房产经纪知识:创出房地产名优产品必须从五方面适应市场

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要创出“名优产品”，必须从5方面适应市场：商品房价格、项目位置、房屋质量，公建配套及绿化、物业管理。
　　一、商品房价格
　　据调查，广州大部分消费者，可接受的房价是每套15万元至30万元之间，小部分人可接受的房价为30万元到45万元，能够接受55万元以上房价的消费者群体就是金字塔的顶部了。所以作为发展商，在选项目、选地点时，就要看准销售对象，计算好成本，将总体成本控制在2400－3700元／平方米，将成本价除以75％，就是楼房的销售价格。也不是说目前广州市最发卖的商品房价格在3200至5000元之间。普通市民喜欢买50多平方米至80多平方米一套的商品房，则可将一套房的价格成本控制在20多万元至40多万之间，这样的价格是最受欢迎的。
　　1、控制地价。通常售价在4500元／平方米的房屋大部分在城市中心边缘地带，如天河区车陂以东，瘦狗岭以北，海珠区除区中心地带以外的大部分地区，荔湾区环市路以西，芳村区、白云区的大部分地区。若购入以上地段的地，按容积率计算的地价应控制在每平方米建筑面积不超过650元，最好是购入工厂用地，特别是解困工厂用地。
　　2、控制建筑成本。要控制好建筑成本，低楼价商品房应避免建高层楼宇，最好是12层以下，最多不超过18层。并交给建筑商总承包，包基础、包外装修、包内水电，每平方米1150元；外水电通常应控制在每平方米100元；小区内的公建配套、绿化、道路，应控制在每平方米150元左右，这几项成本共1400元。
　　3、控制税费。主要有3个方面：
　　（1）土地有偿使用费，选择地段在250元／平方米为好；
　　（2）市政建设费，应为150元／平方米；
　　（3）税及各种各样的杂费，应控制在300元／平方米以下。
　　4、控制内部管理费用。每平方米应控制在：工资150元，利息150元，应酬费100元，办公费100元，销售费150元。
　　二、项目选址
　　好位置并不一定是市中心，或热闹的地方。拆旧居民住宅，80％是亏本生意，而一些低密度的旧民居有相当部分是政府规定的保护区。所以，作为开发商必须将眼光移向旧工厂区和城乡交界的地方。这类地有几大好处：
　　（1）地价便宜，按3.5容积率计算每平方米建筑面积地价为400多元至800元之间。
　　（2）占地面积大，有利于成片开发。市民大部分喜欢大型的配套住宅小区，通常规划比较好的小区占地应在6万至20万平方米之间。
　　（3）减少搬迁民居的烦恼，特别是解困厂，交地时间快，可加快开发的进度。
　　（4）空气好，环境宁静，受市民喜爱。
　　在选址时，还要考虑两点：一要根据市民迁徒的动向选择。旧城区市民搬移通常有一个流向，现在广州市居民大部分首选城市东部，即以中山大道两侧东移至石牌岗顶一带，现向车陂一带扩张，估计未来几年将会移至东圃、黄陂一带。还有海珠区的东部，荔湾区的西部、白云区的南部、番禺靠近海珠区的部分。这些今后都将成为房地产热点。二要选择交通方便的地方，不但要行车通畅，而且有多路公交车到达，方便居民出入。
　　三、确保房屋质量，创名优产品
　　要确保质量，创名优产品，至少应抓好设计、工程质量、材料、交楼等4个方面。
　　1、设计。外观要线条感突出，色泽明快，特别是注重室外阳台的设计，须新颖，让人看到大楼外观有特色、有美感；实用率要高。要注意减少不必要的地方，减少公建分摊的部分，减少不必要的走廊；房屋的布局要合理，采光通风性能好。不能有黑房，宁可减少容积率。目前，最旺销的房屋面积是每套50至80平方米。可将50－60平方米的房屋设计成二房一厅，70－80平方米的房设计成三房一厅，面积小，房间多。厅要确保宽度在3.8米以上；房小，也要能放下一张床和衣柜、书桌。在设计过程，要对家具、电器怎样摆设都一并考虑到。入口大堂要宽敞明亮，选料要上乘，使住户宛如住酒店一样。
　　2、工程质量。监理一定要重视，从选料到施工，特别是隐蔽工程，要层层把关。天力公司的楼盘经过建筑队质检员、甲方工程监督员、聘请的监理公司、质监站4层把关。在贴面装修时，也要注意质量，房屋的明暗角线要垂直平整，面砖夹缝线要线条平直、要倒角，地漏要收口等，使客户挑不出任何毛病。
　　3、选料上乘。天力公司指定三大材料厂家，选用装饰石砖、地板、卫生间洁具、厨房用具、门窗、电线、制冷设备等，公司领导亲自过问，三堂会审，确保材料质量好。
　　4、加快工程进度。有质量，还必须有数量。天力公司通常的交楼时间比与客户签定合同的交楼时间提早2至3个月。按一幢22层至26层高层楼计算，施工期通常是16至18个月之间：4个月完成±0.00，5至6个月封顶，5至6个月装修完工。由于质量好，建楼速度快，在广州房地产市场建立起良好的信誉。
　　四、公建配套齐全，环境绿化优美
　　过去房地产开发一般是先建楼，后做配套，再做绿化，有些甚至不做。如今市场竞争激烈，这种陈旧观念一定要改。现在市民选楼，首先看小区规划、看配套、看绿化、然后再看楼宇，如果开发商不做配套就很难吸引市民。若想楼房有好的市场，就必须先建好公建配套，包括学校、幼儿园、球场、泳池、康乐设施、绿化、道路等，以吸引客户，让他们看了楼房后，有购房冲动感。
　　五、抓好物业管理
　　抓好物业管理是开发商重要的工作环节。开发商给客户提供好的服务，客户就满意，就会义务宣传。这比花几百万元做广告更值得，因为这是活的广告。如果忽视物业管理工作，可能会前功尽弃。