|
|
马上注册，所有资料全部下载！
您需要 登录 才可以下载或查看，没有账号？立即注册
×
作者：臧堪松前言
对于住宅类房地产开发，在一定容积率范围的前提下，开发商往往通过不同产品的组合及其价格差异来对土地的不均衡利用以整体提高项目的货值总额。
具体的规划手法表现为：一般在不损失项目容积率的上，主动通过局部拉高建筑高度（用足控高）来腾出更多土地做一些低密度的类别墅产品，俗称“拉高拍低”。
一般所呈现出来的规划形态如下，此更多是企业经营、市场导向下的结果，从单维度去评价未必最优：
虽然通过“拉高拍低来追求货值最大化”的理念被大家所熟知，但是若没有合理的建筑规模分配、符合市场去化的不同产品的合理定价来支撑，往往得不出正确结论，更无从谈起对最大货值的追求了。本文从理论推导出发，结合常见规划设计形态及常见市场参数，来探讨对此问题的解决，希望能够为拉高找到理论支持。
【一】货值最大化与利润最大化的关系随着产品类型的变化，分产品的成本也在发生变化，是否存在货值是高了，而项目利润却降低的情况呢？我们可以结合前面的设定条件，做定性的分析。
设定高层产品的成本为C高；低层产品的成本为C低。则项目的成本曲线可以为AC高+BC低；因为A+B=1（A、B为两种产品的占比）；
成本公式：（C低-C高）x B + C高货值公式：（J低-J高）x B + J高（J是假设的两种产品的售价）
以B为变量，以上两者的变化曲线如下：若“随着B的变化，∆H大于∆C”，则货值增加就会大于成本增加，追求货值最大化与追求利润最大的方向是一致的。若要∆H大于∆C，则只需（J低-J高）大于（C低-C高）。根据项目开发常识，（J低-J高）往往会大于（C低-C高）。
通过以上的定向分析，可以得出如下结论：追求货值最大化与追求项目利润最大化的方向是一致的。先期方案设计推导是可以利用追求货值最大化来实现对项目利润最大化的追求。
【二】分产品占比的理论推导一般，做足项目整体容积率是应用“拉高拍低”的一个基本前提，即在一个项目中通过分地块不同容积率产品的适当组合来实现项目整体容积率的满足。设定如下条件，做理论推导：
总体项目——总建筑面积为：S总；容积率为：R总；总用积为：D总高层产品——建筑面积：S高；分地块的容积率：R高；分地块用地面积：D高低层产品——建筑面积：S低；分地块容积率：R低；分地块占地面积：D低将常用分产品容积率的带入，可以计算出不同产品的面积占比，如以下各表：
示例表一：项目总体容积率为2.0时，不同分地块容积率下的，高低产品占比
【三】引入要求下的分产品占比的再验证系前面仅从“容积率不损失、面积做足”的前提下，按照不同产品组合做的理论计算，没有考虑实际项目中建筑密度的要求。需要引入建筑密度指标对分产品占比进行再验证。
设定高层产品的层数为n高（一般可以按照18——33层进行测算），低层产品的层数为n低（一般可取2、3、4、5、6），项目总的建筑密度为M总（M总一般的取值为25%、30%、35%）。对于一个M总=30%，R总=1.8的项目，可以通过高层、低层产品的不同层数来验证A（高层产品的占比）的规划可行性。
示例表二：容积率1.8、建筑密度30%的项目，分层数高低产品占比结论，一般在控高允许的情况下，建筑密度一般不会成为影响“拉高拍低”的控制性指标。
【四】分产品价格关系的理论推导拉高拍低成立的意义是，对应“高低配”规划方案的总货值比“均一产品”规划方案的总货值要高。 分产品的定价及其之间的关系是影响目标达成的关键因素。
设定高层产品的价格为J高、低层产品的价格为J低，”均一产品”的价格为J均；则可以用公式表达为：
S高x J高 + S低x J低＞S总 xJ均。S高=A x S总；S低=B x S总；A+B=1这样都可以通过，假设J均/J低、A已知的情况下，推导出J高/J低。从而能够论证出，当地的不同产品的差价是否支持“拉高拍低”，或者从反向来论证各产品的定价是否合理。如下表：
示例表三：不同高低产品占比下的分产品价格比计算综上，一定的容积率范围内，在项目可研阶段就可以利用以上表格一、表格三来进行项目的货值比较测算，从而以此来指导或验证分产品定价、规划的排布。
如，项目初始规划条件为项目总容积率为1.8，控高条件60米。通过表格一可以得出，采用拉高拍低的手法，高层部分的容积率按照3.0考虑（60m控高能够实现的最大容积率）、低层部分的容积率按照0.7考虑，可以查表得出A=80%；若项目所在区域的J均/J低约等于0.75，则可以推导出J高/J低应大于0.69。则可以得出结论如下：如本项目高低配货值更高的话，在低层产品最大化的基础上，低层产品的价格至少应是均质产品价格的1.33倍，应是高层产品价格的1.45倍。即若均质产品价格是1万元/m的话，高层应至少卖到9170元/m；低层产品应至少卖到13330元/m；这样高低配的货值才会比均质产品高，差价越大，“拉高拍低”对货值增加的贡献越大。
【五】以上理论分析对于实际项目的指导意义1、能够先期判断当地市场分产品售价是否支持利用拉高拍低来加大货值。若产品价格拉开的差距不够大，那么先期就可取消进行拉高拍低的方案设计尝试。
具体方法步骤：① 根据项目控高（已知数据）来计算高层产品最大可实现层数。② 结合已有产品和设计经验，估算出高层产品分地块可实现的容积率，即R高③ 利用表格一，在项目总容积率R总、高层容积率R高已知的情况下，推导在不同低层产品容积率下的，分产品占比。④ 利用表格三，根据上面所得分产品占比数值，和市场部门提供的分产品价格数据。来推导出分产品的价格比关系。⑤ 根据市场、营销部门提供的产品价格数据，计算出对应不同低层产品容积率（不同的别墅、类别墅产品）下J高/J低的值，与④中所得数值进行比较。对于比表中数值小的情况，则直接忽略此种方案；只将计算数值比表中数值大的情况，对应低层产品的容积率做方案设计。
2、先期对比不同组合方案的货值，寻找出货值最大的产品组合方式，为具体规划方案设计指明方向，表面没有方向下的穷举尝试。
具体方法步骤：①②③ 步骤与前同，得到“对应不同低层产品实现方式下的，各产品组合比例（A、B的值）”。④ 利用营销部门提供的对应不同低层产品容积率的产品价格来比较各个组合方案的AJ高+BJ低的值，找到此值（售价）最大的组合，作为下一步具体规划方案设计的方向。⑤ 总货值=S总 x（AJ高+BJ低）
在项目容积率和分产品的售价关系能够支持的前提下，“拉高拍低”确实是开发企业追求利润最大化的有效规划设计手段，但是这也会带来项目规划形态单一、空间形态不美观、不同产品之间相互干扰等问题，这就需要设计师在经营者思维的指导下，进行兼顾和创新。
更多作品：远洋设计汇，关注获取更多优秀文章本文为远洋设计汇的原创文章，非经授权请勿转载。如需转载请关注公众号咨询。相关资料和图片部分源于网络，如有侵权请联系删除。
|
|
|手机版|小黑屋|最新帖子|国和论坛
( 京ICP备12043779号-9 )
发表于 2017-1-19 14:14:01
