②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算）中取短：
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。
当土地可使用期限（土地使用权尚余年限）大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。
补充：物权法规定，对于住宅用地到期后自动续期，此处所说的‘自动续期’是有前提的，那就是‘住宅建设用地使用权’，也就是说你所购买的房子的土地使用性质是居住用地，只有这样的住宅用地使用权届满后，可以自动续期。而其它非住宅性质用地上的房产，不论是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率　　　（5-8）
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价值
1.建筑物价值=房地产价值-土地价值 （5-9）
2.建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率　（5-10）
特别注意：
⑴这里公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式（5-2），而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。
⑵房地产的总费用不包括折旧费。
六、应用举例
[例5-2]有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。
[答案]

=216.1万元
[例5-3]有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若：（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。
[答案]净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：

式中，a为第1年净收益，以后各年净收益按等差级数递增，净收益每年递增额为b，r为资本化率。（此公式的原理和来源，参见57页公式2-19）
净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：

式中，a为第1年净收益，以后净收益按等比级数递增，净收益逐年递增比率为s，r为资本化率。（此公式的原理和来源，参见58页公式2-23）
因此：

[例5-4]某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。
[答案]
1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（ 3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。

=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15 （元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。
第四节　市场法在房地产评估中的应用（掌握）
一、适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
而在下列情况下，市场法往往难以适用：
1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；
4.风景名胜区土地；
5.图书馆、体育馆、学校用地等。
二、基本思路
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
三、计算公式
市场法的基本计算公式是：
P=P'×A×B×C （5-11）
公式中：
P--被估房地产评估价值；
P′--可比交易实例价值；
A--交易情况修正系数；
B--交易日期修正系数；
C--房地产状况因素修正系数；
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P=P'×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 （5-14）
注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。
四、操作步骤
（一）收集交易资料
（二）确定可比交易案例
（三）因素修正
1.交易情况修正
（1）需要修正的情形
①有特殊利害关系的经济主体间的交易；
②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型；
③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低；
④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；
⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。
（2）修正系数的计算公式

交易情况修正后的正常价格
=可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数）
=P’×100/100（1±X%）　　 （5-15）

注意：这和教材48页的交易情况修正是一样的。
2.交易日期修正
房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下：

交易基准日交易实例价格
=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 （5-16）
提示：①书上例题【5-5】，说每月上涨1%，实质上指的是每月环比价格变动指数；
②交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容（教材43页）；
③关注教材48页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1%”。

[例5-5]现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2008年1月的房地产价格为：
[答案]P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6
=6000×1.127×0.988
=6681（元/平方米）
3.容积率修正

容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
容积率修正可采用下式计算：

经容积率修正后可比实例价格
=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）（5-17）
注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。
[例5-6]某城市某用途土地容积率修正系数见表5-2。
表5-2　容积率修正系数表
　　容积率        　　0.1        　　0.4        　　0.7        　　1.0        　　1.1        　　1.3        　　1.7        　　2.0        　　2.1        　　2.5
　　修正系数        　　0.5        　　0.6        　　0.8        　　1.0        　　1.1        　　1.2        　　1.6        　　1.8        　　1.9        　　2.1
　　如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：
[答案]经容积率修正后可比实例价格
=800×容积率因素修正系数
=800×1.6/1.9
=673.7（元/平方米）
4.土地使用年期修正。

土地使用年期修正系数按下式计算：

式中：
K--将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；
r--资本化率；
m--被估对象的使用年期；
n--可比实例的使用年期。
土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K
这里的K的原理：和教材48页土地使用年期修正是同一个原理。
[5-7]若选择的比较案例成交地价为每平方米1000元，对应土地使用年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，土地资本化率为8%，则年期修正如下：
[答案]土地使用年期修正后的地价

5.房地产状况因素修正

注意：⑴是将待估房地产的状况指数视作100
⑵房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材43页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。对分母100×（1±X%）
五、应用举例
[例 5-8]有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地，具体情况如下：　　
　　宗地        　　成交价        　　交易时间        　　交易情况        　　容积率        　　土地状况
　　A        　　680        　　4月        　　+1%        　　1.3        　　+1%
　　B        　　610        　　4月        　　0        　　1.1        　　-1%
　　C        　　700        　　3月        　　+5%        　　1.4        　　-2%
　　D        　　680        　　5月        　　0        　　1.0        　　-1%
　　E        　　750        　　6月        　　-1%        　　1.6        　　+2%
　　F        　　700        　　7月        　　0        　　1.3        　　＋1%
　　G        　　　        　　7月        　　0        　　1.1        　　0
　　上表中成交价的单位为：元 /平方米。
该城市2007年的地价指数表为：　　
　　时间        　　1月        　　2月        　　3月        　　4月        　　5月        　　6月        　　7月        　　8月        　　9月        　　10月        　　11月        　　12月
　　指数        　　100        　　103        　　107        　　110        　　108        　　107        　　112        　　109        　　111        　　108        　　109        　　113
　　另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，评估该宗地 2007年的价值。
[答案]
1.建立容积率地价指数表。
容积率        1.0        1.1        1.2        1.3        1.4        1.5        1.6
地价指数        100         105        110        115        120        125=100+100*5%[（1.5-1）/0.1]        128=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]


