2010年建筑工程综合题解答疑问（求高人指点）

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2010年综合题评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2010年1月1日。待估项目建成于2006年初，于2004年初取得土地使用权，年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定：主体结构部分成新率为90%，装饰装修部分成新率为75%，设备及安装部分成新率为80%。三部分占工程造价的比例分别为25%、10%、65%。建筑物耐用年限为50年，不考虑残值。此外，由于待估项目所在行业市场变化，预计未来2年内，每年净收益将减少20万元。要求：前面已求出总投资额为：4149.99万元5.假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，按综合法计算待估项目成新率。6.假定折现率为8%，利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗额。7.计算待估项目的评估价。（涉及金额的，以人民币万元为单位；计算结果保留2位小数）[答案]
（1）使用年限法：4÷50×100%＝8% 成新率＝（1－8%）×100%＝92%
（2）观察法：（90%×25%＋75%×10%＋80%×65%）×100%＝82%（3）综合法：（92%×40%＋82%×60%）×100%＝86%6.假定折现率为8%，利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗额。[解析]参见教材P454[答案]（1）损耗额：D＝20/（1＋8%）＋20/（1＋8%） 2＝35.67（万元）（2）总损耗额：4149.99（1－86%）＋35.67＝616.67（万元）7.计算待估项目的评估价。『正确答案』4149.99－616.67＝3533.32（万元）

请问：第一问计算年限为何是50年而不是44年呢？
[color=]应是：使用年限法：4÷44×100%＝9.09% 成新率＝（1－9.09%）×100%＝90.91%（我的理解）

[color=]（理由：房屋建筑耐用年限在2056年结束，而土地使用权在2054年就结束，根据规定，采用土地使用权年限计算损耗。到2010年已使用4年，还剩44年使用权限）

[color=]请大家支招，谢谢

李木木

全踢不知道呢。好像是住宅自动续期的原因。我在网上看到人这么说，也就只有这个解释说的过去了。

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今天才看到这个帖子，谈一下我的理解：
使用年限法=已使用年限/ （已使用年限+剩余使用年限）
          =4/{4+（48-2）}
                     =4/50

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为什么是48-2哇。