会计学习笔记-----为了监督自己学习

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中级没过，继续中级会计，经济法，还好今天算是听到好消息，注会在10月17-18日考，开始继续复习

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第六章  无形资产
一、无形资产的定义与特征
无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本章所指无形资产。
商誉=合并成本-被购买方可辨认净资产公允价值的份额
如甲公司支付对价1 100万元从乙公司原股东处取得乙公司全部净资产，其可辨认净资产公允价值为1 000万元，乙公司丧失法人资格。甲公司在其个别报表中应确认商誉=1100-1000=100（万元）
再如，A公司支付对价820万元取得B公司80%股权，能够对B公司实施控制，B公司可辨认净资产公允价值为1 000万元。A公司个别报表中不确认商誉，在合并财务报表中确认商誉=820-1 000×80%=20（万元）
二、无形资产的内容
无形资产主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。
三、无形资产的确认条件
无形资产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
（二）该无形资产的成本能够可靠地计量。
四、无形资产的初始计量
无形资产通常按照实际成本进行初始计量。
（一）外购的无形资产成本
外购的无形资产,其成本包括：购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。其中,直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出包括使无形资产达到预定用途所发生的专业服务费用、测试无形资产是否能够正常发挥作用的费用等。
注意：下列各项不包括在无形资产初始成本中：
（1）为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用；
（2）无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。在形成预定经济规模之前发生的初始运作损失，以及在无形资产达到预定用途之前发生的其他经营活动的支出
购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本应以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照本书“借款费用”的有关规定应予资本化的以外，应当在信用期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。
（二）投资者投入的无形资产成本
投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（三）土地使用权的处理
企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
但下列情况除外：
1.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
2.企业外购房屋建筑物所支付的价款应当按照合理的方法在地上建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。
企业改变土地使用权的用途，停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值时，应将其账面价值转为投资性房地产。
【提示】土地使用权可能作为固定资产核算，可能作为无形资产核算，也可能作为投资性房地产核算，还可能计入所建造的房屋建筑物成本。
【例题•单选题】甲公司从事土地开发与建设业务，2014年1月1日与土地使用权及地上建筑物相关的交易或事项有：（1）股东作为出资投入土地使用权的公允价值为2 800万元，地上建筑物的公允价值为2 500万元，上述土地使用权及地上建筑物供管理部门办公使用，预计使用40年；（2）以出让方式取得一宗土地使用权实际成本450万元，预计使用50年.甲公司开始建造商业设施，建成后作为自营住宿、餐饮的场地；（3）以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本为700万元，预计使用70年。甲公司将建设一住宅小区后对外出售。甲公司2014年12月31日无形资产（土地使用权）的账面价值为（　　）万元。
A.3 950
B.1 150
C.2 820
D.3 171
【答案】D
【解析】建设一住宅小区后对外出售的土地应确认为存货，所以账面价值=2 800/40×39+450/50×49=3 171（万元）。
（四）非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，应当分别按照本书“非货币性资产交换”、“债务重组”、“政府补助”和“企业合并”的有关规定确定。






















第二节  内部研究开发费用的确认和计量
内部研究开发费用的会计处理如下图所示：

【提示】
（1）无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时费用化计入当期损益（管理费用）。
（2）内部开发活动形成的无形资产,其成本由可直接归属于该资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的所有必要支出组成。可直接归属于该资产的成本包括：开发该无形资产时耗费的材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用的其他专利权和特许权的摊销、按照《企业会计准则第17号—借款费用》的规定资本化的利息支出，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他费用。
在开发无形资产过程中发生的除上述可直接归属于无形资产开发活动的其他销售费用、管理费用等间接费用、无形资产达到预定用途前发生的可辨认的无效和初始运作损失、为运行该无形资产发生的培训支出等，不构成无形资产的开发成本。
（3）内部开发无形资产的成本仅包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的支出总额,对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入当期损益的支出不再进行调整。
（4）“研发支出——资本化支出”余额计入资产负债表中的“开发支出”项目。
第三节  无形资产的后续计量

无形资产初始确认和计量后,在其后使用该项无形资产期间内应以成本减去累计摊销额和累计减值损失后的余额计量。需要强调的是，确定无形资产在使用过程中的累计摊销额,基础是估计其使用寿命,只有使用寿命有限的无形资产才需要在估计的使用寿命内采用系统合理的方法进行摊销,对于使用寿命不确定的无形资产，每年进行减值测试。
无形资产使用寿命的估计：
（1）源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产,其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
如果合同性权利或其他法定权利能够在到期时因续约等延续,当有证据表明企业续约不需要付出重大成本时,续约期才能够包括在使用寿命的估计中。
（2）没有明确的合同或法律规定的无形资产,企业应当综合各方面情况,如聘请相关专家进行论证或与同行业的情况进行比较以及企业的历史经验等,以确定无形资产为企业带来未来经济利益的期限,如果经过这些努力确实无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限,再将其作为使用寿命不确定的无形资产。
无形资产后续计量的会计处理如下图所示：