2.案例修正计算。

评估价值
=参照物价格×交易日期修正系数
×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数

3.评估结果
案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地G的评估结果为：
（620+627+623+638+633）÷5=628（元/平方米）
提示：学习这里的时候大家同时对比学习第二章的[例2-7] 。

dorisai

【例题2.综合题】（2004年考题）有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：　
　　宗地        　　成交价        　　交易时间        　　交易情况        　　区域因素        　　个别因素
　　A        　　690        　　2001.8.1        　　0        　　+2%        　　-1%
　　B        　　700        　　2000.8.1        　　+7%        　　0        　　-2%
　　C        　　730        　　2002.8.1        　　0        　　-3%        　　-1%
　　D        　　730        　　2003.8.1        　　-5%        　　+3%        　　+8%
　　上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：　　
　　时间        　　1999        　　2000        　　2001        　　2002        　　2003        　　2004
　　指数        　　100        　　107        　　110        　　108        　　113        　　115
　　表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件，回答下列问题:
1.为什么要进行交易情况修正？
2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？
3.根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。
（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）
[解析]
1.房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2.案例修正计算

在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。
3.评估结果
案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地的评估值为：
（714.36+717.47+703）÷3=711.61（元/平方米）
第五节　成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路
建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。

二、适用范围（掌握）
1.一般适用于
无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：
由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。

3.房地产评估使用成本法主要对象
政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
三、土地评估的成本法操作步骤（掌握）
成本法的基本公式为：
土地价值
＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 （5-19）

（一）计算待开发土地取得费用
1.土地取得费
是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。

2.征用集体土地的费用

⑴征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用。
⑵这些费用包括：
①安置补助费：
Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。
Ⅱ.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。
Ⅲ.按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
Ⅳ.特殊情况下，经国务院可以提高土地补偿费和安置补助费的标准。
②土地补偿费：
按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算；
③附着物和青苗补偿费：
附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定费用标准；
④征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
3.购买和征用城市旧有土地的费用
购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。
（二）计算土地开发费
土地开发费主要包括
1.基础设施配套费
各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。
2.公共事业建设配套费
根据当地规定标准确定。
3.小区开发配套费
应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。
（三）计算投资利息

1.投资利息是土地建设中占用资金的时间价值；
2.主要包括两部分：
⑴土地取得费利息：
以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。
⑵土地开发费利息：
如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。
3.计算利息时要注意的问题：
⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。
⑵关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。
②期初一次性投入：全期计息。
③均匀投入：计息期为开发期的一半。
④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。
⑶利息的计算采用复利，而不是单利。
（四）计算投资利润和税费
1.投资利润是投资开发商投资的回报。
2.投资利润计算：
利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。
3.税费
取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用。
（五）计算土地增值收益
1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。
2.土地增值收益率通常为10%—25%。
特别注意：2006年的教材给出了土地增值收益计算方法：前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益，但是近3年的教材去掉了这几句话，但是教材例5-9仍然保持了这种算法。

（六）应用举例
[例5—9]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。
该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。
（1）计算土地取得费。
土地取得费 =10万元/亩=150元/平方米
提示：1亩=667平方米
（2）计算土地开发费。
土地开发费 =2亿元/平方公里=200元/平方米
提示：1平方公里=106平方米
（3）计算投资利息
土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则
土地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1]
=18.54（元/平方米）
土地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1]
=6.39＋3.84
=10.23（元/平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平方米）
（5）计算土地出让增值收益（注意教材将讲义中的⑸和⑹合并为一步进行计算）
土地出让增值收益=[（1）+（2）+（3）+（4）]×15%
=62.07（元/平方米）
（6）计算土地价值。
土地单价 =（1）+（2）+（3）+（4）＋（5）
= 150+200+18.54+10.23+35+62.07
= 475.84（元/平方米）
土地总价 =475.84×15000=7137600（元）
该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7137600。
四、新建房地产评估的成本法操作步骤
新建房地产价值
=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 （5-20）
（一）土地取得费用
1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等；
2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取得费用；
3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。
（二）开发成本
开发成本主要由五个方面构成：
1.勘察设计和前期工程费；
2.基础设施费；
3.房屋建筑安装工程费；
4.公共配套设施建设费；
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
（三）开发利润
（四）管理费用
（五）投资利息
以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。
（六）销售税费
五、旧建筑物评估的成本法操作步骤
建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 （5-21）
1.重置成本
应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费。
2.贬值额
⑴引起贬值产生的因素
①物理化学因素
②社会经济因素
⑵贬值额的计算方法
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。
①直线折旧法
提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照182页最下面的公式。
2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。（补充：也就是说，按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限熟短来确定）
②成新折扣法
建筑物价值＝重置成本×成新率 （5-23）
第六节　假设开发法在房地产评估中的应用（掌握）
一、基本思路
假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法（该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格）。
该方法主要用于待开发土地的价值。

