09年房地产估价师《经营与管理》资料：土地使用权

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　　2．获取土地使用权的四种途径　　（1）土地使用权出让具体也有四种方式：招标出让国有土地使用权、拍卖出让国有土地使用权、挂牌出让国有土地使用权、协议出让国有土地使用权。　　（2）土地使用权划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。　　对于房地产开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与城市基础设施用地和公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。经济适用住房和廉租住房项目用地，目前也通过行政划拨方式供地。以行政划拨方式供应经济适用住房和廉租住房建设用地时，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式。　　（3）原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用协议方式获得，即由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，采用国有土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。　　（4）与当前土地使用权拥有者合作? 由于各种各样的原因，在房地产市场上存在许多拥有土地使用权的机构，在寻求合作者。因此，对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，也是获得土地使用权的一种重要的方式。