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第二章 资产评估的基本方法
主要考点（难点或重点）：
市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等
收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式
成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理
资产评估方法的选择
资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。
第一节 市场法
一、市场法含义
1.定义：
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据 【替代原则】
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提
应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件。
1.要有一个活跃的公开市场。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：
⑴参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同
⑵参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等
⑶参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的
三、市场法的基本程序及有关指标
㈠通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1.选择参照物
关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）。
同时注意：参照物应该选择3个以上。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。
3.指标对比、量化差异。
4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。
5.综合分析确定评估结果。
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一个结果最合理呢。
⑴评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
⑵如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽。
可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。
注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。
㈡运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1.资产的功能。
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量。
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件。
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
4.交易条件。
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
四、市场法中的具体评估方法
市场法中的具体方法可以分为两大类：直接比较法和间接比较法
㈠直接比较法
1.基本原理：
利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点：
该方法直观简洁，便于操作。
适用条件：
对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
3.基本计算公式为：
⑴如果参照物与被评估对象可比因素完全一致
评估对象价值＝参照物合理成交价格
⑵参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
公式
①评估对象价值
＝参照物成交价格×评估对象可比因素特征值÷参照物可比因素特征值
②
③评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数
原理
本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
⑶参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。
①方法一：
公式
评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下：
原理：
各个可比因素对参照物和评估对象的价值影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成累计连乘效应
②方法二：
公式
评估对象价值
＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n
原理：
分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
4.直接比较法的基本方法－－仅仅一个可比因素不一致或者完全一致
直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：
⑴现行市价法【参照物与评估对象完全一致】
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
⑵市价折扣法
①原理
以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
②数学式表达
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）（2－3）
注意：
从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定。
⑶功能价值类比法
①定义：
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大
②分类
根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情况：
Ⅰ、资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法
数学表达式一般表述为：
所以：被评估资产评估价值＝参照物成交价格×
Ⅱ、资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法
数学表达式一般表述为：
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）^ｘ（2－5）
⑷价格指数法（物价指数法）
①定义
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
②物价（价格）指数的各种表述方法
Ⅰ、定基物价指数：
是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。实际运用中往往省略百分号。表4－1（教材98页）
年 份 该类设备实际均价 定基物价指数
＝当年实际物价/基年物价 定基价格变动指数
＝（当年实际物价－基年物价）/基年物价
1999（基年） 50 100%
2000 51.5 103%＝51.5/50*100% 3%＝（51.5－50）/50*100%
