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1、 全现浇结构住宅楼：
包括建筑、、、给（含）、消防、、、动力、消防报警、电梯、可视对 讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业的给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质条板隔墙，双侧通常采光井，为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、及多功能户门。土方运距5公里以内。
每平米造价1442.17元，其中：：803.59元；：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；
3、 全现浇结构板式住宅楼：
包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、 防雷接地 等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。
每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；装饰工程：174.30元；电气工程：248.45元；管道工程：207.12元；
4、 全现浇结构塔楼：
包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间为整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备 ，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距5公里以内。
每平米造价1383.46元，其中：建筑工程：727.22元；装饰工程：289.87元；电气工程：307.14元；管道工程：55.95元；
通风工程：3.28元；
5、 框剪结构住宅楼：
包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，粘贴 聚苯板 ，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内。
每平米造价1219.28元，其中：建筑工程：681.99元；装饰工程：264.56元；电气工程：101.69元；管道工程：164.51元；
通风工程：6.53元；
6、 框剪结构商住楼：
包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、）、消防（含 消防喷淋系统 ）、空调水、照明、动力、弱电、防雷接地、通风等十个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温为水泥聚苯板，增强水泥条板隔墙，外窗为落地窗。本工程不含采暖系统，采用集中空调采暖，含给排水、通风空调、，普通灯具，普通洁具，不含电梯，外墙玻璃幕。混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。
每平米造价1870.88元，其中：建筑工程：957.31元；装饰工程：362.70元；电气工程：180.77元；管道工程：165.44元；
通风工程：204.66元；
7、 混合结构住宅楼：
包括建筑、装饰、采暖、给排水、照明、弱电、防雷接地、等七个专业。外墙外保温粘贴聚苯板、外墙内保温粘贴无纸石膏聚苯板复合板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，阳台不封闭，弱电 只埋管不穿线 ，不含卫生洁具、灯具。混凝土为现场搅拌。
每平米造价2137.44元，其中：建筑工程：1122.43元；装饰工程：396.12元；电气工程：209.34元；管道工程：272.28元；通风工程：137.27元
及其计算
1．预付备料款的限额
预付备料款限额由下列主要因素决定：主要材料(包括外购)占的比重；材料储备期；工期。
对于施工企业常年应备的备料款限额，可按下式计算；
备料款限额=年度承包工程总值*主要材料所占比重/年度施工日历天数*材料储备天数
一般建筑工程不应超过当年建筑工作量(包括 水、电、暖 )的30％，工程按年安装工作量的10％；材料占比重较多的安装工程按年计划产值的15％左右拨付。
2．备料款的扣回
发包单位拨付给承包单位的备料款属于预支性质，到了工程实施后，随着工程所需主要材料储备的逐步减少，应以抵充工程价款的方式陆续扣回。扣款的方法：
(1)可以从未施工工程尚需的主要材料及构件的价值相当于备料款数额时起扣，从每次结算工程价款中，按材料比重扣抵工程价款，前全部扣清。其基本表达公式是：
T=P—M/N
T----起扣点，即预付备料款开始扣回时的累计完成工作量金额；
M----预付备料款限额；
N----主要材料所占比重；
P----承包工程价款总额。
(2)扣款的方法也可以在承包方完成金额累计达到合同总价的一定比例后，由承包方开始向发包方还款，发包方从每次应付给承包方的金额中扣回工程预付款，发包方至少在合同规定的完工期前将工程预付款的总计金额逐次扣回。