【提示】
（1）企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。如果无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。
（2）企业应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，视为会计估计变更按使用寿命有限的无形资产的有关规定处理。
（3）无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益（管理费用、其他业务成本等）。某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，其摊销金额应当计入相关资产的成本。
（4）使用寿命不确定的无形资产改为使用寿命有限的无形资产属于会计估计变更。
（5）无形资产账面价值=无形资产原价-累计摊销-无形资产减值准备
（6）如果无形资产的残值重新估计以后高于其账面价值的，无形资产不再摊销，直至残值降至低于账面减值时再恢复摊销
第四节  无形资产的处置

一、无形资产的出售
企业出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值及应交税费的差额计入当期损益（营业外收入或营业外支出）。
借：银行存款
　　无形资产减值准备
　　累计摊销
　　营业外支出（借方差额）
　贷：无形资产
　　　应交税费——应交营业税
　　　营业外收入（贷方差额）
【例题•单选题】某企业出售一项3年前取得的专利权，该专利权取得时的成本为20万元，按10年摊销，出售时取得收入40万元，营业税税率为5%。不考虑城市维护建设税和教育费附加，则出售该项专利权时影响当期的损益为（　　）万元。
A.24
B.26
C.15
D.16
【答案】A
【解析】出售该项专利权时影响当期的损益=40-[20-（20÷10×3）]-40×5%=24（万元）。
二、无形资产的出租
（一）应当按照有关收入确认原则确认所取得的转让使用权收入
借：银行存款
　贷：其他业务收入
（二）将发生的与该转让使用权有关的相关费用计入其他业务成本
借：其他业务成本
　贷：累计摊销
　　　银行存款
（三）计算应交营业税
借：营业税金及附加
　贷：应交税费——应交营业税
三、无形资产的报废
无形资产预期不能为企业带来未来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，其账面价值转作当期损益（营业外支出）。
借：营业外支出
　　累计摊销
　　无形资产减值准备
　贷：无形资产
【例题】甲公司为上市公司，该公司内部审计部门在对其2013年度财务报表进行内审时，对以下交易或事项的会计处理提出疑问：
经董事会批准，甲公司2013年10月10日与乙公司签订一项不可撤销的销售合同，将一项专利的所有权转让给乙公司。合同约定，专利权转让价格为500万元，乙公司应于2014年1月10日前支付上述款项；甲公司应协助乙公司于2014年1月20日前完成专利权所有权的转移手续。
甲公司专利权系2008年10月达到预定用途并投入使用，成本为1 200万元，预计使用年限为10年，无残值，采用直线法摊销，至2013年9月30日签订销售合同时未计提减值准备。
2013年度，甲公司对该专利权共摊销了120万元，相关会计处理如下：
借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120
　贷：累计摊销　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120
要求：判断甲公司会计处理是否正确；如不正确，简要说明理由，并编制更正有关会计差错的会计分录(有关会计差错更正按当期差错处理，不要求编制结转损益的会计分录)。
【答案】
会计处理不正确。
理由：持有待售的无形资产从划归为持有待售之日起不应摊销，应按照账面价值与公允价值减去处置费用后的净额孰低进行计量。
至2013年9月30日累计摊销=1 200/10×5=600（万元），账面价值=1 200-600=600（万元），2013年1-9月份摊销额=120×9/12=90（万元），应计提减值准备=600-500=100（万元）。
借：资产减值损失　　　　　　　　　　　　　　　　 100
　贷：无形资产减值准备　　　　　　　　　　　　　　 100
借：累计摊销　　　　　　　　　　　　　　 30（120-90）
　贷：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30

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第七章  投资性房地产
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围

范围        注意问题
已出租的土地使用权        （1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；
（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产
持有并准备增值后转让的土地使用权        按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产
已出租的建筑物        （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；
（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产