2001 53 106%＝53/50*100% 6%＝（53－50）/50*100%
2002 54 108%＝54/50*100% 8%＝（54－50）/50*100%
2003 55 110%＝55/50*100% 10%＝（55－50）/50*100%
2004 56 112%＝56/50*100% 12%＝（56－50）/50*100%
2005 57.5 115%＝57.5/50*100% 15%＝（57.5－50）/50*100%
Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系
某年的定基价格指数＝1＋该年的定基价格变动指数
Ⅲ、物价指数与定基价格指数关系
比如上表中，2004年相对于2001年的价格指数＝112/106＝105.66%
Ⅳ、物价变动指数与物价指数关系
物价指数＝1＋物价变动指数
比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数＝112/106－1＝5.66%
Ⅴ、环比物价指数（教材37页公式2－7－2，99页公式4－3）：
本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商
Ⅵ、环比物价变动指数（记做a1,a2……,an教材36页公式2－6－2和57页）
本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商
环比物价指数＝1＋环比物价变动指数
年 份 定基物价指数（%） 环比物价指数（%） 环比变动物价指数
1999 100
2000 103 103＝103/100 3%＝（103－100）/100
2001 106 102.9＝106/103 2.91%＝（106－103）/103
2002 108 101.9＝108/106 1.89%＝（108－106）/106
2003 110 101.9＝110/108 1.85%＝（110－108）/108
2004 112 101.8＝112/110 1.82%＝（112－110）/110
2005 115 102.7＝115/112 2.68%＝（115－112）/112
③价格指数法在评估中运用的计算公式为：
资产评估价值＝参照物成交价格× （2－7－1）
＝参照物成交价格× （2 －6－1）
＝参照物成交价格×价格指数 （2－－7）
＝参照物成交价格×（1＋物价变动指数） （2－－6）
＝参照物成交价格× （2－7－2）（4－3）
＝参照物成交价格×（1＋a1）×（1＋a2）……（1＋an）（2－6－2）
④适用条件
评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。
举例：大家看教材37页的几个例题
⑸成新率价格调整法。
①原理：
参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
②计算公式为：
资产的成新率
＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）×100%
5.直接比较法使用频率高的方法【 高级】
⑴市场售价类比法－－一个以上可比因素不一致
资产评估价值＝参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋…＋交易情况差异值 （2－9）
＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 （2－10）
【例2－7】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。
（2）评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。
（3）评估过程。
①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表2－1。
③进行交易情况修正。经分析交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。
则各交易实例的交易情况修正率为：
交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。
大家注意，按照我们读题目，相当部分同学会做如下理解：
评估价值＝交易实例A的价值＝交易实例D的价值
评估价值＝交易实例B的价格（1＋2%），得
评估价值＝交易实例C的价值（1＋3%），得
分别得到A、B、C、D的交易价值修正为被评估对象的价值的修正系数（称为交易情况修正系数）：
100/100,102/100,103/100,100/100
（教材的解法）如下理解：
认为被评估资产的价值是公正交易的价格，把公正状态视作标准值，为100，参照物的价格处于不公正的交易情况的。将其价格视作相当从正常交易条件下的价格调整到实际不公正的交易情况下的价格，认为正常交易下的价格比上非正常交易下的价格是个常数，有
评估价值：交易实例B的价值＝被评估价值（1－2%），得
于是修正系数是100/100（1－2%），而不是100（1＋2%）/100
评估价值：交易实例C的价值＝被评估价值（1－3%），得
于是修正系数是100/100（1－3%），而不是100（1＋3%）/100
我们怎么理解这两种做法的不同：
前者是把被评估资产所处的交易条件（一般是合理公正的）为基础，把交易实例的交易价格调整到评估资产所处的交易条件之下（即将不合理交易情况下的价格调整到合理交易情况下的价格。都在合理的交易条件下比较）
上面二种解法在不同的教材中都有，但是我们要记住本教材的解法。考试参照本例题来做。
④进行交易日期修正。根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1%，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：
交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。
评估价值＝交易实例的价值×（1＋间隔月份数×1%）
或者说：
评估价值/交易实例的价格＝{100×（1＋间隔月份数×1%）}/100
交易实例A,B,C,D分别间隔6.7、12和10个月
即不同时间的价值比等于两个时点的价格指数比。
【特别注意】本题关于价格的变化是平均每月上涨。
⑤进行区域因素修正
交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。
交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2－2判断。
本次评估设定待估地块的区域因素值为100，则根据表2－2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。
即被评估资产的价值与参照物的价格比等于被评估资产值与参照物的该因素的数值比
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）：
＝（1－0.0994）÷（1－0.0676）
＝0.9006÷0.9324＝0.9659
这个调整系数的确定我们等到以后再讲解。
⑦计算待估土地的初步价格。
交易实例A修正后的单价为：
交易实例B修正后的单价为：
交易实例C修正后的单价为：
交易实例D修正后的单价为：
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
土地评估单价为：（909＋1038＋901＋942）÷4＝948（元/m2）
土地评估总价为：600×948＝568 800（元）
（2）价值比率法
这里介绍两种简单的价值比率：
①成本市价法
基本原理
以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。
