09年房地产估价师《经营与管理》：写字楼租金的确定

地铁5号线

5．写字楼租金的确定　　（1）计算可出租或可使用面积租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。可出租面积=出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积。出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半。　　（2）确定基础租金与市场租金租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。写字楼的市场租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。　　1）基础租金。是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定的租金。?　　2）市场租金。根据当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）和物业本身的状况及其所处的位置由市场确定的租金。　　当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业服务企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取。　　（3）出租单元的面积规划和室内装修出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织架构、偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等，确定其所需承租的单元内建筑面积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。　　除标准化装修项目的费用外，其他装修费用一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般有四种选择：由业主支付、由租户支付、业主和租户分担、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）