2010年房地产经纪概论:成本法最基本的公式

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　　1.成本法最基本的公式为：nbsp;积算价格=重新购建价格一折旧
　　2.适用于新开发土地的基本公式 　　新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为： 　　新开发土地价格=取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用十销售税费 开发利润 　　上式中： 　　开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区nbsp;用地总面积×100% 　　实际测算时通常分为下列3大步骤进行： 　　(1)计算开发区全部土地的平均价格。 　　(2)计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。 　　(3)计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。 　　对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 　　[例5—1]nbsp;某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一千”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。 　　[解]nbsp;求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下： 　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价nbsp;十土地开发总成本nbsp;十总管理费用十总投资利息 总销售费用 总销售税费 nbsp;总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本nbsp;十总管理费用十总投资利息 可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率 　　得出： 　　该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(取得该荒地的总代价nbsp;十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)/1-销售费用、销售税费和开发利润的比率 　　该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=(取得该荒地的总代价nbsp;十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积nbsp;=(取得该荒地的总代价nbsp;十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积=436(元/㎡) 　　3.适用于新建房地产的基本公式 　　在新建房地的情况下，成本法的基本公式为： 　　新建房地价格=土地得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 　　在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即： 　　新建建筑物价格=建筑物建造成本 管理费用 投资利息销售费用 销售税费 开发利润 　　在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。 　　4.适用于旧房地产的基本公式 　　在旧房地的情况下，成本法的基本公式为： 　　旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格 　　在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。 　　在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 　　旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