2008年房地产基本制度与政策精讲第61讲讲义

colar1

四、综合分析题(共20小题，每小题1.5分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得1.5分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(一)
　　2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米，并约定售房价格为3000元/㎡。2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2006年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业管理企业。
1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括( )。
A．拍卖方式
B．招标方式
C．协议出让
D．挂牌出让
答案：ABD
解析：2002年，国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(简称11号令)增加了国有土地使用权挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为( )年。
A．30
B．40
C．50
D．70
答案：D
解析：住宅地块出让的最高年限为70年。
3、关于该施工项目中标人确定后，下列说法错误的包括( )。
A．招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人
B．招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人
C．中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让
D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成
E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
答案：BD
解析：招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人；对建设工程实施监理；中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。
4、B房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。
A．500
B．800
C．1200
D．1500
答案：C
解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。该项目建设工期为16个月，工程合同价为4000万元。4000万元X30％=1200万元。
5、E监理单位具体实施了“三控”、“两管”、“一协调”监理基本工作，其中“三控”是指( )。
A．工程进度控制
B．工程质量控制
C、工程投资控制
D．合同控制
E、信息控制
答案：ABC
解析：“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制。工程质量控制和工程投资控制。
6、下列条件中，是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的为（)。
A．有保证工程质量和安全的具体措施
B．施工企业必须保证按工程设计施工
C．建设资金已落实
D．已确定施工企业
答案：ACD
解析：施工企业必须保证按工程设计施工，不是B房地产开发公司申领建筑工程许可证须具备的。
7．下列表述中，不正确的是( )。
A．如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
B．B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C．B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D．B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
8．B房地产开发公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》下列计算一半建筑面积的是( )。
A．未封闭的阳台
B．全封闭的阳台
C．与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
D．与房屋相连有上盖无柱的走廊
答案：AD
解析：全封闭的阳台，计算全部建筑面积。与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝，属于不计算房屋面积的范围。
9．B房地产开发公司进行商品房预售，应向( ) 部门提出预售申请。
A、A市人民政府建设管理部门
B、A市人民政府土地管理部门
C．A市人民政府房地产管理部门
D．A市人民政府规划管理部门　　
答案：C
10、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到( )万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。
A、750
B、900
C．1400
D．1800
答案：C
解析：按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，　而该项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600X25%＝1400。
11、在代理商品房预售中，C房地产经纪公司（)。
A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续
B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C．不得收取佣金以外的其他费用
D．不必向买受人出具商品房的有关证件
答案：BC
解析：到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的应是B房地产开发公司；在代理商品房预售中，C房地产经纪公司应向买受人出具商品房的有关证件。
12、按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是( )
A．300000
B．309000
C．319000
D．321000
答案：B
解析：根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3％之内的3平方米房价款由王某补足：而超出3％部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款=103×3000=309000元。
13、下列关于该小区的物业管理的表述中，正确的是( )
A．2006年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理，此物业管理属于前期物业管理
B．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订了《物业服务合同》后，原B房地产开发公司与物业管理企业所签订的《前期物业服务合同》即自行失效
C．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，重新选聘了D物业管理企业并签订的《物业服务合同》，该合同的甲方是业主大会，合同乙方是D物业管理企业
D．2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，其业主委员会应当自选举产生之日起60日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向A市人民政府房地产行政主管部门备案
答案：AB
解析：根据业主大会的授权，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。合同甲方是业主委员会，合同乙方是其选聘的物业管理企业。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
14、如果按照国家规定的最低标准，王某所购商品房应交维修资金是( )元。
A．6000
B．6180
C．9000
D．9270
答案：B
解析：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2％～3％的比例向售房单位缴交维修资金。309000×2％=6180元。
[1][2]下一页