公务员考试申论阅读：房价过快上涨的原因及遏制对策

长征bad

中()公倾力打造2010湖南省考全程协议特加班，限招200名

据国家统计局公布的数据显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，许多城市房价创出历史新高。房价收入比已经超过了发达国家的水平和老百姓的承受能力。

　　按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。最常用的衡量指标是房价收入比，发达国家一般为3—4倍，即一个中等收入的家庭用三四年的收入可以购买一套中等档次的住房。联合国人居中心倡导的理想房价收入比标准是3 : 1以内，而目前我国城镇平均房价收入比已达8.3倍，一线城市超过了两位数，北京达14.3倍，上海12.6倍，深圳15倍，大大超过了世界银行5 : 1的警戒线标准。买房难成为目前社会关注的焦点，成为影响社会和谐的一个严重问题。

房价过快上涨的原因

　　城市化带来的住房需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾，是房价上涨的主要原因。目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨，这是由价值规律决定的必然趋势，也是房价上涨的根本原因。

　　投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。我国居民储蓄率高，伴随着城市化进程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨的预期，通过买房实现保值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中，有不少地方投资买房比例甚至超过了居住买房。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，在北京的调查中有62%的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51%。大量投资客进入楼市炒房，直接助推了房价飙升，造成越有房越买房、越没房越无望的局面。

　　地方财政过度依赖房地产业是房价上涨的一个深层次原因。据国土资源部去年调查结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有的大城市地价已占到房价的46.7%。在土建成本变化不大的情况下，地价的不断攀升导致了楼价的疯长。据国土资源部2010年2月公布的最新数据显示，2009年，我国城市土地出让总价款为15910亿元人民币，同比增加63.4%。再加上各种配套税费，政府收益实际上占房价的32.8％—38.8％，卖地已成为一些地方政府的重要财源。并且房地产还可以拉动建材、水泥、家用电器、玻璃、窗帘、纺织品、卫生洁具等60多个相关产业，已成为地方经济发展的支柱产业。地方政府对房地产业情有独钟绝非偶然，投资少、收益高、见效快，是快速提高GDP的一个法宝，同时也使地方政府成为高房价的受益者和推手。

　　招拍挂设计缺陷是造成地价上涨的一个制度性原因。将土地划拨和协议出让改革为土地招拍挂，这在土地资源分配上是一个进步，也是防治暗箱操作、产生土地交易腐败的一个有效办法。但是，由于我国土地公有的特殊性，卖方市场只有一个，地方政府具有高度垄断的强势地位。虽然房产交易已完全市场化，但地产管理仍然是计划经济模式，土地供应没有形成竞争性市场。从经济学的角度讲，实际上现行的土地招拍挂属供给垄断和需求竞争型，这种市场模式，再加上地方政府土地财政的利益驱动，必然造成需求方的恶性竞争，导致地价的只涨不降和不断暴涨。由于土地收入全部归地方财政，地方政府也乐观其成，造成地价屡屡冲高，即使在国家出台宏观调控政策组合拳后，地王仍频频出现，出现了面粉比面包贵的奇特现象。这样，必然会通过比较效应带动周围房价上涨。

    保障性住房“门槛过高”，也是造成买房难的一个重要原因。住房保障制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。近年来，国家加大了保障性住房建设的力度，尤其是国际金融危机以来，进一步加快了保障性安居工程建设进度，3年内全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，将有力缓解城镇低收入家庭的住房困难。但是，由于保障性住房的“零地价、低税费”，政府不但得不到收益，反而还要拿出土地，投入资金，致使部分地方政府缺乏保障性住房开发的积极性。保障型住房发展相对缓慢，导致门槛过高、覆盖面过窄、实物配租比例过低等问题。目前大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批既买不起商品房又不够条件购买经济适用房的中低收入的居民，被限制在门槛以外，成为“夹芯层”，这是中低收入群体买房难的主要原因。

　　住房问题已经成为社会普遍关注的焦点，如果放任房地产市场泡沫越积越大，将会导致金融风险愈积愈深，影响社会和谐稳定，不利于国民经济平稳健康持续发展。根据以上问题及原因，特提出以下对策建议。

遏制房价过快上涨的对策

　　加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨。供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头，这是解决买房难问题的治本之策。

　　适时开征房产税，抑制投资性需求。为遏制房价过快上涨，最近国家连续出台了一系列宏观调控措施，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。但这只能限制普通百姓的投资性购房，对于自有资金充足的投机性购房、炒房作用不大。目前我国的房屋持有成本几乎为零，许多城市中的高档住宅小区，晚上黑灯率很高，房屋空置率大大高于10%的国际警戒线。抑制房屋投机投资需求，最有效的方法是提高房产的持有成本和风险，适时开征房产税。适时开征房产税，有利于抑制房产投机投资需求，有利于地方税收的可持续发展，也有利于调节贫富差距，促进社会和谐。

　　完善土地招拍挂制度，防止地价水涨船高。应尽快完善招拍挂制度，对不同用途的商业用地可采取不同的招拍挂方式。如对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。但对于普通住宅建设用地应采取综合评标方式，综合考虑地价、房价、户型、面积、质量、信誉等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。也可采用限房价竞地价的方式，将房价限死，竞争地价，通过两头挤压，可以最大程度地挤压出开发商的暴利，防止非理性的恶性竞争和房地产泡沫。

　　进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房。许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前典型国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。

本文来源于湖南公务员考试网

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