计算公式
资产评估价值
＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）（2－11）
特别注意：公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。
②市盈率倍数法
基本原理
以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。
主要适用对象
企业价值评估
计算公式
所以：被评估对象的市价总额
＝（参照物的）市盈率*（被评估对象的）净利润 （2－12）
（二）间接比较法
1.原理
（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。
2.适用条件：
不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似
第二节 收益法
一、收益法的基本含义
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。
从理论上讲，收益法是资产评估中 较为科学合理的评估方法之一。
二、收益法原理讲解（对货币时间价值和折现方法掌握好的同学可以不听）
如果你朋友欠你钱2000元，计划归还,方案一:现在就全部归还，方案二:现在还1000元，一年后再还1000元，你希望是哪种？
（一）货币时间价值的含义
指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
（二）相关概念
1.复利
每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计息期为1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。
2.现值
现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）起点时的价值。
3.终值
终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（本教材基本上都是年度）终点时的价值，故又称将来值。
现实生活中称之为本利和。
4.年金
（1）定义：
年金的符号为A，它表示在某一时间序列（本教材基本上都是年度）内每次等额收付的金额。
（2）特点：
每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。
（3）分类：
①普通年金（后付年金）：
指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金。
②预付年金（先付年金）：
从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付款项。
③递延年金：
是指隔若干期后发生（m≥1），在一定期内每期期末等额发生的系列收付款项。
（三）现金流量图
横轴表示一个从零开始到第N个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。
（四）货币时间价值的计算
1.复利终值
已知现值F，在复利计息的前提下，年利率i，几年后本金与利息之和F即为复利终值。
F1＝P＋P•i＝P（1＋i）
F2＝P（1＋i）＋ P（1＋i）.i ＝P（1＋i）2
……
Fn＝P（1＋i）n
将（1＋i） n称为复利终值系数，用符号（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5）表示利率为5%，5年期复利终值的系数。
2.复利现值
已知终值F，在复利计息的前提下，年利率i，n年后的复利现值p
F1＝P＋P•i＝P（1＋i）－－－－－－－－P＝F1/ （1＋i）
F2 ＝P（1＋i）2－－－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）2
……
Fn＝P（1＋i）n－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）n＝F2*（1＋i）－n
把（1＋i） －n称为复利现值系数，用符号（P／F，i，n）表示。例如，（P／F，5%，5）表示折现率为5%、5年期的复利现值系数。
3.普通年金现值
利用复利现值的计算公式，将每期末存人的年金A折算到0这一时点（即第一年年初），然后再相加，求出P
P=A（1+i）-1+ A（1+i）-2+…+ A（1+i）-n
这是个等比数列，运用等比数列的求和公式，得到：
把
称为年金现值系数，用符号（P／A，i，n）表示
【例1•计算题】某人于第一年末存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设折现率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少?
『正确答案』
P＝2000 （P／A，6%，10）＋5000 （P／F，6%，3）
＝2000 ×7.3601＋5000×0.8396
＝14720.2＋4198＝18918.2元
4.永续年金现值
永续年金现值与普通年金的差别在于n是无穷大，所以其现值为
5.递延年金现值
递延年金是指第一次收付款的时间发生在第二期以后的普通年金方式，它也是普通年金的一种特殊形式
上图中前m期没有发生支付，称为递延期。图中第一次支付在第m＋1期末发生，连续支付到n期
方法一：两次折现的方法
P＝A*（P/A，i，n）*（P/F，i，m）
方法二：假设在递延期内每期均收付款项A
P＝A*[（P/A，i，m＋n）—（P/A，i，m）]
（五）货币时间价值的计算，应注意以下问题：
1.P是发生在一个时间序列的第1期期初，F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）期末
2.没有特别说明，收益额都认为是在该期期末发生
3.收益的分布如不规则时，需进行调整，灵活运用各种计算方法。
三、收益法的基本前提P45
1.收益法涉及到三个基本因素：
⑴被评估资产的预期收益（R i或A）
⑵折现率或者本金化率（r）
⑶被评估资产取得预期收益的持续时间（n）
2.应用收益法必须具备的前提条件：
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（R i或A）
影响预期收益的主要因素包含主观因素和客观因素，应该比较明确，评估人员可以据此分析和测算出被评估资产的预期收益。
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（r）
不同的收益，可能有着不同的风险，所以两个被评估资产即使估计在未来的收益基本相当，可是由于风险不一样，大家肯定会选择购买风险低的资产，或者说大家会认为风险低的资产的价值更高从货币时间价值的角度，从资产股价的角度看，不同风险的收益需要使用不同的折现率计算现值。
（3）被评估资产预期获利年限可以预测（n）
四、收益法的基本程序和基本参数P45－47
（一）收益法的基本程序
采用收益法进行评估，其基本程序如下：
1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；
2.分析测算被评估对象未来预期收益；
3.确定折现率或资本化率；
4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；
5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；
6.分析确定评估结果。
从评估实务的角度看，第1－4步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；但是我们考试主要是根据已知条件按照以上第5步骤来计算被评估资产的价值，所以反而是第五步最重要。
（二）收益法的基本参数
1.收益额
