考试辅导:房地产拍卖的程序

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　　房地产拍卖的程序
　　(一)接受拍卖委托
　　房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：
　　(1)房地产拍卖标的产权证；
　　(2)产权人身份证明(私产)或企业法人营业执照；
　　(3)法定代表人证明书和法人授权委托书；
　　(4)对拍卖房地产有处分权的证明文件；
　　(5)产权证上标明是共有的，需出具共有证及出具其他共有人同意出售(或部分出售)的经过公证的委托书；
　　(6)拍卖房地产的详细资料；
　　(7)其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件；
　　(8)至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件。
　　(二)拍卖房地产标的调查与确认
　　拍卖行应该对委托人提供的文件和资料进一步核实，内容主要包括：
　　(1)拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致；产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致；
　　(2)产权来源是否清楚，如新建，翻建，是否有规划、用地、施工管理单位的批准文件，是否领有新证；
　　(3)房地产面积是否与房地产测绘部门出具的勘测报告一致；
　　(4)产权证中“他项权利”一栏是否存在抵押权登记或租赁权登记等其他权利登记，查看房档中是否有记录，看抵押协议、抵押期、他项权利注销情况是否与产权证一致；
　　(5)是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件；
　　(6)是否有他人声明对该房地产享有权利的文件；
　　(7)是否有产权证丢失的记录；现持产权证是原证，还是新证；是否登报声明；
　　(8)是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何；
　　(9)是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内；
　　(10)土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。
　　(三)接受委托、签订委托拍卖合同
　　具备接受拍卖委托条件后，应按照拍卖法规的要求，结合所拍房地产标的的特点签订委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。
　　(四)房地产估价及拍卖保留价确定
　　1．房地产估价
　　对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节。委托有评估资质的房地产价格评估机构对拍卖标的进行评估，作为委托方和拍卖行确定评估拍卖保留价、起拍价和期望价的参考。
　　2．拍卖保留价和起拍价确定
　　评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据。
　　(五)发布拍卖公告，组织接待竞买人
　　拍卖行应在拍卖日的半个月至一个月前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
　　(六)现场拍卖阶段
　　拍卖行、竞买人按公告的时间、地点以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开竞价。
　　(七)产权过户
　　现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻缴纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签订拍卖房地产的转让合同书。买卖双方完成房地产权属转移和登记各项工作，最后取得房地产产权证书，或取得房地产交易管理部门窗口受理单为止，拍卖过程才告最终结束。
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