请教2008年度资产评估的一个考题

xdtkoygz

大家请看这道题:
【2008年度考题】某待开发建设用地，土地面积为10 000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。评估基准日为2008年5月l9日。
　　要求：
　　根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。
　　【答案】考试用书
『正确答案』计算开发房地产的楼价
　　=200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元）
　　建筑费=2000*10 000*2=40 000 000（元）
　　专业费=40 000 000*10%=4 000 000（元）
　　销售费用=396 784 080*3%=11 903 522.4（元）
　　销售税费=396 784 080*8%=31 742 726.4（元）
　　利润=（地价+建筑费+专业费）*15%=0.15*地价+6 600 000
　　利息=地价*[（1+6%）^2-1]+44 000 000*[（1+6%）^1-1]=0.1236*地价+2 640 000
　　地价= 396 784 080-44 000 000-43 646 248.8-0.1236*地价-2 640 000-0.15*地价-6 600 000
　　地价=299 897 831.2/1.2736=235 472 543.34（元）
　　单位地价=235 472 543.34/10 000=23 547.25（元）
　　楼面地价=23 547.25/2=11 773.63（元）

计算开发房地产的楼价
　　=200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）=396 784 080（元）
batman(709115234)  12:49:11
其中上面一步 的期限是38年,为什么不是36年?
我觉得
土地出让年限40年,2006年5月取得,2008年5月为评估基准日,这时是评估地价,还没有建设,建设期为两年,建成应该是2010年5月,收期期限应该是40-2-2=36年.
这道题在网校的答疑编号为1147050603

一点通

200*12*10 000*2*85%*（P/A,10%,38）我为什么算不出来396 784 080的结果呢？

lingjianxun007

08年的真题 哪里得到的阿

亚亚1002

38年...............

ghtvip

用假设开发法应是36年收益，肯请高人给详细解答一下

khc2007

4.某待开发建设用地，土地面积为12 000平方米，土地出让年限为44年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2 000元/平方米，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。出租率为95％，该类房地产的资本化率为10％，销售费用为楼价的3％，销售税费为楼价的8％，银行年贷款利率6％，投资利润率为15％。评估基准日为2008年5月19日。(单位地价的结果保留两位小数)

要求：

根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。


（1）计算开发房地产的楼价=200×12×12 000×2×95%×（P/A,10%,40）=535 112 352（元）



那么模拟题讲义中的这个“40”又该如何解释呢？？？

zhonggui20

收益期应为38年，“于2006年5月19日取得土地使用权，建设期为2年”，取得土地使用权后就开发了，并不是4年。

lshayne

应该就是38年的收益期