（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）资产评估中收益额的特点。
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。
（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类
2.折现率
⑴从本质上讲：
折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
⑵从构成上看：
①折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
②无风险报酬率
指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。
实务中，可以使用同期国库券利率或者银行利率。（实际上考试的时候现在都是直接采用国债利率，并不进行换算，参见教材321例-2，327页例8-6）
③风险报酬率
根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项交易所承担的风险。
⑶资本化率与折现率的关系：
①在本质上是没有区别的。
②但是二者适用场合不同。习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。
③二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。
3.收益期限
根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。
可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。
通常以年表示。
五、收益法中的主要技术方法（重点）P49－51
在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义：
P－－评估值；
i－－年序号；
Pn－未来第n年的评估值；
Ri－－未来第i年的预期收益；
r－－折现率或资本化率；
n－－收益最大年限
t—小于最大年限的收益年限
A－－年金。
关于本部分内容的说明：
事实上，本部分的内容就是货币时间价值的运用，将其中的预期收益额（Rt）和收益期限（n）予以特殊化计算现值额。
（一）纯收益不变（即Ri不变，令Ri＝A）
1.在收益永续，各因素不变的条件下
⑴计算式：
P＝A/r （2－14）
⑵成立条件是：
①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下
（1）计算式：
（2）成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限为n。
3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下
（1）计算式：P＝A×n （2－16）
（2）成立条件是：
①纯收益每年不变；②资本化率为零；③收益年期有限为n。
（二）纯收益在若干年后保持不变（即令Ri在不变阶段Ri ＝A）
1.无限年期收益
⑴公式为（2－17）：
⑵成立条件是：
①纯收益在n年（含n 年）以前有变化；②纯收益在n年（不含n 年）以后保持不变；③收益年期无限；④r大于零。
2.有限年期收益
⑴计算公式为（2－18）：
⑵成立条件是：
①纯收益在t年（含第t年）以前有变化；②纯收益在t年（不含第t年）以后保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。
特别注意：纯收益A的收益年限期是（n－t）而不是n。
（三）纯收入按等差级数变化
1.在纯收益等差级数递增，收益年期无限的条件下
⑴计算式（2－19）：
⑵成立条件是：
①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③收益年期无限；④r大于零。
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下
⑴计算式（2－20）：
⑵成立条件是：
①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③纯收益年期限为n；④r大于零。
3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下
⑴计算式（2－21）：
⑵成立条件是：
①纯收益按等差级数递减；②纯收益逐年递减额B；
③收益年期无限；④r大于零，⑤收益递减到零为止。
⑶举例：
4.在纯收益按等差级数据递减，收益年期有限的条件
⑴计算式（2－22）：
⑵成立条件是：
①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递减额为B；③纯收益年期限为n；④r大于零。
这四个公式的记忆方法：
计算式（2－20）
成立条件是：
①纯收益按等差级数递增；②纯收益逐年递增额为B；③纯收益年期限为n；④r大于零。
其他三个公式和本公式的适用条件不同，将此公式予以调整。
第三节 成本法
一、成本法的含义
1.定义
成本法是指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。
2.基本思路
重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。
3.成本法的基本公式
资产评估价值
＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值（2－28）
二、成本法的基本前提
采用成本法评估资产具备的前提条件是：
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。
只有被评估资产继续使用，在取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容。
2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。
三、成本法的基本要素（P54-55）
从以上成本法的基本公式可以看出，成本法的运用涉及到4项指标。
（一）资产的重置成本
1、重置成本定义：
指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。
2、重置成本分类：
一般可分为复原重置成本和更新重置成本两种。
（1）复原重置成本：
指运用被评估资产 原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。
复原重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。
（2）更新重置成本：
指采用与被评估对象 并不完全相同的新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。
3、两种重置成本运用中注意事项：
（1）在实践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。
之所以要选择更新重置成本，一方面随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计被社会所普遍接受。另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产。
（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。
（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。
（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。
（二）实体性贬值：
1、含义：
