09年房地产估价师《经营与管理》资料：市场调查的步骤

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　　2．市场调查的步骤　　市场调查共分为以下五个步骤：　　第一步：确定问题和调查目标　　其中的调查项目可以分成三类，一类是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；第二类是描述性调查，即明确一些特定的量值；第三类是因果性调查，即检验因果关系。　　第二步：制定调查计划　　目的是制定出最为有效地收集所需信息的计划。制定的调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法五个方面。　　资料来源包括二手资料和一手资料两项内容，二手资料指为其他目的已经收集到的资料，而一手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。一手资料更准确更切题，但成本高；二手资料成本低但不一定合用，也不一定准确可靠。一般以二手资料切入，能解决问题了就不用一手资料。　　调查方法有观察法、专题讨论法、问卷调查法和实验法四种方法，专题讨论法往往作为大规模问卷调查的试探性步骤，而实验法是最科学的调查方法。　　调查手段有两种，一是问卷、二是座谈。其中问卷有闭合式和开放式两种，闭合式问卷多用于描述性调查项目，答案是在备选项中的，多选一；而开放式问卷多用于试探性调查项目，答案的开放程度很高，并不确定，回答也是海阔天空，五花八门。　　抽样方案包含抽样单位、样本规模、抽样程序三项内容，可用概率抽样和非概率抽样两种方式，概率抽样的成本高，耗时长，但可以计算抽样误差的置信度。概率抽样分为简单随机抽样、分层随机抽样和整群抽样三种，非概率抽样分为随意抽样、估计抽样和定额抽样三种。　　联系方法有邮寄、电话和面访三种。另外，随着网络时代的到来，E．mai1、QQ等即时通信工具的出现，也不失为一种时尚而有效的联系方法。　　第三步：收集信息　　收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。　　第四步：分析信息　　该阶段的主要任务是从收集的信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。　　第五步：报告结果