物业管理纠纷适用法律若干问题提纲

zhengxia007

一、物业管理法律现状及问题
（一）我国物业管理法律规制的基本概况
（二）物业管理条例的主要内容与基本制度
（三）福建省物业管理条例的新内容
可操作性，监督委员会，维修资金，物业用户配置比例，架空层车库，投票权，业主委员会主体地位的确认。
（四）司法实践及存在的问题
1、涉及物业管理纠纷的案件呈上升趋势。
2、案件类型较多，涉及的法律关系较为复杂。
3、案件社会敏感性强，矛盾较容易激化。
4、法院审理物业案件经验缺乏，适用法律不统一。
二、业主管理团体的法律定位
（一）业主大会的法律性质与分类
业主大会到底是议事形式还是团体机关和团体组织？抑或是两种性质特征都具备？
首次业主大会、定期业主大会和临时业主大会。业主代表大会。
（二）业主委员会的法律性质及其当事人能力
业主委员会的法律性质及争议。
焦点：有一定的财产。能否独立承担民事责任，如何承担责任。
三、物业服务合同
纠纷主要集中在三个方面。物业费缴交纠纷，物业的选聘与解聘纠纷，安全保障义务（财物、人身损害引起的纠纷）。
（一）前期物业服务合同
1、合同主体和合同效力
2、合同期限
3、前期物业管理的招投标：一般物业的倡导|来源|考试|大|性原则、特殊物业的强制性原则
（二）物业管理服务合同
物业服务合同的性质、物业服务合同是一种独立的新类型合同。与委托合同的区别。
（三）业服务合同纠纷的处理
1、物业服务合同纠纷处理的一般规则
（1）诉讼主体方面
①业主、业主委员会、物业使用人作为诉讼主体的情形
②物业管理企业作为诉讼主体的情形
（2）物业服务合同的无效
（3）物业服务合同的变更
（4）物业服务合同的中止
（5）物业服务合同的解除
（6）服务服务合同的期限
（7）违约责任
①物业管理企业的违约责任
②业主的违约责任
③建设单位的违约责任
2、物业费用缴交纠纷及|来源|考试|大|其处理
（1）业主逾期不交纳物业服务费，应承担违约责任。
（2）物业管理企业服务不到位，业主能否主张拒交或缓交物业费用。
（3）未签订物业服务合同，如何确定物业收费标准
（4）如何计算拖欠物业服务费用的滞纳金标准
3、安全附随义务
四、物业维护法律问题
专项维修资金制度