2009年房地产估价师考试：价值类型的概念

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一、什么是价值类型
　　我们过去对某处房地产进行价值评估，常常只说它的评估价值是多少数额，即只有数量的概念，却没有说它是什么性质的价值，即没有价值属性的概念。
　　我们举一个前几年报纸上登载过的一个案例。一群农村小孩晚上到农科院果园里偷葡萄吃，第二天农科院发现后向公安局报案。假设这一群小孩偷吃加携带共100斤，公安局拟委托你对这100斤葡萄的价值进行评估，你如何估价？一种是参照市场价格采用市场法进行估价，即按市场上葡萄的价格进行修正得出。假设市场上葡萄一斤约三、四块钱，由于农科院的葡萄更甜、质量更好，按每斤五元进行估价，100斤也只有500元。如果说这一群小孩偷吃加携带的葡萄价值仅500元，公安局最多教育一下，由这一群小孩的家长分摊掉500元赔偿款即可。但是农科院提出这100斤葡萄是经过科研人员多年潜心研究的优良品种，将来推广可以带来巨大的经济效益。这时如果你按成本法，即按投入的科研人员的有形价值和无形价值来估价，或者按收益法，即按该新品种葡萄推广后可能带来的收益的提成来估价，可能其价值就是十几万或几十万。如果这一群小孩偷盗的价值是十几万或几十万，公安局对这一群小孩至少要判劳动教养。
　　上面这个案例告诉我们，同样是一个估价对象（100斤葡萄），用不同的价值属性，会得出不同的评估价值。这就引出了估价中一个很重要的概念——价值类型。什么是价值类型？价值类型如何定义？下面借用资产评估行业对价值类型的定义，对什么是房地产的价值类型做如下定义：
　　价值类型是指人们对房地产估价结果价值属性的定义及其表达方式。不同的价值类型反映出房地产估价结果的不同价值属性，同一房地产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。
　　2008年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》对价值类型做了如下的表述：“同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的，但同一估价对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的，并能使各方当事人和公众相信、认可或接受。”把房地产估价师站点加入收藏夹
　　二、价值类型的分类
　　价值类型总的可以分为两大类，即市场价值和市场价值以外的价值（或非市场价值）。
　　1、市场价值
　　2008年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》指出：“市场价值过去称为公开市场价值，是多数估价项目需要评估的价值，国内外对它有许多定义，这些定义虽然表述上不完全一致，但内涵基本相同。”
　　（1）《国际评估准则》对市场价值的定义
　　国际估价行业比国内估价行业更早了解到价值类型的重要。《国际评估准则》中市场价值的定义如下：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
　　（2）资产评估行业对市场价值的定义
　　资产评估行业的《资产评估价值类型指导意见》中市场价值的定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
　　我们可以看得出来，资产评估行业对价值类型的定义基本上是沿用了《国际评估准则》的定义，只不过做了文字表述上的小修改。
　　（3）房地产估价行业对市场价值的定义
　　2008年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》对市场价值做了如下的表述：“指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；②交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；④交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：①最高最佳使用；②继续使用（对于企业而言即为持续经营）；③市场参与者的集体观念和行为。”
　　我们许多估价机构既有资产评估资质，又有房地产估价资质。撰写资产评估报告，建议采用资产评估行业对市场价值的定义；撰写房地产估价报告，建议还是采用房地产估价行业对市场价值的定义。房地产估价行业过去称“公开市场价值”，现在统一改称“市场价值”，建议房地产估价报告今后也采用“市场价值”这一国际统一的称呼。