房地产开发法律制度（下）

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二、房地产开发法律制度
　　（一）房地产开发的概念和特点
　　房地产开发，是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋等建设的行为。房地产开发是一项综合性的开发行为，不仅包括房屋建设，更主要的是基础设施和公共服务设备的建设，即土地的开发建设。土地的开发与建设包括“三通一平”或“七通一平”。“三通一平”是指路通、水通、电通和场地平整；“七通一平”是指路通、上下水通、电通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。房屋建设是在具备条件的土地上，新建、改建、扩建各类房屋的行为。房地产开发作为一项综合性的经济法律行为，与其他经济法律行为相比，具有涉及面广、投资项目多、建设周期长、投资量大的特点，因而是一项成本高风险大的经济活动。
　　（二）房地产开发应遵循的原则
　　1、严格执行城市房地产规划的原则。城市规划是国家对城市的性质、发展目标、规模、建设标准、建设用地的的布局与功能分区、交通、绿地等各方面的计划和部署。房地产开发必须严格执行城市规划。
　　2、严格按照土地使用权出让合同和国家相关的建设规范进行土地开发、房屋建设的原则。土地的开发与建设必须严格按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发日期进行，不得拖延。房屋建设项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。
　　3、坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。房地产活动始终要遵循这一原则，不可偏废。
　　（三）房地产开发企业
　　1、房地产开发企业的概念和种类
　　房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业，具体包括以房地产开发为主要经营内容的房地产专营企业，如房地产综合开发公司，以其他业务为主，兼营房地产开发的房地产开发兼营企业和从事单项房地产开发经营的房地产开发项目公司。
　　2、房地产开发企业的设立
　　（1）设立条件
　　根据《城市房地产管理法》规定，设立房地产企业，应当具备以下条件：有自己名称和组织机构；有固定的营业场所；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。
　　（2）设立程序
　　根据《城市房地产管理法》的规定，房地产企业按以下程序设立：首先，向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政部门经审核后对符合法定条件的予以登记，并颁发营业执照。营业执照的颁发日期就是房地产企业成立的日期。第二，房地产企业在领取营业执照后的1个月内，向登记地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。备案的作用在于接受行业管理部门的监督和指导。