【提示】下列各项不属于投资性房地产：
（1）自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产
作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁开始日，即土地使用权，建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。但对企业持有以备经营的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
成本模式借：投资性房地产
贷：银行存款
   公允价值模式借：投资性房地产-----成本
                   投资性房地产-----公允价值变动
               贷：银行存款
企业购入的房产，部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量
自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本
借：投资性房地产——在建
  贷：银行存款等
四、与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
转为改扩建时的分录如下：
1.成本模式
借：投资性房地产——在建
    投资性房地产累计折旧（摊销）
    投资性房地产减值准备
  贷：投资性房地产
2.公允价值模式
借：投资性房地产——在建
                ——公允价值变动（也可能在贷方）
  贷：投资性房地产——成本
（二）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。借：其他业务成本   贷：银行存款
五、企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
六、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置
投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（二）会计处理
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
1.计提折旧或进行摊销时
借：其他业务成本
  贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.计提减值准备时
借：资产减值损失
  贷：投资性房地产减值准备
3.取得租金收入
借：银行存款
  贷：其他业务收入
七、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）科目设置
1.投资性房地产——成本
              ——公允价值变动
2.公允价值变动损益
（二）采用公允价值模式计量的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
【提示】
（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
（3）投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧和摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额差额，借记投资性房地产----公允价值变动科目，贷记公允价值变动损益，公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录
【例题•多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（　　）。
A.按预计使用年限计提折旧
B.公允价值变动的金额计入当期损益
C.公允价值变动的金额计入资本公积
D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积
【答案】BD
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。
八、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

【例题•单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（　　）。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
【答案】B
【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
九、投资性房地产的转换
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两方面，一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上改变。
（一）投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”
房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.在成本计量模式下，非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：

对固定资产和无形资产：

（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
投资性产房地采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：

【教材例7-6】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20×8年10月15日，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600万元，其中，成本为5 000万元，公允价值增值为600万元。
甲企业的账务处理如下：
借：开发产品　　　　　　　　　　　　　　　58 000 000
　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　　50 000 000
　　　　　　　　　——公允价值变动　　　　　 6 000 000
　　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　 2 000 000
【教材例7-7】20×8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为20×8年4月15日。20×8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年4月15日：
借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000
　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　 450 000 000
　　　资本公积——其他资本公积　　　　　　　20 000 000
（2）20×8年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　10 000 000
　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000
【教材例7-8】20×8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。20×8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年10月30日，租赁期限为3年。20×8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，己提折旧14 250万元，公允价值为35 000万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 350 000 000
　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　 7 500 000
　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　 142 500 000
　贷：固定资产　　　 　　　　　　　　　　　500 000 000
【例题•多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（　　）。
A.可收回金额低于账面价值应计提减值准备
B.公允价值变动的金额计入公允价值变动损益
C.公允价值变动的金额不影响营业利润
D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益
【答案】BD
【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提减值准备，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，影响营业利润,选项C错误。
【例题•单选题】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：
20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（2011年）
（1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　　）。
A.出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元
B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产
D.出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
【答案】B
【解析】20×4年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800- 2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。
（2）上述交易或事项对甲公司20×4年度营业利润的影响金额是（　　）。
A.0
B.-75万元
C.-600万元
D.-675万元
【答案】C
【解析】上述交易对20×4年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（一）采用成本模式计量
借：银行存款
  贷：其他业务收入
借：其他业务成本
    投资性房地产累计折旧（摊销）
    投资性房地产减值准备
  贷：投资性房地产
（二）采用公允价值模式计量
借：银行存款
  贷：其他业务收入
借：其他业务成本
  贷：投资性房地产——成本
                　——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
  贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
  贷：其他业务成本
或  借：其他业务成本
      贷：公允价值变动损益
【教材例7-9】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000
　贷：开发产品　　　　　　　　　　　　　　 450 000 000
　　　资本公积——其他资本公积　　　　　　　20 000 000
（2）20×7年l2月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动　　　　　10 000 000
　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000
（3）20×8年6月，出售投资性房地产：
借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　550 000 000
　　公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000
　　资本公积——其他资本公积　　　　　　　20 000 000
　　其他业务成本　　　　　　　　　　　　 450 000 000
　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000
　　　　　　　　　——公允价值变动　　　　　l0 000 000
　　　其他业务收入　　　　　　　　　　　　 550 000 000
或：
借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　550 000 000
　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　　　 550 000 000
借：其他业务成本　　　　　　　　　　　　 480 000 000
　贷：投资性房地产——成本　　　　　　　　 470 000 000
　　　　　　　　　——公允价值变动　　　　　l0 000 000
借：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　10 000 000
　　资本公积——其他资本公积　　　　　　　20 000 000
　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　　　　30 000 000
【例题•单选题】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（　　）。（2012年）
A.500万元
B.6 000万元
C.3 100万元
D.7 000万元
【答案】C
【解析】处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入资本公积的金额2 500万元（8 000-5 500）转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额=9 500-9 000+2 500+100=3 100（万元）。
【例题•单选题】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。
20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。
办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。
20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（2009年新制度考题）
（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（　　）。
A.20×7年2月5日
B.20×7年2月10日
C.20×7年2月20日
D.20×7年3月1日
【答案】B
【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期为董事会或类似机构作出书面决议的日期即20×7年2月10日。
（2）甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（　　）万元。
A.160
B.400
C.1 460
D.1 700
【答案】C
【解析】因出售办公楼应确认的损益金额=2 800-2 640+[2 400-（3 200-2 100）]=1 460（万元）。这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。