二、适用范围
1.待开发土地的估价。
2.将生地开发成熟地的土地估价。
3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。
三、计算公式
1. （5-24）
式中：
P 表示土地价值；
A 表示开发完成后的房地产价值（可以以售价或者租金等形式表示）；
B 表示整个开发项目的开发成本；
C 表示投资利息；
D 表示开发商合理利润；
E 表示正常税费。
2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：
地价＝预期楼价值－建筑费－专业费用－销售费用－利息－税费－利润（ 5-25 ）
四、操作步骤
（一）调查房地产的基本情况
（二）确定被估房地产的最佳开发利用方式
（三）预测房地产售价
1.对于出售的房产-----市场法
采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价；
2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法
⑴先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益；
⑵其次用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。
注意：这里的方法实质上就是教材182页的公式5-5。
[例5-10]根据当前房在产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来月租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化利率为8%，总建筑面积5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）。

（四）估算各项成本费用

1.估算开发建筑成本费用—建筑费
2.估算专业费用
指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：
专业费用=建筑费× i（ i为一定的百分率）
3.确定开发建设工期，估算预付资本利息。
⑴利息的计算采用复利，而不用单利
⑵预付地价款的利息
已经全部预付的地价款×【（1+利率）开发建设期-1】
⑶建筑开发费和专业费的利息
①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。
②期初一次性投入：全期计息。
③均匀投入：计息期为开发期的一半。
④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间。
⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。
4.估算税金
一般按照房地产总价的一定比例计算。
5.估算开发完成后的房地产租售费用（即销售费用）
一般按照房地产总价的一定比例计算。
（五） 确定开发商的合理利润
投资回报率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。
（六）估算待估对象价值
五、应用举例
[例5—11] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000 平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%， 建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000 元 / 平方米，销售费用为楼价的 2.5% ，销售税费为楼价的 6.5% ，当地银行年贷款利率为 6% ，开发商要求的投资利润率为 10% 。
试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。
（一）确定评估方法
现已知楼价的预测值和各项开发成本及费用，可用剩余法评估，计算公式为：
地价 = 楼价（价值）—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润
（二）计算楼价
楼价 =2000 × 2.5 × 9000=45000000（ 元 ）
提示：容积率=建筑面积/土地面积
（三）计算建筑费和专业费
建筑费 =3000 × 2000 × 2.5=15000000（ 元 ）
专业费 = 建筑费× 10%=15000000 × 10%=1500000 （ 元 ）
（四）计算销售费用和税费
销售费用 =45000000 × 2.5%=1125000（ 元 ）
销售税费 =45000000 × 6.5%=2925000（ 元 ）
（五）计算利润
利润=（地价+建筑费+专业费）× 10%
=（地价 +16500000 ）× 10%
（六）计算利息
利息=地价×[（1+6%）2—1]＋（15000000＋1500000）×[（1+6%）1—1]
=0.1236 ×地价 + 990000
提示：建筑费和专业费在建设期内均匀投入，所以，计息期按照建设期的一半计算。

