房地产开发法律制度（上）

colar1

一、土地开发法律制度
　　土地开发是指通过一定的技术经济手段，扩大对土地的利用范围，提高对土地的利用程度，以满足日益增长的生产和生活的需求。土地开发是房地产开发的前提和基础。在计划经济体制下，国家是土地开发唯一的承担者，一方面国家负担太重，限制了土地的开发建设；另一方面土地的使用者只享受权利却不承担义务，造成土地资源严重浪费。改革开放以后，我国确立了新的基本国策，理顺了土地的产权关系，完满地解决了这一问题。
　　（一）我国对土地开发的基本国策
　　1、坚持土地国有、集体所有，禁止非法转让。我国是社会主义国家，土地所有权制度作为生产关系的重要组成部分，无疑反映着社会主义性质。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。
　　2、实行国有土地有偿、有期限使用，鼓励合法的利用和开发。
　　土地使用权成为独立于土地所有权的一项财产权利，国家通过土地使用权有偿出让和行政划拨两种方式将土地使用权让渡给使用者。通过出让方式获得的土地使用权还可以再次转让（包括出售、交换、赠与），或者出租、继承和用于设立抵押。行政划拨的土地不能转让，但在补缴一定的土地出让金以后可以转让。国家鼓励对土地进行合理、合法地开发，并进行严格的监督和管理。土地有偿使用制度基本上实现了土地内在价值和使用价值的统一，符合市场经济规律的要求，使土地利用和开发走上良性循环的道路。
　　（二）土地使用权出让制度
　　1、土地使用权出让的概念
　　土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份与土地使用者签定土地使用权出让合同，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者在取得土地使用权以后，依法可以再次转让、出租、继承和用于抵押。
　　2、土地使用权出让的特点
　　（1）土地使用权出让法律关系中，出让人只能是国家，出让的客体只能是国有土地的使用权。集体土地不能出让，除非被国家依法征用为国有土地以后才能有偿出让。
　　（2）土地使用权出让是有偿的。土地使用者向国家支付的出让金，既包含一定年限的地租，也包含出让前国家对土地的开发成本和有关征地拆迁、安置费用等。
　　（3）土地使用权出让是有一定年限的。法律规定的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。具体年限由土地使用权出让合同约定。土地使用权转让以后，其土地使用权的年限为合同约定的年限减去已经使用的年限。土地使用权期限届满，土地使用者必须与国家重新签定土地使用权出让合同。未续签的由国家无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。
　　（4）土地使用权不及于地下之物，即地下资源、埋藏物、市政设施除外。
　　3、土地使用权出让的程序
　　（1）由县级以上地方人民政府拟订年度出让国有土地总面积方案，报国务院或省级人民政府批准。在批准的额度内，由市、县级人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订出让的每幅地块、用途、年限及其他条件，报批准后实施。
　　（2）市、县级人民政府土地管理部门通过拍卖、招标或双方协议的方式与土地使用者达成合意，并签定书面的土地使用权出让合同。
　　（3）由土地使用者按照合同约定支付土地使用金后，市、县级人民政府土地管理部门按照合同约定提供出让的土地。土地使用者获得土地使用权，进行土地使用权登记。未依约支付的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。同样，政府未依约提供土地的，土地使用者解除合同、返还土地使用出让金，并可以请求违约赔偿。
　　（4）土地使用者按照合同约定对土地进行开发和利用，如须改变约定的土地用途，必须取得出让方的同意，并签定变更协议或重新签定土地使用权出让合同。
　　4、土地使用权的提前收回
　　国家保护土地使用者依法取得的土地使用权，原则上不提前收回，但不排除在特殊情况下提前收回。提前收回的原因有：
　　（1）因公共利益的需要而提前收回。在这种情况下，政府必须依照法律程序收回，并给予相应的补偿。考试&大
　　（2）因土地使用者严重违约而提前收回。土地使用者未按合同的期限和条件开发、利用土地的，政府视情节给予警告、罚款直至无偿收回土地。
　　（三）土地使用权的划拨制度
　　1、土地使用权划拨的概念和类型
　　土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅地块交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。从此概念中可以看出土地使用权划拨包括两种，第一种须缴纳一定费用，第二种则不须缴纳任何费用即可取得土地使用权。
　　2、土地使用权划拨的适用范围
　　（1）国家机关用地和军事用地；
　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。