资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
2、资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：
（三）功能性贬值：
1、定义：
指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
2、功能性贬值一般包括
（1）由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额（复原重置成本和更新重置成本的差额）。
（2）原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。
（四）经济性贬值
1、含义：
指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
经济性贬值从概念上讲，是由于企业外部的影响，导致企业资产本身价值的损失，与企业资产本身无关。
经济性贬值主要体现为运营中的资产使用率下降，甚至闲置，并引起资产的运营收益下降。
2、经济性贬值的因素包括：
政治因素、宏观政策因素等。
3、例如：
在评估一家化肥厂或化学制品厂时，就要考虑到政府是否新近实施了一些禁止污染的环保法令法规，使得这一厂家的生产经营受到限制，因而其资产的价值会下降。这种损耗一般称为资产的经济性损耗，也称为经济性贬值。
（我们可以这样理解，除了以上功能性和实体性2种贬值外的贬值属于经济性贬值）
四、成本法运中各个参数的计算方法（P55-66）
（一）重置成本估算
单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法：
1.重置核算法。
（1）概念：
利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。
（2）分类
根据资产取得的方式可以分为：购买型和自建型
购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本。
自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本。
（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益
如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润，不过该收益应该以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。
（4）重置核算法考虑了价格因素，费用项目的构成上可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
（5）形成资产价值的耗费是合理的。
耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。
采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。
注释：也就是说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费。
2.价格指数法（这里的原理和市场法中的直接比较法中的“价格指数法36页”一样，大家可以两边比较着看）。
（1）特点：
利用与资产有关的价格变动指数，将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本。
（2）计算公式为：
资产重置成本 ＝ 资产账面成本×
或： 资产重置成本 ＝资产历史成本 ×（1+物价变动指数）
式中，价格指数可以根据定基物价指数计算获得
物价指数=
或者：价格指数可以根据环比价格指数或者环比物价变动知识计算获得
资产重置成本 ＝资产历史成本 × x
其中x =（1+a 1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100%
=
式中， n=1，2，3 …… n
x为价格指数；
a n为第n年环比价格变动指数
（1＋a n）= 为第n年的环比价格指数
（3）注意：
①资产历史成本要求真实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求；
②资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体的物价指数越准确）
③一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高。
④物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本。
（4）物价指数法与重置核算法的区别：
①物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
②物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。
③一般情况下，价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差，其准确度没有后者的高。
（5）物价指数法和重置核算法相同点：
都是建立在利用历史资料基础上。因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异。
3.功能价值类比法（与市场法中的直接比较法中的“功能价值类比法，教材35页”完全一样）
（1）特点：寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例关系或者指数关系，据以估算被评估资产的重置成本。
（2）生产能力比例法
运用的前提条件和假设：资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。
计算公式为：
＝
所以：被评估资产重置成本＝参照物重置成本×
例题：参见教材35、59页
（3）规模经济效益指数法。
①运用的前提条件和假设：
资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。
②计算公式：
＝ （ ） X
推导可得：
所以：被评估资产重置成本＝参照物重置成本×（ ） X
公式中的X是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4～1.2间。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用这种方法。
例题：参见教材36页
上述三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。这些方法中，对某项资产可能同时都能用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。
同时应该注意以上3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算。
4、统计分析法确定某类资产重置成本
这种方法运用的步骤是：
（1）在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。
（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。
（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：
K=R’/R
式中：K——资产重置成本与历史成本的调整系数；
R’——某类抽样资产的重置成本；
R ——某类抽样资产的历史成本。
（4）根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：