（七）求取地价

地价 = 楼价—建筑费—专业费—利息—销售税费—利润
地价=45000000-16500000-1125000-2925000-0.1×地价-1650000-0.1236×地价-990000
地价 =21810000/1.2236
=17824452（ 元 ）
（八）评估结果
单位地价 =17824452/2000
=8912 （元 / 平方米）
楼面地价 =8912 ÷ 2.5
=17824452/（2000×2.5）
=3565 （元 / 平方米）
注意：
1.本题中有的同学会提出关于“楼价、建筑费和专业费、销售费用和税费、利润”发生时点不一致的疑问；
就是建设期是2年，楼价是否应该考虑折现到评估基准日，事实上建造成本存在同样的问题。
关于这个问题，可以这样假设：假设“楼价、销售费用和税费、利润”是预估的它们在评估基准日的价格，如果考试的时候题目明确说明楼价是评估基准日以后的价格，就需要将楼价折现到评估基准日。而“建筑费和专业费”发生在评估基准日之前，考虑复利利息，从而有“建筑费和专业费+建筑费和专业费的利息”，这样建筑费和专业费的发生时间也变成了评估基准日，从而地价也就是评估基准日价值。
2.不过关于这个题目的解法，如果房地产的价值不是销售价格，而是通过出租实现房地产的价值的话，应该将出租的净收益按照教材177页的公式5-2的解法来计算房地产的价值。不过这个时候年限n应该等于土地从评估基准日的开始尚可使用年限扣除建设期和建筑物的寿命年限之中的短者。
【例题3.综合题】【2008年度考题】某待开发建设用地，土地面积为10 000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为10%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为15%。评估基准日为2008年5月19日。
要求：
根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。
[答案]
计算开发房地产的楼价
=200*12*10000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元）
建筑费=2000*10000*2=40 000 000（元）
专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）
销售费用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）
销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）
利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000
利息=地价*[（1+6%）^2-1]+44 000 000*[（1+6%）^1-1]=0.1236*地价+2 640 000
地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8 -0.1236*地价
-2 640 000-0.15*地价-6 600 000
地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）
单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）
楼面地价=23 547.25/2=11 773.63（元）
第七节　基准地价修正法在房地产评估中的应用
提示：基准地价修正法，本质上是市场法，只是参照物价格采用的是基准地价
一、基准地价的含义
1.基准地价定义
按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
基准地价是已知的，政府要公布的，定期修正，几年修正一次的
2.标定地价（宗地地价）
市、县政府根据需要评估的，正常土地市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。


二、基准地价测算的基本思路
1.基准地价的确定
2.利用基准地价，评估标定地价
标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评估。
在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，以满足评估标定地价的需要。
三、基准地价的特点与作用
（一）基准地价的特点
1.基准地价是土地使用权价格；
2.基准地价是区域性价格；
这个区域可以是级别区域，也可以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格；
3.基准地价一般都要覆盖整个城市建成区的；
4.基准地价必定是平均价格；
5.基准地价是单位土地面积的地价；
6.基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。

（二）基准地价的作用
1.政府公告作用；
2.政府参与土地有偿使用收益分配的；
3.依据宏观调控地价水平的依据；
4.征收城镇土地税收的依据；
5.进一步评估宗地地价的基础；
6.引导土地资源在行业部门间的合理配置。
四、基准地价修正法的基本思路—市场法的原理和思路
基本原理是替代原理，参照基准地价的市场公允价，考虑在口径上的不同和差异，利用系数把它修正为二级市场的评估价。
五、基准地价修正系数法的适用范围
1.适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价；
2.可在短时间内大批量进行宗地地价评估；
3.一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
六、基准地价修正系数法估价的程序
被估宗地地价
= 待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其它因素修正系数
注意：
教材公式5-26，分母是基准地价的使用年限，应该采用最高出让年限。

第八节　路线价法在房地产评估中的应用（掌握）
一、路线价法的含义和理论依据
（一）路线价法的含义
路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。

（二）路线价法的理论依据
1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。
2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。

二、路线价法的计算公式
宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度
如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式计算：

三、路线价法的适用范围
适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

四、路线价估价法的程序
（一）路线价区段划分
1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段；
2.路线价区段一般为带状地段；
3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界；
4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。


（二）标准宗地的确定
1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离。
2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积。
（三）路线价的评估
方法一：市场法等基本评估方法,各国通用；
方法二：评分方式。


（四）深度百分率表的制作
深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比率。
（五）计算宗地价值
依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。
五、深度百分率表
（一）土地的单位面积价格
现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方形宗地，每平方米平均单位为A元，则该项宗地的总价格为mnA元。
　　　　　　
图：5-1土地价值与地块临街距离关系
对图5-1中的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位区分成n个细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价格为a1,a2,……an-1,an,因为地块愈接近道路，利用价值愈高。虽然深度同为1米之差，但其地价不同，即a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，依次缩小，土地价值与地块临街距离关系曲线，由此土地总价值为：
mnA=ma1+ma2+……+man-1+man
从而：
A=（a1+a2+……+an-1+an）/n
注意：每片土地的总价格是标准宽度（m）乘以ai（i=1、2、…… n）得到的，所以“每片土地的单位面积价格ai”指的是该地块的深度下，每单位宽度的平均价格。即该深度下：ai[元/（宽度）米.该地块深度]，该价格的描述条件包含该地块的深度。





