房产经纪知识:二手房网签暴露业内阴阳合同

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此前就有说法买卖双方为了避税签订“阴阳合同”，两方面的数据差异则让这一问题暴露了出来。
　　60万元以下房子成交少
　　北京中原三级市场部研究中心统计数据显示，8月份，城八区中60万元以下二手房成交量仅为10.9%，而据链家地产的统计，实际上，60万元以下的房子在整个的成交比重上不足3成，为28.8%。
　　根据北京市房地产交易管理网上的签约数据，8月份，共网上签约2540套，其中，60万元以下的房子有1622套，占了总量的64%，比实际的成交高出了一半以上。
　　据链家地产统计，60万－90万元的房子在成交中比重最大为39%，而网签只有621套，占比仅为24.4%，中间又差了十几个百分点。
　　另外，从成交区域上看，根据中原三级市场的统计，60万元以下的二手房以丰台、石景山地区为主，两区成交占比达到53%，其中，丰台区成交面积在33至70平方米之间，成交均价为8000至12000元/平方米之间；石景山地区成交面积在60平方米以下，成交均价在8500至12000元/平方米左右。链家地产的数据也显示，60万以下二手房源多分布在通州、石景山、大兴等区域。
　　北京房地产交易管理网数据显示，8月存量房网签中的成交区域却集中在海淀区，该区以537套的成交量排列第一，这与目前低总价房源的区域分布并不相符。
　　“阴阳合同”签者多
　　从上面的分析可以看出，二手房实施网上签约后，为了避税，买卖双方签订阴阳合同是不争的事实。一位不愿意透露姓名的中介人士表示，这样的合同非常普遍。
　　据知情人士透露，目前网签中所有数据都是按照买卖双方签订的合同进行整理，也作为纳税的凭证。为了避税，“阴阳”合同普遍存在。“阴阳合同”是指买卖双方为了规避交易环节中所需要交纳的税费或者其他支出而采取的签订双份合同的交易行为，一份合同是买卖双方以实际交易的价格签订的“真实合同”，同时，买卖双方签署另一份“虚拟合同”，这个“虚拟合同”是买卖双方以相对较低的价格签订用于产权过户以及相关税费的缴纳。
　　一位王女士欲购买一套二手房，但是又顾虑税费。一位相熟的中介人士说，这还不简单，签份“阴阳合同”，把房价做低就可以了。由此看来，签“阴阳合同”在中介市场非常普遍。
　　避税的“阴阳合同”多数是买主要求的。一位正在朝阳区的某中介门店挂牌出让房子的罗女士告诉记者，虽然我的房子还没有拿到房产证，购买才一年多，要征收不少税，但是现在税费都让买房付，也没有什么好担心的。
　　一位购房人张先生表示，如今买二手房也不容易，相关税费和中介服务费加在一起已经超过房款的10%，为了减少购房成本，用做低合同价避税也是不得已的办法。
　　“阴阳合同”也存在风险
　　那么采取这种做低房价的“阴阳合同”的办法交易房产，会不会存在风险呢。尽管为了多吸纳房源，不少中介都表示，基本没有风险，但是也有人士表示，“阴阳合同”实际也存在风险。
　　虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费，但是，对于买卖双方来说，均存在一定的隐藏风险，主要体现在以下两点：
　　一是道德风险。由于阴阳合同本身缺乏一定的法律支持，因此也就缺乏真实的合同约束，这就很容易出现买卖双方的任何一方因为某种情况而导致违约的道德风险存在。
　　二是收益损失风险。从产权关系上来说，通过“阴阳合同”依然能够顺利地实现房屋产权的转移；但是，这其中面临的风险是，法律意义的房屋交易标的额是按照产权登记合同为准，一旦出现在购买方获得房屋产权之后，余款的划割按照合同价支付的情况，出售者就要面临巨额房款的损失；另外，作为购买者在未来转手交易时，购房原值按照此合同价计算，必将会产生更多的售房受益，从而面临大幅的个人所得税支出，到时会有点得不偿失。