经营租赁的租金处理，请高手指点一下

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出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊确认租金费用。
                  出租人承担了承租人某些费用的，承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
                  承租人承担了出租人某些费用的，不需要扣除，按租金费用总额在租赁期内进行分摊

而讲义中给出的例题：

【例题3·计算题】A公司与B房地产中介机构签订协议，委托B房地产中介机在北京市繁华地区寻找临街商铺，用于新产品推广，并约定中介费用30万元。2012年1月1日，经B房地产中介机构介绍，A公司与C公司签订了经营租赁合同，约定租赁期自2012年1月1日起3年：
　　（1）假定第一情况：A公司每年支付金额为1020万元（含年租金720万元，C公司每年应支付的物业费300万元由A公司负担），此外A公司应于合同生效之日向C公司一次性预付500万元租金（期满可抵付租金）。C公司同意免除前两个月的租金，租赁期间，如遇到CPI指数服务项目价格上涨2个百分点，则年租金增加100万元；除此之外，C公司不得以任何理由任意调整租金。A公司于租赁开始日向C公司支付扣除免租期后的租金费用600（720－720×2/12＝720－120）万元、预付租金500万元、支付物业费300万元；向中介机构支付中介费30万元。

　　【正确答案】
　　C公司将该房地产确认为投资性房地产。C公司2012年支付物业费300万元。

A公司

C公司

支付给中介机构的费用30万元应当直接计入管理费用
出租人提供的免租期和承租人承担出租人的有关费用应在租赁期内分摊，确认租金费用
借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　30
　　销售费用　[（1020×3－720×2/12）/3]　980
　　长期待摊费用　　　　　　　　　　　　　 420
　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　1430（600＋500＋300＋30）

借：银行存款　1400
　　贷：其他业务收入
　　[（1020×3－720×2/12）/3]　　　　　　　　980
　　预收账款420
借：其他业务成本　300
　　贷：银行存款　　　300

　　（2）假定第二情况：A公司每年支付金额为720万元，此外A公司应于合同生效之日向C公司一次性预付500万元租金（期满可抵付租金）。A公司于租赁开始日向C公司支付扣除免租期后的租金费用600（720－720×2/12＝720－120）万元、预付租金500万元；直接向物业公司支付物业费300万元；向中介机构支付中介费30万元。
　　【正确答案】

A公司

C公司

支付给中介机构的费用30万元应当直接计入管理费用
出租人提供的免租期应在租赁期内分摊，确认租金费用
借：管理费用　　　　 30
　　销售费用[（720×3－720×2/12）/3＋300]　　　　　　　　980
　　长期待摊费用　　420
　　贷：银行存款　　　　　　1430（600＋500＋300＋30）

借：银行存款（600＋500） 　　　　　　　1100
　　贷：其他业务收入[（720×3－720×2/12）/3]　　 680
　　　　预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　420

从例题里看，第一种情况是“出租人承担了承租人某些费用的”，第二种情况是“承租人承担了出租人某些费用的”，但是为什么两种情况那个物业费300万元都是计入租金里没有扣除，看了几遍了，还是理解不了，请搞手指点一下，谢谢！

再战CPA

第二种情况并没把物业费用计入租金，而是计入了销售费用。

kkwt1021

我也感觉题目的假设条件貌似不够严谨，处理分录综合成一大笔，初看不易理清思路。
总之经营租赁的处理原则：1、不论有无免租期，按实际支付的租金费用总额在整个租赁期直线均匀计入，免除租金的月份也要承担租金。
2、无论谁替谁承担费用，对承租人而言，实际的现金流出作为租金费用总额。对出租人而言，实际的现金流入购成租金收益。
这些事由的处理规则，是在当今社会的发展中不断演变出来的，不论怎么变化，万变不离其宗。承租人的每个月要有对应的租金费用，其现金总流出都作为租金费用，虽然有些支出名义上不叫作租金，实质上与租金相差无几。