(四)的支付(中间结算)
施工企业在施工过程中，按逐月(或、或控制界面等)完成的工程数量计算各项费用，向建设单位(业主)办理工程进度款的支付(即中间结算)。
工程进度款支付过程中，应遵循如下要求：
1．工程量的确认
根据有关规定，工程量的确认应做到：
(1)承包方应按约定时间，向提交已完工程量的报告。
(2)工程师收到承包方报告后7天内未进行计量，第8天起，承包方报告中开列的工程量即视为已被确认，作为工程价款支付的依据。
(3)工程师对承包方超出范围和(或)因自身原因造成返工的工程量，不予计量。
2．合同收入的组成
(1)合同中规定的初始收入，即建造承包商与客户在双方签订的合同中最初商定的合同总金额，它构成了合同收入的基本内容。
(2)因合同变更、索赔、奖励等构成的收入，这部分收入并不构成合同双方在签订合同时已在合同中商定的合同总金额，而是在执行合同过程中由于合同变更、索赔、奖励等原因而形成的追加收入。
3．工程进度款支付
国家工商行政管理总局、建设部颁布的《(示范文本)》中对工程进度款支付作了如下详细规定：
(1)工程款(进度款)在双方确认计量结果后14天内，发包方应向承包方支付工程款(进度款)。按约定时间发包方应扣回的预付款，与工程款(进度款)同期结算。
(2)符合规定范围的合同价款的调整，工程变更调整的合同价款及其他条款中约定的追加合同价款，应与工程款(进度款)同期调整支付。
(3)发包方超过约定的支付时间不支付工程款(进度款)，承包方可向发包方发出要求付款通知，发包方收到承包方通知后仍不能按要求付款，可与承包方协商签订延期付款协议，经承包方同意后可延期支付。协议须明确延期支付时间和从发包方计量结果确认后第15天起计算应付款的贷款利息。
(4)发包方不按合同约定支付工程款(进度款)，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包方可停止施工，由发包方承担违约责任。
八)工程价款价差调整的主要方法
1．工程造价指数调整法
这种方法是甲乙方采用当时的(或概算)单价计算出承包合同价，待竣工时，根据合理的工期及当地部门所公布的该月度(或季度)的工程造价指价数，对原承包合同价予以调整，重点调整那些由于实际人工费、材料费、施工机械费等费用上涨及工程变更因素造成的价差，并对承包商给以调价补偿。
2．实际价格调整法
在我国，由于需要市场采购的范围越来越大，有些地区规定对钢材、木材、水泥等三大材的价格采取按实际价格结算的方法。可凭发票按实报销。这种方法方便而正确。但由于是 实报实销 ，因而承包商对降低成本不感兴趣，为了避免副作用，地方主管部门要定期发布最高限价，同时合同文件中应规定建设单位或工程师有权要求承包商选择更廉价的供应来源。
3．调价文件计算法
这种方法是甲乙方采取按当时的预算价格承包，在合同工期内，按照造价管理部门调价文件的规定，进行抽料补差，在同一价格期内按所完成的材料用量乘以价差。也有的地方定期发布主要材料供应价格和管理价格，对这一时期的工程进行抽料补差。
4．
用价格调值公式一般包括固定部分、材料部分和人工部分。但当建筑安装工程的规模和复杂性增大时，公式也变得更为复杂。调值公式一般为：
P=Po(ao+a1*A/Ao+a2*B/Bo+a3*C/Co+a4*D/Do+……)
式中 P----调值后合同价款或工程实际结算款；
Po----合同价款中进度款；
ao----固定要素，代表合同支付中不能调整的部分占合同总价中的比重；
a1、a2、a3、a4……----代表有关各项费用(如：人工费用、钢材费用、水泥费用、运输费等)在合同总价中所占比重ao+a1+a2+a3+a4……=1；
Ao、Bo、Co、Do基准日期与a1、a2、a3、a4……对应的各项费用的基期价格指数或价格；
A、B、C、D与特定付款证书有关的期间最后一天的49天前与a1、a2、a3、a4……对应的各项费用的现行价格指数或价格。
在运用这一调值公式进行工程价款价差调整中要注意如下几点：
(1)固定要素通常的取值范围在0．15-0．35左右。
(2)调值公式中有关的各项费用，按一般国际惯例，只选择用量大、价格高且具有代表性的一些典型人工费和材料费，并用它们的价格指数变化综合代表材料费的价格变化，以便尽量与实际情况接近。
(3)各部分成本的比重系数，在许多招标文件中要求承包方在投标中提出，并在价格分析中予以论证。
(4)调整有关各项费用要与合同条款规定相一致。
(5)调整有关各项费用应注意地点与时点。
(6)各品种系数之和加上固定要素系数应该等于1
结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这 主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米
有了以上几个大项，总造价就偏不到哪里去了，其他的小项直接按定额并调差就好了。这也符合“该粗则粗，该细则细”的方法
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发表于 2016-11-2 06:08:11