（二）单独深度百分率
1.定义
如将确定路线价的标准宗地为标准,大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。
注意：这里的单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（距离道路越远），则价格越低。单独深度百分率为40%，表示该深度的价格占标准深度的价格的40%，即如果标准深度的价格是100[元/（标准宽度）米.100米标准深度]，忽略标准宽度，就可以写作：100[元/100米标准深度]。则该深度的价格是40[元/（标准宽度）米.该地块深度]，忽略标准宽度，就可以写作：40[元/该地块深度]，所以该地块的单独深度百分率为40%。


2.制作深度百分率表,需要考虑以下几个方面:
（1）确定标准深度；
（2）确定级距；
（3）确定单独深度百分率；
（4）根据需要采用累计或者平均深度百分率。





3.深度百分率分三种：
第一种：单独深度百分率。
如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%；第二段叫 A2，25英尺，30%；第三段A3，20%；第四段A4，10%；第五段A5，9%；第六段A6，8%，是呈递减的。
第二种：累计深度百分率。
第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70% 。
累计深度百分率=∑各段单独深度百分率
第三种：平均深度百分率。
一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：
平均深度百分率 = 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度。
【例题4.综合题】标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。求其深度百分比。

累计、平均深度百分率计算示例：
50英尺的累计深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的单独深度百分率，即
40%+30%=70%
50英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
= 70%×100÷50=140%
125英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
= 109%×100÷125=87.2%
200英尺的平均深度百分率等于：
平均深度百分率 = 累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
= 130%×100÷200=65%
表5—3　　　深度百分率表制作示例　　　　　单位（ % ）
深度（英尺）        25        50        75        100        125        150        175        200
单独深度百分率        40        30        20        10        9        8        7        6
累计深度百分率        40        70        90        100        109        117        124        130
平均深度百分率        160        140        120        100        87.2        78        70.9        65

六、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类）
1.四三二一法则
四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。
2.苏慕斯法则
100英尺深的土地价值，前50英尺的价值占宗地价值的72.5%，后50英尺的价值占宗地价值的27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%。
3.霍夫曼法则（04年单项选择题）
深度100英尺的宗地，最初的25英尺价值占全宗地价值的37.5%，最初的50英尺价值占全宗地价值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全体100英尺等于100%。
4.哈柏法则
宗地价值与其深度的平方根成正比。
   



七、路线价法的应用举例
[例 5-12]现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。

提示：1.这里 的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格
2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样
3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过我们考试大家注意理解下面的公式就可以了；
宗地总价=标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度
A=2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.4 × 10=8000（ 元 ）
B=2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.7 × 10=14000（ 元 ）
C=2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.9 × 20=36000（ 元 ）
D=2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 1.0 × 20=40000（ 元 ）
E=2000元/（标准宽）英尺.标准深度×（ 1.0+0.09 ）× 30=65400（ 元 ）

第九节　在建工程评估
一、在建工程的含义与特点
（一）在建工程的含义
在建工程是评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建立项目。
（二）在建工程的特点
1.在建工程情况复杂
2.在建工程之间可比性比较差
3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度
4.建设工期长短差别较大
5.在建工程的价格受后续工程的影响
二、在建工程评估的资料收集与分析
三、在建工程评估的主要方法
（一）形象进度法（掌握）
1.思路
选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
2.计算公式：
在建工程价值 = 建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比×（ 1 —折扣率） （5-32）
其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。
工程形象进度百分比
=（实际完成建筑工程量 + 实际完成安装工程量）/总工程量× 100% （5-33）

（二）成本法
1.思路
按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
2.公式：
在建工程价值
＝土地取得费用 + 专业费用 + 建造建筑物费用 + 正常利税　　（5-34）
（三）假设开发法
1.思路
与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2.公式：
在建工程价值＝房地产预期售价-（后续工程成本+后续工程费用+正常利税） （ 5-33 ）
四、在建工程评估方法的选择
1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程
—————可采用工程形象进度法进行评估；
2.对于实际完成工作量较少的在建工程
—————采用成本法或假设开发法进行评估；
3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的
————要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

wily004

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xiaozeichong

谢谢

dgfmfqgbj

谢谢了~~

KqTYai123

xiexie首先支持一下，非常感谢！！

huanghe007

首先支持一下，非常感谢！！
谢谢

luan000717

太及时了，谢谢

chuanhongwang

谢谢楼主能共享这么好的资料！！！

58075362

首先支持一下，非常感谢！！
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    太感谢了