被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本×K
例题参见教材60页
（二）实体性贬值估算
1.观察法
（1）特点：是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。
（2）计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本×（1－实体性成新率）
=重置成本×实体性贬值率
2.使用年限法
（1）原理：认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例。
（2）名义已使用年限与实际已使用年限：
①名义已使用年限：
指资产从购进使用到评估时的年限 （也就是按照公历的会计年度确定的会计上的实际年限）。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。
②实际已使用年限：
指资产在使用中实际损耗的年限。由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
③资产利用率计算公式为：
当资产利用率 >1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
（3）计算公式为：
=（重置成本-预计残值）*（实际已经使用年限/总使用年限）
=（重置成本-预计残值）* 实体性贬值率
式中：
①预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。
②总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
计算公式为：
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
③显然残值是没有贬值的，所以式中扣除了预计残值。
④尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。
实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差，再加上资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。
3、修复费用法
利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。
如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
（三）功能性贬值估算
1、分类：功能性贬值可以分为两类，超额投资成本（一次性功能性贬值）和营运性功能贬值。
2、超额投资成本（功能性贬值1）
（1）含义：指被评估资产与当前新资产建造成本相比，因建造技术、工艺、材料和设计上的差别而导致的贬值。它是由于科学技术进步使得新的同样功能的资产价格降低而引起的原有资产价值的贬值。事实上，它是超额投资成本引起的功能性贬值。
（2）计算：功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值，计算公式为：
功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 （2-39）
注意：
如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因超额投资成本造成的功能性贬值。
3、营运性功能贬值
（1）含义：
被评估资产与全新状态的资产相比，由于资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；
（2）通常，功能性贬值的估算可以通过计算超额营运成本获得，具体计算步骤如下：
①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较, 确定超额运营成本
②确定净超额运营成本。
由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。
净超额运营成本=超额运营成本（1-所得税税率）---收益额（A、Rt）
③估计被评估资产的剩余寿命。（年限：n）
④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：
（四）经济性贬值的估算
1、间接计算法—生产能力相对过剩引起的经济性贬值
资产的经济性贬值率＝1－（现在生产线的实际生产能力÷设计生产能力） X
资产的经济性贬值＝资产的重置成本×资产的经济性贬值率
＝ （ ） X
被评估资产的现有价值
= 资产的重置成本× （ ） X
资产的经济性贬值
=资产的重置成本-被评估资产的现有价值
=资产的重置成本{1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力） X}
2、直接计算法—生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值
计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。
第四节 评估方法的选择
一、评估方法之间的关系（P66-67）
资产评估方法很多，各种方法都有其各自的特点。同时，这些方法之间又是相互关联的。
（一）资产评估方法之间的联系
1、评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目的决定了评估方法间的内在联系。
对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。
2、多种方法评估方法得到的评估结果出现较大差异的原因。
（1）某些方法的应用前提不具备
（2）分析过程有缺陷
（3）结构分析有问题
（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真
（5）评估师的职业判断有误
（二） 资产评估方法之间的区别
1、各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。
2、各种评估方法自成一体，评估结论也是从某一角度反映资产的价值。
3、由于评估条件和各个方法的自身特点决定了各种方法的评估效率不同。
二、资产评估方法的选择（P67-69）
1.评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。
（1）评估的技术思路的层面
即分析三种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性。
（2）在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；
（3）在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。
2.在评估方法选择中，注意以下因素，并有以下的建议：
（1）评估方法的选择要与 评估目的，评估时的市场条件，被评对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。
（2）评估方法的选择受 评估对象的类型、理化状态等因素制约。
（3）评估方法的选择受各种评估方法运用 所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。
（4）资产评估人员在选择和运用评估方法时，如果条件允许，应当考虑三种基本评估方法在具体评估项目中的适用性， 如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论时行比较，分析可能存在的问题并做相应的调整，确定最终评估结果。
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发表于 2016-8-18 13:33:03
